Nuevo concepto de mantenimiento en los EECN residenciales, la garantía del éxito

El mantenimiento de los edificios residenciales sigue siendo una asignatura pendiente en la gestión patrimonial. Si bien los sectores terciarios, comerciales u hoteleros tienen bien resueltos sus mantenimientos como parte de su negocio, el patrimonio residencial sigue muy lejos de los parámetros mínimos que garanticen el buen uso y la durabilidad del bien. 2020 presenta además nuevos retos tan importantes como la exigencia de conseguir un balance energético nulo. La promoción de EECN es sin duda el menor de los requerimientos, el gran reto es garantizar su perdurabilidad en el tiempo con los rendimientos exigidos el primer día y, si es posible, mejorarlos en el tiempo. Esa es la función del mantenimiento. El mantenimiento de los EECN debe ir al ritmo de las exigencias energéticas y por lo tanto debe plantearse como una herramienta eficaz para asegurar el nuevo reto energético.

Este nuevo requerimiento como otros de índole medioambiental, hacen que las exigencias hechas a los mantenimientos hasta ahora cambien de forma sustancial. Ya no es suficiente con la disponibilidad, la fiabilidad, la vida útil de los bienes y los costos propios del mantenimiento. Ahora las demandes normativas, de eficiencia y ambientales, hacen que pensemos en nuevos modelos de mantenimiento.

Hay que pensar en mantenimientos que cubran la globalidad del bien y no solo sus partes. Ya no podemos pensar en elementos aislados y que hay que conservarlos para reducir el gasto de su reposición, si no en elementos que tienen una utilidad concreta y muy definida y que condicionan al resto de componentes, ya sean pasivos o activos, del edificio o de la agrupación de estos.

Un cerramiento, por ejemplo, tiene una utilidad muy concreta, la protección del interior del edificio, protección física (estanqueidad, térmica, seguridad, ...), pero con un nuevo criterio ambiental, este elemento forma parte de una cadena que no se puede romper. Este cerramiento ha de servir para garantizar que los equipos que se ocupan de la salubridad, la climatización, la eficiencia, etc. funcionen de forma óptima.

La promoción de un edificio representa una inversión muy importante para un promotor. Este busca en su inversión una rentabilidad económica que no se convierta en un gasto. El mantenimiento es una exigencia necesaria para poder garantizar el buen funcionamiento y la durabilidad de cualquier elemento o instalación existente en el edificio.

Cualquier mantenimiento ha de garantizar una serie de parámetros que son: el aumento de la disponibilidad de los elementos, equipos y sistemas que componen el edificio, conseguir la máxima fiabilidad de los mismos, aumentar su vida útil y optimizar los costos para llevar a cabo los tres requerimientos anteriores.

No cabe duda que la mayoría de los promotores públicos o privados que se dedican al alquiler ya encargan de forma directa o mediante gestores, el mantenimiento de su patrimonio, pero normalmente con criterios de conservación, seguridad y durabilidad.

La Directiva 2010/31/UE sobre Eficiencia Energética de Edificios, publicada el mes de junio de 2010 en el Diario Oficial de la Unión Europea, las derivadas de ella y las posteriores transposiciones a las normativas estatales, prevén como exigencia el balance neto en los edificios a partir de 2018/2020 como elemento fundamental para conseguir la máxima eficiencia energética y la reducción de emisiones de CO₂. Conseguir el balance neto implica la producción con energías alternativas de las necesidades energéticas previstas en el sector o en el edificio y poder implantar criterios fundamentales como la generación distribuida.

Las reducciones de consumos, la eficiencia de los equipos, la disminución de emisiones en definitiva, depende de los componentes de este cerramiento. El aislamiento ha de estar en las mejores condiciones, los revestimientos deben garantizar la estanqueidad y la permeabilidad al vapor, los puentes térmicos deben estar localizados y controlados, ya que cualquier variación de esta normalidad hará dispararse el consumo y no podrá conseguir los objetivos exigidas a un edificio de consumo de energía casi cero.

En cuanto a los equipos tendrán que tener en cuenta dos necesidades: su propia función y la máxima eficiencia energética, no solo individual si no colectiva.

Por descontado, la prioridad de un equipo es su uso, su utilidad, en definitiva su función. El concepto clásico de mantenimiento era conseguir esta optimización, es decir, que no tenga averías, que dure el máximo tiempo posible y que su seguridad sea absoluta. Ahora tendremos que pensar en un concepto nuevo, el mínimo consumo posible o incluso en muchos casos su aportación energética.

Estamos incorporando nuevas instalaciones, nuevos elementos, nuevos equipos, que consumen energía pero que en muchos casos la aportan o al menos reducen el consumo global. Los edificios EECN han de compensar la energía consumida con la producción equivalente. Por ello hay que conseguir un consumo mínimo para tener un requerimiento también mínimo. Aquí es donde entra en escena la unidad del edificio y su comportamiento global.

Los nuevos mantenimientos se deben estudiar como una gestión global. Debemos pensar en la figura de un gestor del edificio más que un mantenedor parcial. No se puede tener en el caso de un EECN mantenedores aislados que solo observen sus productos sin tener en cuenta los otros que en muchos casos pueden alterarse con interferencias funcionales.

Un sistema de ventilación permanente ha de garantizar además de la calidad del aire, la inexistencia de humedades de condensación en los cerramientos, pero los cerramientos deben garantizar la reducción de los consumos de los sistemas de climatización, que a su vez necesita una aportación solar para garantizar el suministro de agua caliente sanitaria, y así se van ligando todos los elementos que acabarán constituyendo el edificio con características de EECN y que están absolutamente relacionados entre si.

El criterio de coordinación de mantenimiento ha de influir en el mantenimiento preventivo, el correctivo y el normativo, ya que tratándose de criterios clásicos de mantenimiento, se están realizando habitualmente de forma independiente en los diferentes elementos de los edificios. Es más, se podría decir que en la mayoría de los casos de forma estanca.

Si bien, en los mantenimientos normativos esta estanqueidad está empezando a eliminarse, aunque sea planteando intereses comunes, es seguramente la sección más compleja de unificar y la que el plazo de actualización sea seguramente el más lento. En cambio, los nuevos contratos de mantenimiento preventivo e incluso correctivo, deben incorporar vínculos entre los diferentes componentes de los edificios. Si no se puede contratar un mantenimiento unificado, sí que debe hacerse una importante labor de coordinación entre los diferentes mantenedores más sectoriales.

Esta coordinación debe garantizar que todos los mantenedores sean capaces de aportar el máximo de sus equipos o elementos, pero también que favorezcan a los otros mantenedores para que entre todos se consiga el concepto de edificio de energía casi nula concebido en el proyecto inicial.

Esta responsabilidad debe adjudicarse al mantenedor. El mantenedor ha de ser el artífice del mantenimiento a lo largo del tiempo del consumo casi nulo exigido o previsto en el edificio. Sólo él será capaz de conseguir y garantizar este objetivo.

Si bien los proyectos ya incorporan unas soluciones iniciales que garanticen este consumo casi nulo, este objetivo es inviable si nadie hace un seguimiento continuo, unas mejoras en momentos de pérdidas o incluso una evolución en el tiempo en los elementos que sea necesario actualizar por pérdida de rendimientos o por la aparición en el mercado de mejores soluciones de ahorro o producción.

Esta responsabilidad nunca la puede garantizar el propietario, el inquilino o el usuario ni el administrador o el gestor patrimonial. Es necesario que quien sea titular tenga la capacidad técnica, de gestión, económica y legal para dar respuesta a la exigencia de conseguir el consumo casi nulo en el edificio en cuestión. Por eso, el nuevo mantenedor debería ser gestor energético, empresa de servicios energéticos, asesor jurídico, servicio técnico...

Los nuevos productos energéticos existentes y, todavía con más sentido los futuros, abren un gran abanico de posibilidades de ahorro y eficiencia, pero incorporan una cierta complejidad en la gestión.

El concepto de contador único como figura clave en los edificios que incorporan consumo y producción, la incorporación de sistemas compensatorios de las necesidades eléctricas y térmicas, los equipos con demanda energética muy baja, pero también los requerimientos normativos de nuevos sistemas con consumo energético hasta ahora no computable, son los grandes factores diferenciadores del futuro energético vinculado a los edificios. Por ello, se deberá modificar, también, la forma de abonar los servicios aportados por los mantenedores.

El coste del mantenimiento siempre ha ido ligado a unas cuotas concretas, es decir, un precio por unidad a mantener, unas anualidades en función a unos trabajos definidos. Siempre relacionado a una actividad y no a un objetivo perfectamente medible.

Como el mantenimiento ha de servir para cumplir unos objetivos concretos, durabilidad de los elementos o equipos, buenos funcionamientos, fiabilidades… estos conceptos si no están bien definidos y con unos buenos indicadores, dan unos resultados muy subjetivos. Por ello la parametrización de los resultados es fundamental. Un mantenimiento también debe ser mesurable. No es tan importante el número de visitas realizadas como el resultado efectivo de estas visitas.

Las monitorizaciones y el control telemático de las instalaciones es el complemento imprescindible para un buen y rentable mantenimiento. Con ellos conseguimos, por una parte, disponer de toda la información permanente y, por otra, reducir los costes de posibles desplazamientos improductivos.

Las monitorizaciones pueden ser más o menos exhaustivas, lo que está claro es que han de estar dimensionadas a las necesidades propias del mantenimiento, por lo que las limitaciones económicas de su coste se pueden controlar y reducir a las informaciones que realmente sean importantes.

Con este soporte se puede plantear un nuevo concepto que refleja realmente el sentido del mantenimiento en los EECN, la garantía de resultados. Así, los honorarios correspondientes al mantenimiento van en función de unos objetivos medibles frente a unos criterios meramente de intervenciones y/o de controles.

El mantenedor garantizará la compensación de energías, las importadas y las producidas. Para conseguirlo utilizará todos los recursos a su alcance, mínimo consumo y máxima producción. Por ello el mantenedor será más gestor energético y menos mantenedor clásico.

Para conseguir con éxito esta compensación de energías, esta reducción de consumos, esta optimización de recursos, es imprescindible la valorización de todos esos recursos, ya sean energía, agua, medios o tiempo y convertirlo en algo valorable de forma objetiva y única, el coste por unidad.

Las energías aportadas, aunque sean renovables, nunca son gratuitas. Las aguas reutilizadas tampoco. Valorizar estos nuevos recursos es fundamental para tener conciencia de lo importante que es el mantenimiento.

En resumen, el mantenimiento siempre debe ir unido al objetivo final para el que ha sido pensado el bien mantenido. En el caso de los EECN, a garantizar el mínimo consumo y la máxima aportación que compense ese consumo. Por ello la única vía para asegurar esa exigencia es disponer de un mantenimiento global con garantía de resultados, poniendo precio (kWh, m³, o lo que corresponda) que sea el valorador de los honorarios a pagar por un servicio de mantenimiento.

Y a partir de aquí ya podemos redactar nuestro pliego de mantenimiento con garantía de resultados para un EECN.