"Cada día se requieren mas criterios de sostenibilidad en las naves logísticas, porque tanto clientes finales como empresas logísticas así lo exigen"
Entrevista a Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE
Los cambios más recientes en la demada de naves logísticas pasa por la automatización, la tendencia a mayores altura, la próximidad a grandes ciudades y, como no, el e-commerce y la sostenibilidad. A pesar de la exigencia del mercado, la inversión en el sector inmobiliario logístico sigue al alza. Todo esto nos lo explica, con más detalle, Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE.
Vamos a situarnos antes del COVID-19. ¿Cuáles cree que han sido los cambios más importantes en la demanda de naves logísticas en los últimos años?
Los cambios que hemos visto en general vienen muy de la mano de factores como la automatización de las naves, tanto de grandes volúmenes como más pequeñas, cercanía de la ciudad y muy vinculadas al e-commerce. Así, los automatismos cobran mucha relevancia.
La tendencia también son alturas cada día mayores en las naves para buscar entreplantas que puedan hacer reducir los costes del inmobiliario y ganar efectividad y rapidez.
Por otro lado, se demandan naves de proximidad a las grandes ciudades o naves de grandes dimensiones más alejadas. Además, cada día vemos más interés por naves de frío, ya que los supermercados, por su demanda habitual y la venta online, lo están demandando.
De cualquier forma, en el primer trimestre de 2020 las inversiones en el sector inmobiliario en Europa, según su estudio, han sido superiores al 15% ¿Cómo cree que afectará el choque del COVID-19 en este mercado?
Afectará, como no, de manera relevante y dependerá de su evolución para ver las consecuencias. Pensamos que en Europa se reparará antes este fenómeno y se verán cifras interesantes de inversión al igual que en España. Se trata del sector de moda y con un futuro más relevante dentro del sector inmobiliario.
Vamos a situarnos en España, aquí las inversiones en el sector logístico aumentaron un 80% el 1T de 2020 respecto a 2019. Cuando nos encontramos delante de crecimientos así, ¿cómo se debe valorar? ¿Con cautela?
Empezó el año de manera excepcional, pero a pesar de estos números pensamos que debemos dar un mensaje de cautela y los dos siguientes trimestres irán evolucionando, pero más despacio de lo esperado.
Las operaciones que se firmaron venían de negociaciones de meses anteriores, pero sí que pensamos que el sector tiene mucho interés y cada día más, ya que al ser un sector refugio muchos inversores verán el atractivo de nuestra línea de negocio y querrán invertir.
¿Cómo cree y hasta dónde puede afectar la incertidumbre de la economía en la dinámica del mercado logístico?
En el corto plazo, afectará como todo, pero se ha visto menos afectada que otros sectores y realmente las ayudas que se han pedido por parte de inquilinos han sido mucho menores que la de otras actividades como oficinas o centros comerciales. En breve saldrá mucho más reforzada.
¿Qué tipo de naves se están demandando? ¿Qué sectores las demandan?
Sobre las naves, varían bastante, pero hay dos modalidades claramente diferenciadas: naves de proximidad de distribución y cross doking cercanas a las grandes ciudades, y grandes plataformas alejadas de las ciudades que almacenan con mayor rotación los bienes y cada día hay mayor automatización de estas. La demanda viene de sectores como la alimentación o el e-commerce.
¿Puede hacer una previsiónde las plataformas logísticas urbanas?
La previsión es de un éxito seguro, si bien es cierto que se ha ido retrasando por múltiples factores: ayuntamientos y sus elecciones y situación COVID-19. Si bien, es fundamental que se desarrollen porque la distribución urbana es necesaria por su agilidad, su sostenibilidad, su operatividad y ahorro de costes y por el ordenamiento de las ciudades.
Estamos hablando de naves dentro del casco de las ciudades con tamaños que oscilan entre 500 y 2.000 m2.
Los criterios sostenibles en la construcción son cada vez más un estándar. ¿Piensa que esto variará?
Realmente, cada día se requieren mas criterios de sostenibilidad en las naves logísticas, porque tanto clientes finales como empresas logísticas así lo exigen. Esto no se ha traducido en mayores rentas para los propietarios y por tanto se ha podido ver como un estándar, pero esto va a variar. Cada día a efectos de valoración y de financiación se obliga a que estos requerimientos de sostenibilidad estén ahí y por tanto se transmitirá como obligatorio para todos.
¿Cómo definiría el actual mercado inmobiliario logístico en España? ¿Qué sectores y territorios tiran de la demanda?
El sector logístico está en plena expansión y consolidación como sector clave dentro del inmobiliario y goza de una muy buena salud. Los inversores han puesto su foco por la relevancia del sector como consecuencia en su día del e-commerce y que, por las circunstancias actuales, hace que se desarrolle todavía más.
Los sectores en la actualidad más destacados serían la alimentación y el e-commerce, también sectores de primera necesidad como higiene, salud o deporte.
Por ciudades siguen siendo Madrid y Barcelona, pero ya tienen mucha relevancia Zaragoza, Valencia, Málaga, Sevilla y Bilbao. También las ciudades de más de 300.000 habitantes con todo lo que conlleva por el e-commerce.
Perfil de Alberto Larrazábal
Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid, máster en Práctica Jurídica de la Universidad Complutense de Madrid, máster en Urbanismo por la Universidad Complutense de Madrid, y máster de Dirección Inmobiliaria MRICS por el Instituto de Empresa, inicio su carrera profesional en la compañía King Sturge durante 5 años como consultor del departamento industrial. Posteriormente trabajó durante más de diez años en la empresa BNP Paribas Real Estate desempeñando funciones de director de Madrid y nacional de Industrial y de Agencia Industrial Oficinas y Retail, para finalmente ser director corporativo. Desde Noviembre de 2013, viene desempeñando las funciones de director nacional de Industrial y logística en CBRE.
Sobre CBRE
CBRE, con sede central en Los Ángeles, es una compañía de consultoría y servicios inmobiliarios referente a nivel internacional. Cuenta con más de 90.000 profesionales en más de 480 oficinas en todo el mundo (excluyendo filiales). En España está presente desde 1973, donde ofrece servicios inmobiliarios a través de 9 oficinas (Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Alicante, Málaga, Sevilla, Zaragoza y Palma de Mallorca). Los servicios de CBRE se prestan desde los siguientes departamentos: A&T Industrial, A&T Oficinas, Asset Management, Building Consultancy, Corporate Finance, Cross Border, Debt Advisory, Fondos de Inversión, Global Corporate Services, Hoteles, Inversiones Institucionales, Patrimonios Privados, Residencial, Retail, y Valoraciones.
