La inversión inmobiliaria terciaria alcanza 8.118M€ al cierre de 2019, un año récord en España

Al cierre de 2019, el sector inmobiliario terciario en los segmentos de Oficinas, Retail y Logística marcará un récord de inversiones en España al alcanzar 8.118 M€, según las previsiones de la consultora inmobiliaria internacional JLL, que también logrará un máximo histórico en su facturación. Si el segmento de Oficinas marcará un récord histórico al alcanzar un volumen de inversión cercano a los 4.700 M€ en 2019, también será de récord el volumen de inversión en Logística al registrar un 27,5% de incremento respecto a 2018 y absorber 1.818 M€.

Según los datos preliminares de JLL, consultora inmobiliaria internacional, al cierre de año 2019 la inversión inmobiliaria en España en los segmentos de oficinas, retail y logística alcanzará 8.118 M€, superando el récord de 2018 que alcanzó 7.910 M€. Además, en el segmento hotelero se habrán invertido 2.500 M€ y en carteras (NPLs y REOs) más de 15.000 M€.

En este sentido, Sergio Fernandes, director del negocio de inversores de JLL, señala: “Nos encontramos a las puertas de cerrar un año extremadamente positivo para el inmobiliario español en términos de inversión. 2019 destaca por alcanzar cifras récord en operaciones de oficinas y logística que han sido los segmentos con mayor actividad durante el período. Asimismo, este ejercicio marcará un máximo histórico para la facturación de JLL en España”,

Debido al auge del sector logístico, se prevé que las zonas prime caigan 25 puntos básicos en Madrid y 40 en Barcelona frente al cierre de 2018 y se situarán en un 4,75% en ambos mercados.

Entre las principales operaciones de 2019, destacan la compra de la cartera logística de Colonial por parte de Prologis por más de 425 M€, donde JLL ha asesorado a la parte vendedora; la venta del portfolio Paneuropeo “Project Mercury”, con un volumen de inversión estimado de 300 M€ solo en España o la compra del proyecto Amazon en Dos Hermanas en Sevilla.

Por segmentos, los datos preliminares de JLL señalan al mercado de Oficinas como el que mayor volumen de inversión recibirá en 2019 con cerca de 4.700 M€, que supondría un máximo histórico en España. Madrid y Barcelona cerrarán el ejercicio con un volumen total cercano a los 3.700 M€, más de un 80% por encima de los 2.500 M€ registrados en 2018. Las principales operaciones del año, habrán sido la venta de la cartera de Merlin Properties a Cain International Adviser, los edificios vendidos por Blackstone (en varios procesos, la del parque empresarial Las Mercedes, Castellana 200, así como la venta de Torre Telefónica en Barcelona al grupo filipino Emperador.

El sector Logístico, cerrará otro ejercicio como uno de los segmentos de negocio que mejor comportamiento habrá experimentado, ya que el volumen de inversión en estos activos se situará en cifras récord a cierre de año con 1.818 M€, lo cual equivaldría a un incremento del 27,5% respecto al año anterior.

Destaca la actividad del último semestre que ha protagonizado un 76% del total invertido, y que se ha repartido en unas 40 operaciones, 10 de ellas en forma de carteras. Al concluir el año, aproximadamente, el 50% de los activos transaccionados en el segmento logístico se habrán cerrado en Madrid, un 25% en el mercado catalán y el restante en mercados como Zaragoza o Bilbao, los cuales cada vez ganan más protagonismo.

Por el contrario, el segmento Retail terminará 2019 con una caída de la inversión de un 60% frente al 2018, situándose en torno a los 1.600 M€, según los datos preliminares para el cierre del año de JLL. Esto se entiende por la escasez de operaciones en grandes centros comerciales que es una tipología de activos que supone un peso del 27% de la inversión con unos 400 M€. El principal motor de este segmento será el High Street (locales comerciales en calle) que representará el 61% de las operaciones con un total superior a los 900 M€. Por su parte, los parques de medianas concentrarán en torno a un 11% de la inversión con cerca de 200 M€.

Según JLL, respecto a las rentabilidades en el segmento retail, las 'prime de High Street' se habrán mantenido estables en un 3,15%, mientras que las de los centros comerciales subirán ligeramente un 4,90% y los parques de medianas un 5,40%, respecto al último ejercicio. Algunas de las operaciones de inversión en retail más importantes en 2019 incluyen la de El Corte Inglés de Francesc Macià en Barcelona, la superficie comercial del Edificio España en Madrid, el centro comercial Ballonti en Vizcaya y Plaza Cataluña, 23 en Barcelona, todas ellas transacciones que superan los 100M€.

En cuanto a otras tipologías de activos no totalizados como el hotelero y el de carteras, las transacciones en el segmento de hoteles cerrarán el 2019 con un volumen de 2.500 M€.

Finalmente, JLL destaca el comportamiento del mercado de Carteras (tanto NPLs como REOs), que a 31 de diciembre habrán acumulado una inversión por encima de los 15.000 M€, por debajo de los 47.000 M€ captados en 2018. Este descenso se entiende por el cambio de la dinámica del mercado, en el que han surgido nuevos inversores de nicho especializado y han tenido lugar transacciones en el mercado secundario, donde se ha dado salida a las operaciones Jumbo protagonizadas en los años anteriores. Destaca sin embargo, que a pesar del descenso en el volumen de las operaciones, para cuando haya acabado el 2019, el número total de será el mismo que en 2018.

En el 4T de 2019, bajan las contrataciones logísticas

Según JLL, la contratación logística en el mercado de Madrid durante el cuarto trimestre del año fue de, aproximadamente, 115.000 m². En el total de 2019, se ha alcanzado una contratación de más de 550.000 m², lo que equivale a un descenso del 40% con respecto al año anterior, principalmente debido a la falta de grandes operaciones en el mercado. A pesar de este dato, la demanda logística sigue activa en el mercado madrileño.

En cuanto a Barcelona, la contratación del cuarto trimestre de 2019 fue de 110.000m² con un total de 12 operaciones, 5 de las cuales fueron pre-let. En total, se han contratado más de 580.000 m², tan solo un 4,3% por debajo del nivel del 2018, debido, sobre todo, a la falta de espacio en los principales parques logísticos del mercado catalán.

Durante el trimestre se realizó la entrega de 87.826 m² en Madrid y 112.443 m² en Barcelona de proyectos, y con ello la tasa de disponibilidad se situó en el 7,65% en Madrid y el 3,19% en Barcelona.

"El volumen de inversión durante el cuarto trimestre de 2019 ha sido de 658 M€, que, junto con el acumulado del año, el 2019 se sitúa con un volumen de inversión récord, con 1.875 M€, un 31,4% más que en 2018. Para 2020 esperamos un volumen de inversión en línea con el de los últimos tres años y prevemos que la yield prime, tanto en Madrid como en Barcelona, seguirá bajando, al menos, hasta el 4,6%", señalan desde JLL.