La logística despierta el apetito inmobiliario en Europa con el e-comercio como motor
La escasez de naves prime está afectando tanto al mercado de ocupación como de inversión, según refleja el último informe sobre el Mercado Logístico Europeo del primer semestre de 2015 que BNP Paribas Real Estate presentó en la recién celebrada Expo Real 2015 (Munich, 5 a 7 octubre). La incertidumbre acerca de la economía sigue teniendo su impacto sobre las promociones a riesgo, dejando que el flujo de desarrollos en curso sea insuficiente para compensar la falta de oferta nueva después de varios años de crisis. El apetito por la logística permanece, provocando una 'guerra de pujas' a nivel europeo que empuja las rentabilidades a la baja, según BNP Paribas RE.
La absorción de ocupación sigue en aumento a pesar de la escasez de oferta
L a absorción ha aumentado un 21% en las 22 ciudades europeas *incluidas en el estudio desde S1 2014 a S1 2015. Al respecto, Logan Smith, el Director de Inversión Logística de BNP Paribas Real Estate para Europa ha señalado: “La mejora paulatina de la economía ha tenido un impacto positivo en el consumo y la demanda nacional, que, a su vez, han estimulado el mercado de naves de distribución en Europa durante el primer semestre de 2015”.
La oferta ha desaparecido durante la crisis y, a pesar de una reanimación económica, la oferta de calidad se ha situado en su nivel más bajo en el 2T 2015. Aunque han surgido algunas promociones a riesgo en países como el Reino Unido, Holanda y España, la demanda para naves de primera categoría sigue siendo más fuerte que su disponibilidad en la mayoría de mercados. Como consecuencia, las soluciones proyecto y obra se mantienen como una alternativa fuerte, especialmente para las naves más grandes.
Los bajos márgenes de la logística limitan las opciones de los inquilinos
La renta prime sólo subió de manera muy ligera en los principales mercados europeos, a pesar de la escasez crónica de nuevas naves de primera categoría. Logan Smith explicó: “ Una de las principales razones radica en los bajos márgenes en la industria logística, los cuales, a su vez, limitan las opciones de los inquilinos que no pueden pagar una renta más alta ”.
Con el aumento continuo del comercio electrónico en Europa, la demanda de naves por parte de los sectores del e comercio y la distribución ha sido responsable de más de la mitad del volumen total de transacciones firmadas durante los últimos 12 meses: Francia (61%), Reino Unido (57%) y Holanda (52%). En Alemania representa el 25% y ha sido superado por el sector industrial, tradicionalmente una fuente sólida de demanda.
Fuerte interés de los inversores en la logística en toda Europa
Cuatro países: Reino Unido, Alemania, Suecia y Francia han sido responsables del 75% de toda la inversión logística e industrial en Europa durante el 1S de 2015. La inversión en los sectores industriales y de logística en Europa se ha mantenido fuerte, sumando un total de 10.100 M€ durante el 1S de 2015.
- Reino Unido, fuerte demanda aunque inversión frenada. Guerra de pujas.- Responsable de alrededor del 45% de las inversiones en los sectores industriales y de logística en Europa, RU ha alcanzando la cifra de 4.300 M€ el 1S 2015, el segundo comienzo de año más fuerte de la historia. Aunque la demanda se ha mantenido fuerte, el volumen de inversión se ha frenado en un 28% en comparación con S1 2014. El mercado sigue estando constreñido por la falta de oportunidades y cuando han aparecido, traen consecuencias como las 'guerras de pujas' y la repercusión de ellas sobre las rentabilidades.
- Alemania también ha logrado su segundo mejor semestre de la historia con 1.590 M€, aunque los volúmenes se han reducido en un 25%. Igual que en Reino Unido, la caída en volumen invertido en los sectores industriales y de logística no debería mermar la fuerza del mercado. Otra similitud con el mercado del Reino Unido es la escasez de oferta de nueva construcción y naves grandes de primera categoría.
- Francia, retroceso significativo. El volumen de inversión en los sectores industriales y de logística el 1S 2015 alcanzó 600 M€, frente a 960 M€ en 1S 2014, reflejando la falta de actividad económica y la escasez de producto. El mercado se ha visto impulsado por las cesiones de cartera, las cuales han sido responsables de casi el 60% de las inversiones totales en los sectores industriales y de logística. Se espera que éstas se aceleren y están previstasgrandes transacciones para el segundo semestre del año.
- España y Holanda oportunidades tras años de paralización. El repunte y la inversión registrados a finales del 2014 han sido confirmados durante S1 2015 en España (377 M€) y Holanda (627 M€), liberando oportunidades en ambos países después de varios años de paralización.
La rentabilidad se reduce excpeto en Portugal, España e Italia
Las rentabilidades prime se han visto reducidas en todos los mercados europeos con una demanda más fuerte en los mercados y la limitada disponibilidad de activos 'prime'. Exceptuando en Portugal, España e Italia, las rentabilidades prime se acercan al punto más bajo en la mayoría de los países europeos. Han caído muy por debajo del 5% en el Reino Unido ylos principales hubs en Alemania (5,55% en Munich). Han alcanzado el 6,20% en Amsterdam, 6,25% en Estocolmo y el 6,35% en París, y han tocado fondo con el 6,75% en Irlanda y la República Checa.
