Consumo, exportaciones y comercio electrónico impulsan el mercado logístico español
Según los datos del estudio de BNP Paribas Real Estate, el mercado logístico español podría estar iniciando un cambio de ciclo impulsado por la mejora del consumo, las exportaciones y el comercio electrónico, como certifica el comportamiento de la contratación en las principales plazas del país. Según los datos del estudio, en Valencia la contratación ha superado la media histórica en 2013 y primer trimestre de 2014; en Madrid la absorción se ha beneficiado de la vuelta de las grandes operaciones yen Barcelona, el primer centro logístico nacional, se ha frenado el descenso de espacio contratado. Las rentas de las mejores naves se mantienen estables en todas las plazas desde hace varios trimestres lo que, unido a la ausencia de nuevos desarrollos, permite prever posibles incrementos para finales de 2014. Para Jean Bernard Gaudin, Director nacional e industrial de BNP Paribas RE: "Esta situación presionará al alza las rentas en la segunda mitad de 2014, dando inicio a un nuevo ciclo que podría estimulaar tanto la promoción como la inversión en naves prime y secundarias al cierre de 2014."
En el caso de Madrid, el primer trimestre de 2014 ha registrado un incremento de la contratación de 103.000 m2, que supera ampliamente la media de los últimos tres trimestres (44.000 m2). La contratación logística de 2013, con 263.000 m2, mostraba ya el i nicio de este cambio de tendencia; si bien ha permanecido estable por la ausencia de proyectos especulativos, y las naves actualmente en desarrollo de dos proyectos ‘llave en mano’, suman 50.000 m2. La tasa de disponibilidad media actual alcanza el 13%, pero resulta insuficiente en algunos nichos de mercado, como las naves de distribución local y las de paquetería. Esta escasez unida a la mínima actividad promotora ha frenado los descuentos de las rentas ‘prime’ y abre la puerta a previsibles incrementos en 2014. Las rentas medias incluso han experimentado ya subidas durante el primer trimestre de 2014, que pueden marcar un punto de inflexión en el mercado si se mantiene durante el resto del ejercicio. Las previsiones de ocupación son positivas para las naves con buena ubicación gracias a la mejora del consumo, el comercio electrónico y las exportaciones.
En Barcelona, la contratación de espacio logístico ha frenado su descenso en 1T de 2014 (62.500 m2 ), tras la bajada del 19% registrada en 2013 (302.000 m2 contratados). Si bien las políticas de reducción de espacio han llevado a un predominio de naves pequeñas y medianas, se mantiene la fuerte demanda de naves de mejor calidad y ubicación con un 30% de cuota de mercado. La tasa de disponibilidad ha crecido dos puntos hasta el 12,3% del parque al cierre del 1T de 2014, por la liberación de espacio de segunda mano y la entrega de naves a medida (170.000 m2). En cuanto a los precios, la renta media acumula dos trimestres de subidas, hasta 4,3 €/m2/mes, en tanto que la de las mejores naves ha permanecido estable. No se esperan nuevos retrocesos para la renta ‘prime’ de Barcelona, la más elevada de España como corresponde al primer centro logístico nacional, que se sitúa ahora en 5,5 €/m2/mes en la zona de actividad portuaria y el arco logístico local.
La oferta en Valencia se encuentra al límite de la escasez debido a una superación de las medias históricas de contratación anua ly trimestral de la zona, con 130.000 m² en 2013 y 38.000 m² en el 1T de 2014. A diferencia de otras plazas logísticas, el 70% de las operaciones cerradas buscaban la ampliación de instalaciones, como consecuencia, entre otros factores, de la expansión de actividad de la fábrica Ford de Almussafes y del puerto. La mayoría de operaciones han afectado a naves pequeñas y medianas, debido a la escasez de naves grandes. Por zonas, Almussafes, con casi la mitad de la superficie contratada, se incorpora como polo de contratación logística de Valencia. Desde 2010, la tasa de disponibilidad no ha dejado de reducirse hasta situarse en el 6,5% actual de Ribarroja o el 6,2% de Almussafes/Sollana, niveles cercanos al umbral de escasez. La renta ‘prime’ se sitúa entre 3 y 3,5 €/m²/mes ylas previsiones apuntan a posibles incrementos de las rentas para finales de 2014 que pondrían fin al ciclo bajista, y al mantenimiento del volumen de contratación.
