La inversión logística en España crece un 58% en 2016, marcando un nuevo récord
Con una inversión de 1.050 M€ en 2016, el mercado logístico en España vuelve a marcar un nuevo récord, según el informe de BNP Paribas. Las dos principales plazas Barcelona y Madrid han seguido consolidando su posición, principalmente Barcelona con una contratación bruta de 606.415 m2, un 10% por encima de 2015; mientras que Madrid con 402.110 m2, aumentó ligeramente. Faltan espacios logísticos.
Tras la recuperación de 2015, el mercado logístico español se siguió recuperando en 2016, según BNP Paribas Real Estate, al alcanzar la cifra récord de 1.050 M€, un crecimiento del 58% respecto a los 662M€ del ejercicio anterior, y se espera que en 2017 se siga a este ritmo.
llegará el momento en que nos encontremos con falta de producto y una carencia de entre 3-5 años hasta poder ver suelos urbanizados
Madrid y Barcelona acaparan la mayor parte de las operaciones, con una contratación bruta anual que supera el millón de metros cuadrados entre los dos mercados y sus áreas de influencia. Con estos resultados, la consultora señala que el mercado español está volviendo a los niveles medios de actividad de los años previos a la crisis. Cada vez escasean más las oportunidades de activos logísticos disponibles y esto ha generado que estén surgiendo desarrollos de nuevos parques logísticos, en su mayoría a riesgo, pero también proyectos “llaves-en-mano” para operadores finales.
Según J ean Bernard Gaudín, Director Nacional de Industrial y Logística en BNP Paribas Real Estate, este pasado 2016 ha sido un ejercicio de transición pero se espera que 2017 finalice con proyectos de mayor calado. Hoy en día hay suelos urbanizados que permiten una construcción inmediata pero llegará el momento en que nos encontremos con falta de producto y una carencia de entre 3-5 años hasta poder ver suelos urbanizados. Desde la crisis en 2007 muy pocos se han atrevido a construir. El E-commerce sigue marcando la evolución del inmobiliario logístico que hace prever las buenas perspectivas de futuro en este sector.
Madrid contrata 402.000 m², prácticamente el mismo nivel de 2015
En 2016, Madrid acumuló 402.110 m², prácticamente al mismo nivel de 2015 (398.000 m²), aunque es el volumen más alto desde 2007 (535.760 m²). Si se mira la media anual de 2007 a 2015 (324.475 m²), el incremento sería del 24%. Por zonas, en el eje A-2 se registraron la mitad de las operaciones en 2016, que han supuesto el 50% de la contratación total. Le sigue el eje A-4 con 14 contratos y 40% del take-up madrileño. El total de contratos en 2016 alcanzó un nivel similar al de 2015, 44 frente a 43.
La absorción de espacio, provoca un desabastecimiento de superficie disponible, que según BNP, nos encontramos ante una tasa de vacío del 7,2%. Los precios de los alquileres, la renta media de Madrid y sus áreas de influencia se sitúa en 4,2 €/m²/mes y la renta máxima en 5,8 €/m²/mes. En cuanto a la rentabilidad de estos productos, que continúa comprimiéndose, ha descendido hasta un 6,2% en los activos prime.
Barcelona alcanza el record con 606.415 m²
En 2016, siguió la tónico de 2015, al alcanzar una contratación bruta total de 606.415 m², un 10% más que el año anterior (con 552.225 m²). La consultora atribuye esta consolidación a las empresas del comercio electrónico, que han contribuido a la recuperación del sector y que tienden a buscar naves XXL (más de 25.000 m2 y con posibilidad de construir entreplantas). Un ejemplo es Amazon en El Prat de Llobregat, que construye una nave de 60.000 m² en planta y que puede llegar a tener una superficie útil de 140.000 m² en varias plantas.
Los precios de los alquileres se han incrementado ligeramente y la tasa de disponibilidad está en torno al 4,3%, para Barcelona y sus zonas de influencia. En estas, destaca la escasa disponibilidad de la ZAL y el Parc Logístic, con una disponibilidad de menos del 2% en el arco logístico local. En el arco regional la tasa de disponibilidad es ligeramente superior al 5,8%, sin contar con los nuevos desarrollos en fase de ejecución. En el arco nacional la disponibilidad se ha reducido al 4,7% (en 2015 contaba con una disponibilidad superior al 10%).
La falta de promoción ha paralizado el desarrollos de suelos en todas las coronas, aunque de forma más pronunciada en la AP-7 entre Vilafranca por el sur y Granollers por el norte y a lo largo de la A-2 hasta Igualada. A los operadores privados tendrán que explorar los pocos suelos finalistas existentes y buscar aquellas naves de fabricación obsoletas en grandes parcelas que permitan la compra, derribo y desarrollo logístico a precios competitivos.
