Entrevista a Jordi Toboso, director general de Cataluña de Jones Lang LaSalle

Con más de 25 años de andadura profesional en el ámbito immobiliario de Cataluña, Toboso trabajó durante casi dos décadas en el sector público, concretamente para el Consorci de la Zona Franca de Barcelona, donde ocupó la responsabilidad de director general durante 14 años. Como responsable ejecutivo del Consorci, Jordi Toboso fue consejero delegado del Parque Tecnológico del Vallès, presidente y consejero delegado de Glorias Diagonal, director del Proyecto Nexus junto con la Universidad Politécnica de Barcelona, miembro del comité ejecutivo del Plan Estratégico de Barcelona y representando a la compañía Zona Franca de Barcelona (ZFB), consejero del Instituto de Estudios Regionales y metropolitanos de Barcelona, presidente de BMP, Barcelona, Meeting Point, S.A y presidente de Meeting y Salones, S.A, entre otros.

Hace cuatro años asumió la dirección general de Jones Lang LaSalle en Cataluña, cargo que le ha aportado un “punto de vista más global y más amplio del sector inmobiliario, porque aquí, además del mercado industrial y de oficinas, he conocido de cerca el sector comercial, el ‘project management’, la arquitectura de interiores y todos los servicios globales que ofrece esta consultora”.

Lo que más ha cambiado ha sido el tema de la financiación. El apalancamiento que había tradicionalmente en el sector inmobiliario ha cambiado sustancialmente, con lo que los promotores que quieran sacar adelante proyectos deberán reinventar nuevas fórmulas para financiarse. Antes, la empresa que quería comprar suelo no tenía ningún problema de credibilidad ante la entidad financiera para apalancarse un porcentaje determinado y para tirar adelante una promoción. Esto, evidentemente, con la situación actual, ha cambiado totalmente. Por ello, creo que también se deberían empezar a estudiar nuevas fórmulas para financiar proyectos, además de las provenientes de las entidades financieras.

También opino que cada vez más el sector público y el privado deberían encontrar maneras de colaborar en proyectos comunes para tirar adelante la situación complicada que estamos viviendo. Estos dos sectores deben cambiar las reglas del juego para poder dar entrada al sector privado como socio del sector público.

Creo que todo será diferente. ¿Mejor o peor que antes de la crisis? Es difícil decirlo, pero seguro que todo será diferente porque el mundo también ha cambiado. Vivimos en un sistema globalizado y, por tanto, las cosas deberán adaptarse en cada momento a la situación según vayan evolucionando los países, no sólo España o Cataluña, sino a nivel europeo y mundial.

¡Mucho! Ahora no se entiende un edificio de oficinas que no tenga suelo técnico y un grado de eficiencia importante, que esté bien comunicado y que tenga todos aquellos requerimientos necesarios para desarrollar su trabajo diario de la mejor manera, por lo que los inmuebles deben estar perfectamente equipados en todas sus instalaciones y adaptaciones.

Hace unos años, hubo la tendencia de convertir muchas viviendas en oficinas. No era extraño entrar en una empresa donde el archivo estaba en la cocina o la máquina de café en el segundo cuarto de baño. Esto hoy en día es impensable porque dedicar metros de cocina o de office a archivo es antieconómico, ya que el suelo es cada vez es más escaso en según qué zonas.

Por otro lado, hay una reflexión que las empresas se hacen cada vez más y es que no es necesario que se instalen en el centro de la ciudad y, por ello, la tendencia es la de trasladarse a las nuevas áreas de negocio, como Plaça Europa o el distrito 22@.

Antes, entre estos dos mercados había unas diferencias muy importantes. El mercado de Madrid era más dinámico y activo y las operaciones que se hacían era de grandes metrajes. Pero en los últimos años, con la crisis, las cosas se han ido equiparando paulatinamente. Por poner un ejemplo: el año pasado, la cifra de inversión en oficinas en Madrid y Barcelona fue igual, cosa que no había pasado nunca o casi nunca en la historia. Madrid siempre hacía el doble de lo que hacíamos aquí. La tendencia es que las empresas que por motivos corporativos deben estar en Madrid, escogerán Madrid; y las que crean que Barcelona es mejor sitio, se instalarán en Barcelona. Pero al final, lo que se ve es que tanto en una ubicación como en la otra, las necesidades y las demandas del cliente vienen a ser bastante similares. Y los mercados, en épocas de actividad económica no tan potente, se equiparan.

Pero la principal diferencia es que en Madrid, en épocas de bonanza económica, las cosas han ido arriba, muy arriba, pero en épocas de crisis han ido mucho más abajo, por lo que el GAP* ha sido muy importante. En Barcelona no se han producido estos ‘dientes de sierra’ tan acusados: ni en épocas de prosperidad los alquileres han subido tanto como en Madrid ni en épocas de depresión, han bajado tanto como allí. Durante el primer trimestre —apunta Laura Caballero— en Barcelona se han contratado 65.000 metros cuadrados y en Madrid 77.000, una cifra muy equitativa, teniendo en cuenta que es un mercado con el doble de stock.

Puede ser que en el futuro las cosas cambien —continua Jordi Toboso—, pero actualmente son mercados que se han ido igualando, porque al final lo que manda es la actividad económica y si la economía del país no es la mejor, esto provoca que los movimientos que hay en el sector no sean tan importantes.

*Término inglés que se podría traducir por ‘diferencia’, ‘brecha’ o ‘déficit’. Se utiliza en economía para referirse a la diferencia existente entre los valores de dos magnitudes que son comparadas..

Actualmente, lo único que nos diferencia con mercados como el alemán, el francés o ciudades como Londres es que ellos han vivido también su crisis pero que a día de hoy ya la han superado. Van dos pasos por delante nuestro. Su mercado inmobiliario ya se ha ido recuperando, con lo que sí que es diferente al español, porque ellos hicieron los deberes antes que nosotros, tomaron las medidas que debían tomar, que posiblemente fueron más drásticas, y ya están remontado. La prueba está en los precios, que en estos mercados europeos están subiendo, con lo cual, los inversores, que ya invirtieron en su momento en ellos, empiezan a fijarse en España para hacer nuevas inversiones. Como el mercado español está en la parte más baja del ciclo económico, los inversores saben que en cuestión de un par de años subirá. Es lo mismo que ha pasado en otros países: estando en proceso de bajada es cuando se hacen las operaciones más importantes, porque se sabe que las expectativas sólo pueden ser de mejora. En nuestro caso, ahora tenemos muchos inversores buscando producto en Madrid y Barcelona porque entienden que la tendencia a partir de ahora será sólo de ascenso.

Contagio vs. confidencialidad

“Es bueno que se diga que el sector inmobiliario está empezando a moverse. Estamos viendo una mayor actividad que hace dos años, motivado sobre todo porque los inversores se están focalizando más en España como mercado de grandes posibilidades de inversión, que finalmente se traducirá en operaciones que tirarán adelante el sector. En este momento los inversores nos ven como un buen mercado para hacer negocios” Jordi Toboso insiste en la necesidad de hacer públicas todas las operaciones que se están realizando, por lo que define como ‘efecto contagio’. “Cuando un cliente ve que un competidor o una empresa de referencia empiezan a hacer determinadas operaciones, piensa que quizás también es momento de hacer algo parecido. Pero este contagio tiene un gran enemigo: los acuerdos de confidencialidad”. Toboso asegura que el mercado catalán siempre se ha caracterizado por su discreción pero muchos promotores e inversores prefieren que no se sepa nada de sus acciones, y siempre se tienen más operaciones entre manos de las que parece, “no sólo de las que vemos los resultados, sino también las que requieren largos procesos de preparación”.

Si dijera que sí sería el más sabio del país —bromea—, pero creo que no se lo esperaba nadie. Evidentemente ha habido un problema añadido, que el sector financiero sufriera la situación que ha sufrido. Porque las anteriores crisis que he vivido a lo largo de mi trayectoria profesional eran sólo del sector inmobiliario. Hasta ahora no había habido una crisis en el sector financiero de estas características, que ha acabado de agravarlo todo. Esto ha motivado que gran cantidad de empresas que no han conseguido financiación hayan tenido que cerrar. Otras, afortunadamente, han conseguido refinanciarse y otras han salido de la situación reforzadas.

Ha habido consultoras que han querido crecer demasiado deprisa. Han apostado por grandes proyectos, y muchas de ellas incluso se han implicado en grandes inversiones. Pero una consultora inmobiliaria no deja de ser como cualquier otra empresa: según como hayas hecho estas inversiones, si las has acertado, perfecto, pero si no... una mala inversión puede provocar el cierre de una empresa. Las grandes consultoras internacionales no son muy diferentes a las grandes multinacionales que también han sufrido mucho en esta crisis.

Lo hemos superado bastante bien, afortunadamente. En España, hemos mantenido más o menos la estructura de personal que teníamos, si bien es cierto que en épocas de bonanza no hicimos grandes crecimientos en cuanto a estructura y los ajustes que se han tenido que hacer han sido mínimos. Ya sé que no es una gran cifra, pero el pasado año Jones Lang LaSalle Cataluña creó un puesto de trabajo. No es mucho, pero es muestra de que las cosas se han hecho con cabeza, bastante pausadamente, y hemos preferido ir a poco a poco y esto nos ha ayudado a aguantar la crisis de una manera factible.

Y a nivel internacional, Jones Lang tiene la ventaja que no se ha endeudado excesivamente, como empresa que cotiza en Bolsa, y sus endeudamientos son a largo plazo, con lo que lo estamos superando bastante bien. Además, las cotizaciones en la Bolsa de Nueva York están repuntando y subiendo, prueba de la confianza que le da el sector. No nos podemos quejar, aunque naturalmente querríamos que hubiera más prosperidad y abrir más delegaciones, aunque con las que tenemos cubrimos todo el territorio y estamos satisfechos.

Evidentemente. Las empresas que sólo se han dedicado a puras operaciones de transacción, en el momento que este tipo de operaciones han bajado han tenido que cerrar. Nuestra ventaja es que hemos diversificado mucho nuestras operaciones y ofrecemos muchos otros servicios, tanto de consultoría estratégica como valoraciones de activos inmobiliarios, arquitectura de interiores, ‘project management’... En momentos en que el volumen de las transacciones ha menguado, hemos recurrido a otras actividades, como la de consultoría y valoración, a las que quizás en el pasado no se les daba tanta importancia. Porque antes de la crisis al inversor le daba igual comprar un solar tres pesetas más caro. Ahora, evidentemente, el inversor que tiene un portafolio importante quiere saber cuál es su valor real en el mercado y cuál es la mejor estrategia para poner en marcha o no un nuevo proyecto. Esto, lo que hacer es reforzar nuestro conocimiento desde el punto de vista de la propiedad y desde el del mercado en todos sus sectores: industrial, comercial, de oficinas, etc. Y con esta experiencia podemos asesorar muy bien a los clientes que nos demandan nuestros servicios.

Aparte, muchas de estas empresas inmobiliarias que han tenido que cerrar se centraron mucho en el mercado residencial. En nuestro caso, no está en nuestro ‘core business’ el sector de la vivienda. Hemos tenido un departamento para dar servicio a los inversores, y aunque quizás no hemos aprovechado tanto los momentos de prosperidad del sector residencial, a la contra, la recesión no nos ha arrastrado como a otros.

Se construyeron seguro demasiados edificios residenciales. El nuestro ha sido un sector un poco diferente, porque los promotores de oficinas siempre se han querido informar de cómo está el mercado, qué está pasando y qué puede pasar en los próximos años antes de emprender un nuevo proyecto. Y por esa razón han estado más en contacto con los consultores que otro tipo de promotores.

Además, teniendo en cuenta que la tendencia es que la economía suba, no estuvo de más hacer nuevas oficinas y crear nuevas áreas de negocios, por lo que el mercado no estaba mal enfocado. Pero estas perspectivas de crecimiento y prosperidad que creíamos que se mantendrían en el tiempo sufrieron un parón y una bajada considerable, cosa que ha provocado que proyectos que estaban en marcha hayan dejado un stock de oficinas. También es verdad que, al contrario de lo que pasaba en el mercado residencial, muchos proyectos de oficinas que debían salir al mercado se pararon, por lo que sí que hay un exceso de oferta, aunque también veremos que en los próximos años no saldrán nuevos proyectos al mercado. Dependerá mucho de la actividad económica que seamos capaces de crear para poder reducir este stock de metros cuadrados disponibles. Según nuestros informes de mercado, en este primer trimestre de 2011 se ha reducido la tasa de disponibilidad. A finales de 2010 habíamos llegado al 13,5% y ahora estamos cerca del 13,2. Pasa lo siguiente: las oficinas que hay en el mercado se van absorbiendo a medida que se van construyendo. Entonces, el stock se va reduciendo a la vez que los precios se van estabilizando después de la bajada sufrida. Creemos que en el primer trimestre de 2012 veremos que los precios se mantienen a la vez que en alguna zona veremos precios ligeramente al alza.

Evidentemente, si se hubiera sabido antes que la actividad económica sufriría este frenazo, pasaría lo que está pasando ahora: proyectos que iban a salir el año pasado o el actual se han frenado porque se ha visto que el mercado no absorbería estos metros cuadrados. Pero si lo supiéramos todo, no nos equivocaríamos nunca...

Actualmente nos encontramos en la tesitura en que las empresas buscan dos cosas: precio y calidad de edificación. ¿Dónde se encuentran estos factores? Pues en las nuevas áreas de negocio como Plaça Europa o el 22@, donde las oficinas son supermodernas y eficientes, con grandes plantas, por lo que las empresas que ocupan muchos metros cuadrados en ‘prime’ en edificios menos eficientes pueden instalar el mismo número de trabajadores en menos espacio. Por lo tanto tienen un doble ahorro: en metraje y en precios. Las compañías que no tienen que estar necesariamente en el centro de la ciudad se han ido desplazando hacia estas nuevas áreas; en este último trimestre, más del 50% de las contrataciones se han hecho en estas dos zonas. Y las empresas que necesitan pequeños espacios de representación en el centro de la ciudad, tienen pequeños despachos en ‘prime’, pero la sede corporativa la tienen descentralizada. Creemos que ésta será una tendencia que veremos cada vez más, porque se buscan edificios modernos, bien de precio y a la vez con una superficie más eficiente que pueda albergar más trabajadores.

Laura Caballero añade: Evidentemente habrá mercado para las dos cosas. Porque en el centro de la ciudad quedará la pequeña demanda, que ahora encontrará ubicaciones ‘prime’ muy bien de precio.

En 2011 veremos una recuperación de precios debido a que no saldrán más metros cuadrados al mercado en los próximos 2-3 años. Los metros cuadrados disponibles en stock irán disminuyendo, a la vez que los precios se estabilizarán e incluso aumentarán ligeramente. Por lo tanto asistiremos a un panorama en los próximos 2 años más favorable del que tenemos ahora.

Y de aquí 5 años, yo quiero pensar que habremos superado ya la situación económica que estamos viviendo, que ya se habrán aplicado las medidas necesarias y que nuestra credibilidad en Europa volverá a ser importante, por lo cual volveremos al auge económico. Al menos éste es mi deseo. Y creo que todos debemos trabajar para que sea una realidad y poner nuestro granito de arena; es un trabajo que debemos hacer todos, sin excepción.

Oficinas de BDigital Centro Tecnológico en Media-TIC

Uno de los muchos servicios que presta la consultora Jones Lang LaSalle es la que realiza su división de Arquitectura. Una de las últimas obras de este departamento ha sido el proyecto de interiorismo para Barcelona Digital en el edificio Media-TIC, situado en el 22@ barcelonés. Barcelona Digital Centre Tecnològic es un centro tecnológico avanzado especializado en la aplicación de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC) en los campos de la salud, la seguridad, la movilidad, la alimentación y la eficiencia energética. El programa de este centro tecnológico está compuesto por un total de 94 puestos de trabajo —90 de los cuales han de plantearse en grupos de 6 u 8 mesas—, tres despachos de dirección convertibles en salas de reunión cuando están desocupados, tres salas de reuniones comunicadas entre sí, así como espacios alternativos (‘office’ y biblioteca) convertibles en salas cuando no estén dedicados a otros usos. La mayor parte de los criterios utilizados por el departamento de Arquitectura de Jones Lang LaSalle, como punto de partida en la concepción y evolución de este proyecto, proceden del edificio Media-TIC, un edificio singular cuyas particularidades no podían pasarse por alto. Por ello, el equipo de arquitectos e interioristas, dirigido por Lola Antón, apostó por reducir la estructura de las fachadas exteriores del edificio hasta simples paneles inclinados que ‘únicamente’ sugieren que la forma de la estructura continúa existiendo en el interior. “Cuando intervenimos en un edificio, intentamos reflejar en su interior lo que el arquitecto buscaba externamente en su estructura”, afirma el director general de Cataluña de Jones Lang LaSalle.

“Estamos muy orgullosos porque este proyecto está propuesto para el Premio FAD de Arquitectura”, comenta Jordi Toboso. Y añade que cada vez más “el cliente no pide sólo el edificio de oficinas, también lo quiere adecuado a sus necesidades” y por ello esta actividad de arquitectura e interiorismo dentro de la consultora ha visto aumentado su éxito. Y no sólo en edificios de nueva construcción. Como nos contó Laura Caballero, la rehabilitación también es una fuente importante de proyectos para este departamento: “Muchos promotores están rehabilitando sus inmuebles, les hacen un lavado de cara para adecuarlos al mercado y así aumentar su rentabilidad”.