Entrevista a Ana Zavala, directora de Agencia de Oficinas de Savills Madrid
3 de marzo de 2011
Ante todo, felicidades por su nombramiento. ¿Cómo afronta esta nueva etapa en su carrera profesional?
Para mí, esta nueva etapa supone un reto en mi trayectoria profesional que afronto con gran ilusión y con la idea de hacer crecer el área de Agencia de una de las principales consultora internacionales inmobiliarias como Savills a corto- medio plazo.
Tras 20 años en el sector, ¿qué puede aportar su experiencia a una consultora internacional como Savills?
A lo largo de toda mi trayectoria he desempeñado puestos de trabajo no sólo en el ámbito de oficinas sino también, en locales, centros comerciales y naves industriales. En estas áreas de negocio he coordinado y realizado operaciones tanto de alquiler como de venta, lo que me ha permitido desarrollar un amplio conocimiento del mercado en todos sus sectores. Asimismo, tengo que añadir la experiencia y las relaciones de los años que he estado trabajando en empresas del sector y que actualmente están muy presentes en el mercado actual.
¿Han cambiado mucho las exigencias de los demandantes de oficinas en los últimos años?
El mercado de oficinas en los últimos años se ha profesionalizado mucho. Eso ha hecho que la demanda sea más exigente en la información que recibe sobre los inmuebles a la hora de plantearse un cambio de sede. Se valora mucho la calidad y eficiencia de los edificios así como las prestaciones que les ofrece para la implantación de las oficinas.
Usted conoce profundamente el mercado de oficinas madrileño. ¿Qué lo destaca o qué lo diferencia respecto a otros mercados nacionales e internacionales?
Los mercados internacionales están mucho más profesionalizados. En mercados como Londres ninguna empresa hace ningún movimiento inmobiliario sin estar asesorado por profesionales, tanto propietarios como inquilinos (demandantes). Siempre contratan a una consultora para que les represente en las negociaciones. En general, en España las empresas nacionales cuando buscan oficinas, salen al mercado con varias consultoras y no recurren a este tipo de asesoramiento, sino que las consultoras representan y defienden los intereses de las propiedades.
Estamos viviendo una época de crisis importante, aunque parece que la contratación en Madrid en 2010 se incrementó ligeramente. ¿Se puede dar el bache por superado o hay que esperar un poco más?
A pesar que la contratación de oficinas en Madrid durante el año 2010 fue mayor que la acaecida en 2009, hay dos parámetros que hay que tener en cuenta. Uno es la continua bajada de rentas que ha habido durante todo el año 5,17% en zona CBD (de 29 euros por metro cuadrado y mes en el cuarto trimestre de 2009 a 27,50 en el cuarto trimestre de 2010); y el otro, el incremento de la oferta disponible. A pesar de que año ha comenzado con menor movimiento en cuanto a demanda se refiere, las previsiones de contratación para este año estarán en las mismas cifras que el año pasado.
Savills participó el año pasado en dos importantes operaciones en el eje ‘prime’ de Madrid: Recoletos 3 y Recoletos 33. ¿Cree que los inversores seguirán centrando sus intereses en CBD o se pondrán en valor otras zonas, como ocurre por ejemplo en Barcelona?
El interés de los inversores a largo plazo sigue siendo claramente el CBD de Madrid. La escasez de oferta de edificios de oficinas de calidad hacen que los inversores se interesen de nuevo por edificios en la periferia, en especial en la N1 (zona Arroyo de la Vega) y en la N2 (zona Campo de las Naciones).
Sin embargo, la disponibilidad de espacio en Madrid está creciendo. Bajo su punto de vista, ¿la tendencia seguirá siendo ascendente o poco a poco se equilibrará este próximo 2011?
La incorporación de edificios nuevos, modernos o rehabilitados y altamente eficientes de excelentes calidades a la zona de CBD hará que compañías que se habían visto casi obligadas a trasladarse a zonas secundarias, con el ajuste de los precios, puedan volver al distrito de negocios en edificios emblemáticos a precios muy competitivos. Bajo nuestra experiencia, cualquier edificio de oficinas del CBD que se reforma o rehabilita consigue mejor precio y se comercializa más rápido que edificios muy emblemáticos que llevan tiempo sin reformarse. La tendencia se equilibrará a medida que la demanda se recupere un poco, aunque depende en gran parte de los factores económicos.
Según su opinión, en los años pasados, la ‘alegría del mercado’ ¿hizo que se construyeran edificios de oficinas sin analizar la demanda real del sector?
La bonanza económica, la facilidad en el crédito promotor y el optimismo del mercado provocaron el desarrollo de muchos edificios en la periferia que hoy están sufriendo dificultades para conseguir inquilinos. Es muy difícil prever estas situaciones pero desde mi experiencia, un edificio de tamaño medio, con calidades adaptadas a su zona y con buenas comunicaciones de transporte público se acabará colocando. El problema lo tienen edificios o parques empresariales sobredimensionados para su zona donde la absorción de demanda es baja o muy baja y los precios han caído. Hay que tener en cuenta que en el pasado se han pagado precios muy altos por la compra de suelos en donde no se han cumplido los planes de negocio en cuanto a la ocupación de los inmuebles y a las rentas previstas.
Para finalizar, y sin ayuda de una bola de cristal... ¿cómo cree que evolucionará el mercado de oficinas madrileño este año que estrenamos?
Las perspectivas para este año siguen siendo reservadas aunque la tasa de disponibilidad en CBD irá creciendo. En cuanto a las rentas, habrá ligeras caídas en la periferia y estabilización en el CBD, aunque todo dependerá mucho del proceso de recuperación económica y en consecuencia, del comportamiento de la demanda.
