Mercado de oficinas: todo depende de la situación de la economía española
24 de marzo de 2010
¿Pero por qué hemos llegado a esta situación? En primer lugar, las empresas no han tenido razones económicas para crecer y demandar nuevos espacios de trabajo. Por otra parte, aquellas que terminaban contratos o podían plantearse un cambio de aires, no solo no han podido llevarlo a cabo (porque sus propietarios no les han dejado), sino también porque aquellos que han replanteado negociaciones de renta, han conseguido una respuesta aceptable en general.
El crecimiento de la contratación en el mercado de oficinas se produce cuando la economía está en crecimiento y por tanto las empresas también crecen, crean puestos de trabajo que necesitan alojar, lo que implica que contraten metros. Si este crecimiento no se da, no hay necesidad de nuevos metros.
Las contrataciones de metros que se producen entonces son por vencimientos de contratos que aspiran a conseguir mejores instalaciones o mejores condiciones. Frecuentemente en estos tiempos esas empresas pierden metros por el camino, es decir que contratan menos metros que los que tenían antes porque no sólo no crecen, sino que decrecen. Así, hay empresas (las menos) que tienen libertad en sus contratos para terminar los mismos cuando les interese y aprovechan estos momentos en que las rentas están cayendo para conseguir también condiciones mas ventajosas de precio y otros. Porque el precio de la renta de un contrato está formado por muchos ingredientes. Además del precio en sí hay que tener en cuenta el plazo de carencia en el inicio del pago de la renta, las ayudas (financieras o de otro tipo) que el propietario esta dispuesto a darle al nuevo inquilino, la forma de realizar las revisiones de renta anuales o plurianuales, el modo de devolver las oficinas al finalizar el contrato, la posibilidad o no de subarrendar, y así una larga lista de cuestiones que afectan real y directamente al precio mensual de la renta.
En la actualidad, los propietarios no dejan escapar fácilmente a un inquilino existente que termina contrato y se plantea marcharse. Le aceptan condiciones que hace pocos años nos parecerían unas barbaridades. La explicación es que un inquilino hoy vale mucho, ya que hay muy pocos nuevos y no conviene perder los existentes. Además, a un inquilino el traslado le supone una serie de problemas, gastos e inconvenientes que le hacen mas fácil dejarse tentar con la permanencia.
Hasta aquí hemos comentado el porqué de la baja contratación de este año 2009, más aún que en 2008. No obstante, como dijimos anteriormente, pensamos que 2010 debe ser mejor. Son varias las razones que nos llevan a señalar esto. La fase de caída de los precios de renta se inicia en este ciclo actual a finales de 2008 tímidamente y fuertemente a principios de 2009, aunque los valores en venta de los activos si empezaron a caer claramente al iniciarse la crisis en verano de 2007.
Por ello, estamos en el segundo y ultimo año de caída de rentas de este ciclo, que no debería prolongarse mas allá de finales de este año. Esta circunstancia supone una oportunidad única para las empresas que quieran o puedan moverse, ya que pueden contratar a los precios mas bajos del mercado, que además les servirán de base para futuras revisiones o renegociaciones.
Por otra parte, la vacante actual del mercado es del orden del 9% que sin ser escandalosa es significativa y permite optar entre un amplio abanico de oportunidades en edificios muy modernos e interesantes. Por último y la más obvia, estamos en el momento mas alejado del inicio de la crisis desde que esta se produce en 2007 y ello hace que las condiciones del mercado, una vez tocados los fondos pertinentes, solo pueden mejorar según nos alejamos de esa fecha.
El año pasado estábamos en el inicio del ciclo de caída de rentas que es muy probable que se prolongue durante todo este año. Por ese motivo, aquellos que puedan plantearse el cambio de espacio saben que durante 2010 estaremos en la zona del valle del ciclo de las rentas. Es decir, esa nueva renta en mínimos del ciclo es la que pagarán durante los próximos cinco años y servirá de base para futuras renegociaciones, si lo hacen bien. ¿No creen ahora que este año debe ser mejor que el pasado?.
