La contratación en Europa recupera la senda del crecimiento

En Europa se contrataron 8,8 millones de metros cuadrados de oficinas durante 2009, un dato que certifica un retroceso del 33% respecto al valor alcanzado en el ejercicio anterior. No obstante, hay lugar para el optimismo. El último trimestre de 2009 ha supuesto una recuperación de la absorción en este segmento no vista desde el tercer trimestre de 2008. En esos tres meses, la contratación de oficinas en Europa se incrementó un 7,4%, después de haber caído un 43% en dos años. Este cambio de tendencia se ha debido en buena parte a las operaciones de gran superficie cerradas en dicho periodo, que suponen una positiva evolución en una actividad que en los tres trimestres anteriores había estado marcada por las transacciones de pequeño tamaño.

Pese a todo, las perspectivas en el mercado de usuarios no son todo lo halagüeñas que desearíamos. Las previsiones apuntan a que la tasa europea de absorción neta en 2010 será de nuevo negativa. El motivo: al igual que en 2009 las empresas que están contratando nuevo espacio de oficinas están liberando el mismo volumen de superficie de segunda mano. En la actual coyuntura de mercado, los usuarios están aprovechando su posición de fuerza para reducir los costes asociados a los espacios en los que desarrollan su actividad y/o garantizar una mejora en la localización o la calidad de los edificios que ocupan. En otras palabras, las relocalizaciones, y no la expansión, están constituyendo la fuerza impulsora de la demanda y de la actividad en el mercado de oficinas.

Según nuestras previsiones, en 2010 la demanda de oficinas en Europa no será aún lo suficientemente fuerte, la oferta continuará creciendo y el precio de los alquileres volverá inevitablemente a reajustarse. Sólo en los principales mercados la demanda puede empezar a recuperarse, debido a un incipiente reequilibrio entre oferta y demanda. El caso concreto de las oficinas ‘prime’ es, sin embargo, ciertamente singular. La demanda para este tipo de inmuebles sigue creciendo debido a la que la oferta continúa siendo escasa, y cada vez lo es más por la ralentización —e incluso paralización— de algunos de los nuevos desarrollos en espera de una mejor coyuntura de mercado para los propietarios.

Por lo que se refiere a la inversión, el mercado europeo ha superado —eso creemos— el punto de inflexión más bajo de la que ha sido la peor recesión de su historia. El segundo semestre de 2009, es decir, durante dos trimestres consecutivos, el volumen de inversión ha crecido en el continente, ayudado por la corrección de los precios registrada en las principales ciudades europeas. Un ajuste de precios que ha facilitado que los inversores vuelvan al mercado en busca de oportunidades, que empiecen a retornar las operaciones de gran tamaño y los inversores transfronterizos.

En cualquier caso, hemos observado que la confianza de los inversores ha mejorado durante 2009, junto el acceso al crédito. También que los operadores con elevada liquidez han dirigido su interés a los activos garantizados, lo que ha conducido a una estabilización e, incluso, a una disminución de las rentabilidades ‘prime’ en las principales ciudades europeas.

La recesión, por otra parte, está conduciendo a un cambio del perfil del inversor. Actualmente, gana terreno en el mercado el inversor a largo plazo que persigue un ‘cash-flow’ estable y un incremento sostenible del valor de su inversión en detrimento de la potencial rentabilidad a corto plazo y el riesgo asociado con altos rendimientos iniciales. A pesar de que la mayoría de las economías europeas ha vuelto a la senda del crecimiento, su ritmo de mejora está muy por debajo de los niveles usuales.