Leve mejoría en las perspectivas de contratación para 2010

El mercado industrial y logístico ha vivido un año 2009 complicado, con caídas de rentas de hasta el 30% en determinadas zonas y se ha caracterizado por la bajada de la demanda de espacio y la ausencia de inversión extranjera. Los operadores se han movido por criterios de reducción de costes y muchos han parado sus planes de expansión. Sin embargo, el peor momento se ha vivido en los cuatro primeros meses del año. En la actualidad estamos notando cierta reactivación de la demanda después del verano. Las mejores zonas (cerca de las grandes ciudades) son las que antes se recuperarán.

El volumen de inversión en el sector ha sido escaso y no llegará a los 90 millones de euros en todo 2009. La inversión extranjera se ha mantenido al margen del mercado y los pequeños inversores prefieren sectores como el de oficinas o el de locales comerciales. Los inversores activos son muy exigentes y buscan buenos contratos a largo plazo y rentabilidades superiores al 8%. No obstante, empezamos a ver fondo en el mercado y 2010 puede ser un año interesante para encontrar oportunidades antes de que llegue la recuperación, a la que ya estamos asistiendo en otros países europeos. Prevemos que los precios moderarán su caída en 2010, que será el año de la estabilización.

En cuanto al mercado de oficinas, el año 2009 se ha caracterizado por un descenso brusco en los niveles de contratación fruto del impacto de la crisis económica. En términos generales los niveles de metros cuadrados contratados se han retraído hasta cifras similares a las de principios de los noventa. Como consecuencia del descenso en la absorción de superficie, los niveles de desocupación han crecido hasta superar el 8,5%, si bien afortunadamente este índice se encuentra muy por debajo del que se experimentó en la crisis de los años 90 cuando se aproximó al 15%. Esta situación más favorable se ha dado debido a que el nivel de producción de oficinas nuevas ha sido moderado en los últimos años.

Debido a los dos factores anteriores, las rentas han sufrido un drástico recorte en las ubicaciones ‘prime’ de casi un 30%, si bien ha sido más moderado en otras zonas. El descenso en el volumen de contratación ha sido motivado en gran medida por una concatenación de factores:

1. La escasa necesidad de las compañías de trasladarse al no crecer, limitándose en los caso que se ha hecho efectivo el movimiento a reducciones de espacio y consolidaciones que suelen llevar aparejadas también ajustes en tamaño.
2. La dificultad para las compañías de asumir los costes de traslado, lo que en ocasiones hace que la operación no sea rentable aún suponiendo ahorros en las rentas.
3. Las facilidades de las propiedades para renovar los contratos en vigor.

Además, a lo largo del año se han producido también un cierto número de renegociaciones de contratos anticipándose a su vencimiento, en los que los propietarios mejoraban los términos de duración y estabilidad. Los arrendatarios, por su parte, han optimizado sus costes operativos.

En inversión y venta a usuarios, las transacciones también han sido limitadas y marcadas por la tipología de producto y la financiación, todavía con restricciones que han echado para atrás muchas operaciones. El inversor privado, no tan dependiente de la financiación y con objetivos por encima del 6,5% de rentabilidad, ha marcado la tendencia en cuanto a volúmenes y cuantías de transacción.

Pese a la evolución tan negativa del año 2009, en los últimos tres meses se ha podido observar un aumento significativo en las operaciones de gran volumen. Esta circunstancia anticipa una cierta estabilización o incluso, una leve mejoría en las perspectivas de contratación para 2010, por lo que creemos que las cifras de absorción mejorarán notablemente. Ello va ir unido a un descenso muy fuerte en la salida al mercado de nuevos edificios, lo que indudablemente repercutirá en una estabilización en las rentas. Así, esperamos que 2009 sea un año de mejoría o, como mínimo, de estabilización para el sector de oficinas.

El mercado residencial sin duda es el más afectado y supone el mayor porcentaje de las carteras que las entidades financieras están empezando a gestionar, ya sea mediante equipos internos o externos. Han pasado más de dos años desde el inicio de la crisis, que desembocó en un brusco descenso de actividad de 2008, tendencia que ha continuado en 2009. A la falta de financiación para proyectos inmobiliarios, se unió la de los particulares, obstaculizando prácticamente cualquier intención de comprar vivienda. La demanda de usuarios sigue existiendo y en aquellas promociones en las que coinciden el precio adecuado y la posibilidad de financiación se están produciendo ventas con normalidad. Nuestras previsiones apuntan que la tendencia, en términos de precios, seguirá a la baja (aunque de manera más suave) durante el primer semestre de 2010. Creemos que se tocará ‘fondo’ en el segundo semestre del mismo año. Aunque esto no signifique necesariamente que haya una reactivación importante, sí supondrá una mayor absorción del stock de vivienda.

En cuanto a superficies comerciales podríamos aplicar lo ya comentado en oficinas. La caída del consumo ha hecho que las tasas de esfuerzo hayan aumentado de manera exponencial. Los propietarios, conscientes del momento delicado, han accedido en su mayoría a renegociar rentas de manera que se permita la viabilidad de los negocios y, por consecuencia, del contrato de arrendamiento. En cuanto a inversión en este segmento, los bancos y cajas se han postulado como proveedores de oferta al contemplar programas de ‘sale & leaseback’ con contratos a largo plazo. Un producto perfecto para el inversor privado y en algunos casos, incluye todo el portfolio institucional. Todavía queda recorrido en este sentido y habrá que seguir muy de cerca el proceso de fusiones de cajas y en cómo afecte a sus sucursales.

Resumen general

Como resumen general, diríamos que 2009 ha estado marcado por la bajada de precios continuada en cuanto a rentas se refiere, que no ha supuesto un repunte en la demanda de usuarios, cosa que esperamos suceda paulatinamente durante el próximo año, cuando los precios de renta tocarán fondo. En cuanto a inversión, existe una fuerte demanda de producto ‘prime’, liderada por el mercado privado. Sin embargo, la actual falta de producto no permite que se cierren operaciones a menudo. Para el próximo año es probable que esta línea se mantenga, aunque esperamos que el inversor institucional tanto nacional como extranjero comience a aparecer en el mercado. La entrada del inversor institucional podría marcar el punto de inflexión sobre el cual podríamos decir que vislumbramos la luz al final del túnel.