¿Brotes verdes o un mero espejismo de fin de año?

Los primeros seis meses del año han destacado por la escasa o nula actividad inversora motivada por la incertidumbre en la evolución de la economía, la caída de consumo, la volatilidad de las rentas, las bajas tasas de ocupación de los centros así como por la inconsistencia de los precios.

Durante el año 2009 se han cerrado tres operaciones de compraventa de centros comerciales, que han sumado 451 millones de euros de los 520 registrados en el total del mercado ‘retail’. Según nuestras expectativas, el ejercicio 2009 podría cerrarse con un volumen de 700 millones de euros, ya que un par de operaciones están pendientes de firma.

La vuelta de verano, además de la depresión posvacacional, nos ha traído algo de esperanza. A pesar de que la economía, al menos en España, no ha dado muestras de grandes cambios, los inversores han entendido que este es el nuevo orden en el que tienen que operar y, al fin y al cabo, el dinero se tiene que mover. Por otro lado, si bien el entorno económico no es el ideal, con tipos bajos, con escasez de inversiones alternativas en rentabilidad que resulten interesantes, el sector inmobiliario mantiene su atractivo por los elevados ‘yields’ que ofrece frente a otras opciones de inversión (bonos, depósitos a plazo, bolsa, pagarés corporativos, etc.) y por la percepción de que ya se ha producido una fuerte corrección en los precios.

Si a esto le añadimos la caída de ‘yields’ experimentada en otros países de la zona euro (los ‘yields prime’ para parques de medianas han caído en Reino Unido durante 2009 desde el 8 hasta el 6%) y los condicionantes fiscales, tenemos todos los ingredientes necesarios para que el mercado se vuelva a animar. El problema principal sigue siendo la falta de financiación. Los bancos continúan teniendo poca disposición a financiar nuevas operaciones y los porcentajes de financiación, en el mejor de los casos, no superan el 60%.

Pero la pregunta ahora es: ¿qué quieren los inversores?. Hemos detectado un especial interés en los siguientes productos:

• Parques de medianas
• Centros comerciales ‘prime’
• ‘Sale & leaseback’ con inquilinos de elevada solvencia: hipermercados, supermercados, sucursales bancarias, etc.

Respecto a los parques de medianas, tras estudiar con detenimiento el mercado, hemos constatado que existen 48 parques de medianas en España (entendiendo como parque de medianas un complejo desarrollado por un mismo promotor, con parking y accesos compartidos y una imagen de marca común). De estos 48 parques, sólo unos 30 podrían ser del interés de los inversores, y unos ocho estarían en disposición de poder comprarse. Esto nos da idea de lo estrecho que es el mercado de parques de medianas y en consecuencia, el posible efecto en los ‘yields’. Se trata de un sector interesante por los volúmenes de compra (20-40 millones de euros) y porque no requiere una gestión demasiado intensiva. Además, se trata de un sector de grandes operadores. Por el contrario, al tener una oferta comercial muy enfocada en hogar, sus ventas se han resentido en los últimos dos años.

En cuanto a los centros comerciales, más de lo mismo. Tenemos más de 350 centros comerciales en España. De éstos, apenas un 10% serían de interés en estos momentos. Si la situación económica ha demostrado algo hoy en día, es que no hay muchos centros que puedan aguantar el envite. El exceso de competencia, áreas de influencia poco definidas, un mix comercial inadecuado, diseños complicados y rentas elevadas, han lastrado el funcionamiento de muchos de estos centros.

Hay poco margen para argumentar posibles reposicionamientos, crecimientos de rentas, rediseños, etc., al menos a medio plazo. No estamos en un mercado de inversores que busquen valor añadido. Estamos en un mercado donde los inversores buscan centros ‘prime’, consolidados y con pocas amenazas. Es decir, un mercado con oportunidades escasas. Al igual que en el caso anterior, si un centro ‘prime’ saliera abiertamente al mercado, sería previsible una presión a la baja de los ‘yields’, que por el efecto ‘simpatía’ haría bajar las rentabilidades de otros productos comerciales algo menos ‘prime’.

Por último, tenemos los tan de sobra conocidos ‘sale & leaseback’. Estas operaciones se sustentan en unas premisas bastante básicas:

• Inquilinos de elevada solvencia
• Contratos de larga duración
• Subyacente inmobiliario sólido
• Rentas sostenibles

En este apartado está habiendo bastante actividad. Fundamentalmente en la venta de paquetes de sucursales bancarias y supermercados/ hipermercados.

Se trata de negocios de volumen y rentabilidades más agresivas (algunos lotes de sucursales bancarias en Madrid se están vendiendo entre el 5,75 y el 6%) donde se busca fundamentalmente la seguridad. Funciona tanto a nivel institucional (portafolio BBVA, Santander y Eroski) como a nivel privado (lotes de Caja Madrid, Banco Popular, Banco Guipuzcoano, Banc Sabadell, etc.).

De nuevo, la cantidad de oportunidades en este sector, al margen de las entidades bancarias, es muy limitada. Además, la demanda por parte de los inversores privados es muy fuerte (Caja Madrid recibió unas 90 ofertas para los 23 lotes que sacó al mercado en septiembre).

Cuenta con una ventaja frente a los centros comerciales y parques de medianas, que es una mayor facilidad a la hora de financiarse.

En cambio, los principales inconvenientes son la falta de recorrido en la inversión, rentas elevadas y el más que dudoso subyacente inmobiliario en algunos casos. En este sentido, es recomendable contar con un asesoramiento inmobiliario adecuado que asegure la inversión a largo plazo.

En resumen, puede existir voluntad y ganas por parte de los inversores para invertir en España, pero dada la escasez de oportunidades y la coincidencia en los objetivos de la mayoría de ellos, podemos acabar con un mercado caro y con un volumen de transacciones bajo, muy en línea con el mercado de los años 2000 a 2004. Por tanto, una estrategia enfocada en el medio plazo, anticipación y claridad de objetivos a la hora de invertir se hacen fundamentales para no contagiarse de la irregularidad del mercado.