Más naves de 2ª mano y menos nuevas en el mercado logístico francés

El mercado logístico francés se ha mostrado bastante resistente en estos momentos de crisis. En 2008, la contratación estaba situada en 2,3 millones de metros cuadrados en las ciudades en que BNP Paribas Real Estate tiene representación, frente a los 2,4 millones de metros cuadrados contratados en 2007, representando una caída de sólo un 4%. El número de transacciones se ha mantenido estable (174 en 2008, comparado con las 173 en 2007). Sin embargo, la situación se ha invertido. Las regiones han tenido buenos resultados mientras que el mercado de la Île-de-France retrocedió significativamente.

A pesar de que la contratación se mantiene, la oferta vacante no ha dejado de aumentar. Ha llegado a un nivel record de 2,3 millones de metros cuadrados, lo que significa un 18% más que en 2007. La disponibilidad de naves clase A y otros tipos (B, C, ‘crossdocked’) es bastante estable. Por contra, la oferta de segunda mano de naves clase A ha aumentado por encima del 58%. En 2008, los inquilinos intentaron principalmente reorganizarse para generar economías de escala y racionalizar su operativa. La tónica general consistió en la relocalización (reubicación) en alguno de los almacenes de reciente construcción, aunque sin contratar espacio adicional. Estos movimientos originaron un crecimiento sin precedentes de las naves clase A, de 2ª mano, disponibles. Por primera vez, la oferta de clase A se compone en su mayoría de estos productos.

En cuanto a la producción de naves nuevas, en diciembre de 2008 había 400.000 metros cuadrados de naves en construcción en las ciudades en las que BNP Paribas Real Estate tiene cobertura. Esto supone un marcado descenso si se compara con los 600.000 metros cuadrados en proceso de desarrollo que había en junio de 2008. El volumen de licencias de obra otorgadas continuó creciendo hasta 1,3 millones de metros cuadrados a final de año. Sin embargo, dada la limitación de la financiación, ha disminuido plausiblemente el número de nuevas plataformas construidas, o en fase de construcción, a riesgo, sin contrato de arrendamiento previo.

Paradójicamente la demanda se mantiene alta

La demanda registrada por BNP Paribas Real Estate continua creciendo. Esta situación aparentemente paradójica es, de hecho, bastante común en tiempos de crisis económica. Las consignatarias, procurando disminuir los costes, fomentan las competencia en el mercado solicitando más ofertas de servicio a los proveedores de operativa logística. De cualquier forma, dado que la crisis se mantiene, los directivos de grupos de fabricación o distribución prefieren esperar a ver que sucede y tienden a posponer sus decisiones. Por lo tanto, algunas de estas demandas no culminarán en operación.

El stock logístico francés es uno de los más modernos y competitivos de Europa. De media, la renta por metro cuadrado en naves de clase A es de alrededor de 45 euros en Lyon y Estrasburgo, 43 en otras ciudades principales y 47 euros en Le Havre. Las rentas en el Gran Paris son más heterogéneas. En el oeste y en el sur están alrededor de 47 euros, y en el norte de la capital, la media está alrededor de 52 euros. Hasta ahora las rentas en Francia han sido relativamente estables. No se espera para 2009 una caída desproporcionada de las rentas. Sin embargo, la presión a la baja está empezando a sentirse en los inmuebles ‘prime’ de segunda mano, debido a su creciente disponibilidad. En parte despreciados, cabe esperar que se realicen operaciones financieras interesantes con ellos. Las rentas para naves nuevas deberían verse menos afectadas. Por un lado, los usuarios prefieren nuevas construcciones, razón por la que éstas representaron dos tercios de la contratación de 2008. Por otro lado, debería haber una mayor escasez de ellas en el mercado durante el 2009, debido a la menor cantidad de inmuebles empezados a construir a riesgo en el actual contexto financiero.

El informe de BNP Paribas Real Estate constata que los usuarios tienen altas expectativas en términos de incentivos a la contratación (rentas, carencias, etc.) pero también en la duración de los alquileres. En los últimos años, los fijados a largo plazo (6, 9 ó 12 años) eran frecuentes. En 2008, lo más frecuente son alquileres a 3, 6 ó 9 años, aunque también se han dado alquileres excepcionales a muy corto plazo.