LogisticsPark Coslada y Arasur, dos versiones de un mismo modelo

“LogisticsPark Coslada, I y II, fue uno de los activos que Abertis adquirió de Colonial y cuya segunda fase ha sido remodelada por completo, mientras que en la primera fase se han hecho las reformas posibles, teniendo en cuenta que está ocupada al 100% y ya se encontraba en explotación en el momento de la compra”. Así resume, someramente, la situación del parque el director del departamento de explotación de la zona centro de Abertis, Ángel Luis López Rodríguez.

De hecho, se trata de un parque construido en los años 60, antiguo, pero que cuenta con uno de los activos más valorados por determinadas empresas y de lo que puede presumir ante otras instalaciones: su ubicación. Coslada se encuentra a 14 kilómetros de Madrid, conectado con la A-2, una de las principales arterias de la ciudad. Además, está comunicado con el resto de carreteras nacionales principales gracias a que se encuentra situado entre la M-40 y la M-50. Asimismo, está junto al aeropuerto de Barajas y en pleno corredor de Henares, el principal polo logístico y económico de la Comunidad de Madrid, y al lado del Puerto Seco de Madrid y el Centro de Transportes (CTC), “muy importante por las sinergias creadas para las empresas de logística”.

El único hándicap para Abertis en cuanto a Coslada es la existencia de una calle que separa, físicamente, ambas fases, lo que impide su unificación y obliga, por tanto, a doblar todos los servicios: control de acceso, CCTV, etc.

Coslada I se remodeló en 2005 y está totalmente ocupado, con 24.000 metros cuadrados de superficie construida entre almacenes y oficinas y con alturas de 8 metros, las propias de los años de construcción. La inversión de Abertis para su reforma se basó en el repaso de cubiertas, lucernarios y canalones, red de saneamiento, la adecuación del centro de transformación y la reforma del centro de control. Sus clientes actuales instalados son el Ayuntamiento de Madrid, la Tesorería de la Seguridad Social, la empresa Doman y la compañía dedicada a la distribución Distrirrutas.

Por su parte, Coslada II concluyó su remodelación el pasado mes de febrero. Se trata de un total de 7 edificios, comercializados por las consultoras Aguirre Newman y Jones Lang LaSalle.

De estos edificios, cuatro serán naves tipo, de colores azul, beige, amarillo y rojo, que les confieren una personalidad propia muy característica, con modulación estructura aproximada de 20 x 60 metros, unos 1.200 metros cuadrados de riego bajo tipo A. La estructura portante de estas naves es en perfiles metálicos ignifugados. Estas naves permiten una modulación de 2.400 metros cuadrados de tipo B, con riesgo intrínseco medio, y alturas operativas entre 8,30 y 10,40 metros. Constan además de 4 muelles de carga y dos rampas de acceso por módulo, además de oficinas de 146 metros cuadrados por módulo, entregadas totalmente diáfanas.

Asimismo, Coslada II también cuenta con dos edificios singulares y uno de servicios. En el primer caso se trata de edificios que no permiten ninguna modulación para asegurar el tipo B de riesgo medio, con 2.700 metros cuadrados de almacén en planta baja y otros 2.700 de oficinas en planta primera y una altura operativa de 7 metros. En cuanto al edificio de servicios, está dedicado a un bar-cafetería en planta baja y 3 plantas de oficinas que suman un total de 2.707 metros cuadrados.

Abertis ha invertido 77 millones de euros entre la compra y la reforma de ambas fases, de los cuales unos 12 millones se han destinado a las obras de puesta al día de Coslada II.

Siguiendo el modelo Abertis

Los servicios de LogisticsPark Coslada dan idea que este parque pertenece a la red Abertis, como es el caso de la seguridad, con vallado perimetral, control de accesos, vigilancia exterior y circuito de cámaras.

Abertis también se encarga de la gestión del mantenimiento integral, la limpieza y jardinería de zonas comunes, alumbrado público y gestión de suministros (luz y agua).

Como servicios adicionales cuenta, además de cafetería, zona de aparcamiento de vehículos, cartera de proveedores (para poder ofrecer proveedores ya conocidos para seguridad, limpieza y mantenimiento), y transporte público: Coslada cuenta con una óptima accesibilidad gracias a la proximidad del metro, tren de cercanías y autobús.

Para Ángel Luis López, “Coslada se dirige a aquellas empresas que valoren la ubicación, el servicio y, evidentemente que no requieran grandes alturas de almacenaje".

Cabe destacar también que Coslada se suma a los otros dos proyectos que Abertis tiene en Madrid: San Fernando de Henares y Camarma de Esteruelas, con las Juntas de Compensación ya aprobadas. Concretamente, Abertis cuenta con el 45% de la Junta del parque de San Fernando, situado a 18 kilómetros de Madrid y accesos a la A-2, la M-50 y la M-115. Con una superficie de 106.930 metros cuadrados, el parque contará con un total de 69.292 metros cuadrados de naves logísticas en alquiler. Actualmente se encuentra en fase de redacción del proyecto de reparcelación, en la que ha sido muy importante la colaboración de los ayuntamientos. Abertis está estudiando todavía el formato y el tipo de naves, “aunque seguramente optaremos por naves tipo, que permitan adaptarse a las necesidades del cliente”.

Por su parte, Camarma está situado a 40 kilómetros de Madrid, con acceso a la A-2, con una superficie de suelo de 44.198 metros cuadrados de los cuales saldrán unos 24.445 metros cuadrados de uso logístico. Actualmente se encuentra en fase de aprobación del plan parcial. En este caso, según Ángel Luis López, “la idea es desarrollar una única nave, lo que permitiría aprovechar al máximo la edificabilidad. Lo ideal sería un único cliente, sin proveer servicios, puesto que su interés radica en compartirlo entre varios y aquí no sería posible”.

Arasur, cuyas primeras instalaciones se inauguraron en enero de 2006, es un parque logístico gestionado por Araba Logística nacido de la colaboración entre la Administración Pública y la empresa privada: en él participan Vital Kutxa como apoyo financiero en un 43,98%, Abertis Logística como apoyo tecnológico en otro 43,98% y, como representación institucional el Gobierno Vasco en un 10%, la Diputación de Álava en un 1,95% y el Ayuntamiento de Ribera Baja en un 0,09%.

En su presentación, Fernando Hernández Nuez, director general de Araba Logística, destacó Álava por ser un cruce de carreteras como la N-1 que une Madrid e Irún. Y admitía que “aunque no es una plataforma logística como las visitadas hasta ahora de Abertis, no se encuentra dentro de la propia ciudad (Vitoria en este caso), con todas las infraestructuras comunes propias de un municipio, sí se están desarrollando una serie de infraestructuras que le dotarán de un potencial importantísimo”. De hecho, cuando se apostó por este proyecto, puntualizó Hernández, “desde Abertis vieron que ya existía un cruce de red viaria muy importante para el transporte de carretera”.

Su posición estratégica le permite, además, conectarse con corredores ferroviarios de primera categoría y otros de segunda categoría, así como estar conectado con los principales nodos de comunicación terrestres, desde Francia por Portbou (Girona) e Irún hasta Almería, Guadalajara, Córdoba o Granada e, incluso, dos rutas de conexión con Portugal desde Salamanca y Badajoz.

Pero Arasur se encuentra también colindante con La Rioja y Castilla-León, lo que le confiere un carácter especialmente particular y acceso a las principales arterias viarias de la zona, ya existentes o por desarrollar. En este sentido, Hernández hacía especial énfasis en la futura línea de alta velocidad vasca, denominada Y, que, además, permitirá conectar Bilbao con Zaragoza y Barcelona. Destaca también su posición geográfica en cuanto al tráfico aéreo, y es que “Vitoria es el tercer aeropuerto en cuanto a carga”.

Asimismo, está situada al lado de la estación de Miranda de Ebro, si bien además está prevista la construcción una plataforma ferroviaria para mercancías, dentro de la propia Arasur, lo que daría un carácter todavía más intermodal a este proyecto. En palabras de su director general, “apostamos muy fuerte por la intermodalidad, Arasur no tiene sentido sin ella”. Sin embargo es importante remarcar que “se trata de un desarrollo claramente público y cuyo desarrollo es altamente complejo a la hora de decidir quién será el operador, ¿Renfe o una empresa privada? (...) De hecho, el modelo catalán mixto, como con Comsa, de Seat es una referencia interesante... pero no hay nada hablado. Y está claro que Arasur participaría cediendo el suelo. En ningún caso sería quién desarrollaría la infraestructura misma, que tiene que ser totalmente pública”.

Por otra parte, otro dato relevante es la construcción del acceso norte de la plataforma, lo que supone una “entrada limpia y directa a las dos principales carreteras que envuelven Arasur”.

También en la estela de Abertis

Arasur, pese a sus características particulares, cumple con todos los requisitos para ser un parque Abertis. Es decir, su gestión global comprende desde los servicios de seguridad (con control de accesos, vigilancia por circuito cerrado de televisión, vallado perimetral, etc.), cafetería-restaurante, estación de servicio y, a modo excepcional, un hotel de 3 estrellas de la cadena Hotelandgo, funcional, moderno y ‘low cost’, la segunda marca de la cadena Husa. Tanto el restaurante como el hotel están ya plenamente en funcionamiento, así como la estación de servicio, puesta en marcha a finales de marzo.

En cuanto al ‘truck center’, éste contará con una zona de pequeñas naves, de unos 700 metros cuadrados, pensadas para talleres, reparación de neumáticos, carrocerías, etc., y todos los servicios que puedan necesitar las flotas de camiones, previsto que entre en funcionamiento a finales de 2009.

Pero Arasur es una plataforma particular en muchos sentidos. Ejemplo de ello es que, si bien nació con la filosofía Abertis de sólo régimen de alquiler, la experiencia y la alta demanda de compra hizo que, en el último Consejo de Administración se acordara permitir ‘alquileres con opción a compra’ o bien la compra directa de una parcela o nave. “Siempre teniendo claro que la plataforma en conjunto es propiedad de Abertis y que será ésta la que se ocupará del desarrollo, gestión y mantenimiento de la misma”.

Arasur es un parque logístico que ocupa unos 2 millones de metros cuadrados y dividido entre un área de servicios, una zona intermodal, un zona de aparcamiento de camiones en funcionamiento desde finales del mes de abril, un ‘truck center’ y la zona de naves logísticas propiamente.

Estas 200 hectáreas se dividen en una primera fase, a desarrollar entre 2006 y 2014, de 1.340.000 metros cuadrados, y una segunda fase, previsto de desarrollar entre 2015 y 2019, que ocupará unos 66.000 metros cuadrados. En total, Arasur contará con unos 1.000.000 metros cuadrados de naves, 50.000 de oficinas y 100.000 destinados a equipamientos.

Actualmente se encuentran aprobados los planes parciales de ambas fases así como los estudios de impacto ambiental.

A día de hoy, Araba Logística está desarrollando la fase I que incluye la zona de servicios abierta y toda la zona logística, ya cerrada, con vigilancia y control de accesos, y con unos 70.000 metros cuadrados construidos hasta ahora en las 5 primeras naves (de la 1-4 a la 1-8). La nave 1-9 está ya en fase de cimentación, preparada para su construcción en el caso de un inquilino interesado. También de 20.000 metros cuadrados, su construcción vendría a costar unos 8 millones de euros.

En cuanto a la zona intermodal, es donde Arasur contempla la ubicación del proyecto ferroviario, con una estación prevista, “aunque actualmente las negociaciones están paradas por las elecciones y a la espera de los cambios políticos”.

Un diseño flexible y de calidad

Las infraestructuras del parque logístico Arasur pretender adaptarse en la medida de lo posible a las necesidades de implantación de las empresas. Por ello, son flexibles y ofrecen una gran calidad de construcción. Con módulos a partir de 3.500 metros cuadrados en alquiler, las naves constan de una oficina por módulo integrada. Asimismo, estas naves cuentan con cerramientos laterales, solera, una altura libre de 11 metros, muelles, marquesinas, accesos y puertas de emergencia, núcleo de servicios, altillos y entreplantas, instalaciones y rociadores que permitan contar con todos los servicios necesarios.

En lo que respecta a la actividad de las empresas instaladas, el plan parcial de Arasur no sólo prevé la pura distribución: también contempla albergar fabricación y empresas de valor añadido, como ensamblaje, preparación de pedidos, etc. Por ello, desde su dirección, apuestan por la implantación de empresas relacionadas con el sector eólico y solar. De hecho, Gamesa, empresa constructora de generadores y palas eólicas, ocupa 205.000 metros cuadrados en 3 parcelas (en la zona intermodal) para su desarrollo de molinos eólicos, “con la casualidad que Gamesa tiene la fábrica en el polígono de Bayas, colindante con la plataforma Arasur y ya en terrenos de Castilla-León”.