El lento camino hacia la recuperación

No se dejen engañar por el titular. En este artículo aparecen datos positivos, declaraciones esperanzadoras y, si se afanan a encontrarlos, incluso alguno de los llamados brotes verdes. Reconocemos que no va a ser fácil encontrarlos, pero estar, están. Aunque nadie sabe qué nos depara el futuro, ni qué sorpresas nos encontraremos los próximos años, lo cierto es que no se esperan grandes cambios.

De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, el mercado industrial y logístico sigue bajo mínimos. De hecho, el descenso de los precios continúa, al igual que las rentas de alquiler, que siguen a la baja desde 2007. Gustavo Rodríguez, director de la división industrial y logística de la consultora apuntó que “la mayoría de las empresas usuarias de espacio en España buscan abaratar costes, externalizar servicios y reducir alquileres. La demanda en compra de naves industriales es muy escasa y puntual”.

Otra de las características del pasado 2010 fue la falta de desarrollo de nuevos proyectos de suelo industrial y las pocas transacciones realizadas. Las causas de ello, según el informe, son la escasez de demanda de naves en España, los problemas de financiación y el elevado precio que tiene este tipo de suelo, a pesar del fuerte descenso sufrido en los últimos tres años.

A pesar del bache económico que estamos pasando, en las principales ciudades logísticas e industriales como Barcelona, Madrid o Valencia, la disponibilidad de inmuebles sigue siendo muy elevada, pero lo cierto es que la mayoría de estos inmuebles son naves industriales obsoletas, de calidad media-baja. Eso provoca a menudo en los inquilinos problemas inesperados.

Otro de los puntos destacados del informe es la falta de oferta de inmuebles de gran tamaño, sobre todo aquellos que superan los 20.000 m². Eso genera dificultades a aquellas empresas que demandan puntualmente este tipo de espacios, aunque, por otro lado, este hecho tiene su lado positivo. Por ejemplo, esto ha incentivado el aumento de operaciones llave en mano, que se han convertido en la única fórmula disponible para las empresas que precisen de estas grandes superficies y de una calidad por encima de las existentes en el mercado.

En cuanto a las rentas, el informe de Jones Lang LaSalle muestra que se ha producido una estabilización, tras las caídas de los dos últimos años. Las zonas más beneficiadas en este sentido son las llamadas “Prime”, que en la capital están referidas a Coslada, San Fernando de Henares o Getafe, entre otras. En el caso de las ubicaciones más alejadas, el descenso experimentado ha sido más rápido y, según el mismo informe, se encuentran en niveles mínimos. Las rentas de la primera corona de la comunidad de Madrid se sitúan entre los 5 y los 6,5 /M²/mes. En la segunda corona, oscilan entre los 3,7 y los 4,5 /M²/mes y, finalmente, las rentas máximas de la tercera corona se sitúan entre 2 y 3 /M²/mes.

Hablando de la demanda, el pasado año se cerró con un volumen de contratación de 421.082 m², lo cual supone un aumento del 18% respecto al mismo periodo del año anterior, en el que se contrataron 325.000 m². La contratación se ha concentrado en pequeñas poblaciones cercanas a la capital, como las antes mencionadas Coslada, San Fernando de Henares o Getafe, además de Cabanillas del Campo (Guadalajara), población que va a recibir un nuevo proyecto. Éste ha contado con la mediación del departamento de Industria y Logística de Jones Lang LaSalle, para que el operador logístico Factor 5 alquile una nave industrial de más de 9.000 m².

En cuanto a la oferta, existen en la comunidad de Madrid un total de 868.741 m² disponibles de naves logísticas, el 14,12% del total. Eso significa un aumento considerable respecto al año pasado, cuando la cifra se acercaba a los 750.000 m². Más de un 60% de la oferta de este año se sitúa en el corredor del Henares y el resto de la zona sur. Si hablamos del tamaño de los inmuebles, la mayoría de ellos son de tamaño medio o pequeño, con una superficie de entre 2.500 y 15.000 m².

Según el informe, Cataluña ha vivido un 2010 similar, en el que se ha producido un ligero incremento de la disponibilidad de inmuebles industriales, además de un leve descenso de las rentas y un incremento en la flexibilidad de los contratos de alquiler para los inquilinos. Hay que destacar, no obstante, que en zonas concretas se ha reactivado la demanda, debido sobretodo a nuevos proyectos que han surgido en el sector de la automoción o la alimentación, como en el caso de Martorell-Abrera.

Como en muchos otros sectores, la época de dificultades económicas que vivimos han llevado a una bipolarización entre Barcelona y Madrid y el resto de ciudades.. Mientras que en las primeras la superficie media demandada de una nave es de 10.000 m², en el resto no pasan de los 3.000 m². La excepción ha sido Zaragoza, que ha protagonizado grandes operaciones llave en mano gracias a la disponibilidad de suelo a bajo precio.

Valencia ha registrado una notable mejoría respecto a 2009 triplicándose el volumen de contratación (90.000 m²), pero sigue estando muy lejos de los niveles de Madrid (421.082 m²) o Barcelona (289.000 m²). La demanda se centra sobre todo en las zonas prime (especialmente Ribarroja), aunque los proyectos periféricos que se han desarrollado en los últimos años siguen sufriendo elevadas tasas de disponibilidad. La ciudad ofrece un parque logístico totalmente renovado a unos precios muy competitivos y ofrece ahorro de costes de transporte y portuarios.

En el País Vasco la zona con mayor demanda es la situada en los alrededores de Bilbao, mientras que la zona de Álava tiene una disponibilidad mucho mayor. La razón está en que muchas empresas organizan desde Zaragoza su logística y distribución a Navarra y La Rioja. En Sevilla la demanda continúa siendo muy escasa y siempre para superficies menores de 10.000 m². La zona logística de Dos Hermanas presenta una alta desocupación y proyectos como el de Carmona se han estancado. La reorganización logística que preveía el Plan General de la ciudad ha quedado relegada a mejores momentos. En Málaga, por su parte, sigue existiendo una escasa oferta de naves industriales.

El informe de Jones Lang LaSalle señala que el volumen de inversión en naves industriales y logísticas en 2010 ha sido de aproximadamente 100 millones de euros en España, ligeramente superior al del año 2009, que superó los 92 millones. El volumen de inversión en Madrid fue de 55 millones (cuando en 2009 fue de casi 40), mientras que en Barcelona ascendió a los 38 millones.

La mayoría de las operaciones en España han sido protagonizadas exclusivamente por inversores privados, family offices nacionales y empresas por volúmenes inferiores a los 10 millones de euros. Gustavo Rodríguez explicó en su intervención que “la incertidumbre ha afectado muy negativamente. Los inversores están optando por volver al mercado vía oficinas y retail”. Pero el presente año muestra, según comentó, algunos atisbos de reactivación del mercado: “Bajarán los precios, se han constituido nuevos fondos paneuropeos que invertirán en nuestro país en sus objetivos de diversificación, escasean las naves de más de 20.000 m² de calidad en las zonas más consolidadas y habrá un repunte de las operaciones llave en mano. Además, se ha agrandado el diferencial de rentabilidad con los principales países europeos donde las yields están contrayéndose”, finalizó Rodríguez.

El departamento de Industrial y Logística de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle ha intermediado la operación por la que el operador logístico Factor 5 ha alquilado una nave industrial de 9.176 m² en Cabanillas del Campo (Guadalajara).

La nave se encuentra situada en el término municipal de Cabanillas del Campo, a 50 kilómetros de la ciudad de Madrid y con rápidos accesos a la A-2 y la R-2. Se distribuye en 8.311 m² para uso logístico y 864 m² para uso de oficinas sobre una parcela total de 13.861 m². Posee una altura de 12 metros, 10 muelles de carga y todos los sistemas de seguridad de vanguardia.

Guillermo García-Almuzara, director del departamento de Industrial y Logística de Jones Lang LaSalle Madrid, señaló: “El inmueble se encontraba sin inquilino desde hacía más de un año y nosotros hemos conseguido un interesado en apenas tres meses. Nuestra experiencia y profundo conocimiento del mercado ha sido un factor determinante en este éxito”.