¿Qué mercado inmologístico queremos?

Consultores inmobiliarios, urbanistas, operadores logísticos y representantes de entidades públicas, todos ellos con amplia experiencia en el mercado inmobiliario y logístico, se sentaron alrededor de una mesa con motivo del III Networking Inmobiliario, organizado por Interempresas Naves Industriales y Logísticas, con el patrocinio de NCI Asesores Inmobiliarios y el apoyo de Cimalsa. En esta tercera edición se compararon los mercados logísticos español y europeo en base a sus infraestructuras y desarrollos y se planteó qué buscan las empresas en ambos escenarios.

Participantes en el III Networking Inmobiliario

• Itziar Atxeaga, gerente comercial de Saba Parques Logísticos
• Maria Buhigas, urbanista
• Gustavo Cardozo, en representación de UNO, Organización Empresarial de Logística y Transporte y vicepresidente sénior y director de Mercado en España de Prologis
• Víctor Estrada, director general de Estrada & Partners
• Jean Bernard Gaudin, director nacional Industrial y Logístico de BNP Paribas Real Estate España
• Isidre Gavín, director general de Cimalsa
• Javier Giovanetti, director técnico y compras de STEF
• Francisco Javier Martín, jefe de Compras y Proyectos de Norbert Dentressangle
• Juan Ramón Rodríguez, presidente de ABE-L y vicepresidente de CIAC
• Aleix Torné, director de Desarrollo Corporativo de Interempresas - Grupo Nova Àgora
• Carles Torres, director de NCI Asesores Inmobiliarios
• Manel Torres, director/gerente de Moldstock, Logística del Grupo Moldtrans
• Ramón Vázquez, presidente de ACTE, Asociación de Centros de Transporte de España

Aleix Torné, director de Desarrollo Corporativo de Interempresas, y Esther Güell, responsable de redacción de Interempresas Naves Industriales y Logísticas, presentaron el acto.

El debate, presentado por Aleix Torné, director de Desarrollo Corporativo de Interempresas - Grupo Nova Àgora, y moderado por Esther Güell, responsable de redacción de Interempresas Naves Industriales y Logísticas, se inició planteando una comparativa entre los mercados inmologísticos español y europeo, haciendo hincapié en las particularidades que hacen del mercado de España un caso aparte con respecto a otros países de Europa.

La mayoría de los participantes en este tercer networking coincidieron que ambos mercados no son comparables en absoluto y muchos de ellos reclamaron aplicar estándares europeos en España.

Es el caso de Ramón Vázquez, presidente de ACTE, que afirmó tajantemente que no tienen punto de comparación, “porque en España no tenemos mercado y el producto es totalmente diferente. No son mercados comparables y en España, ni siquiera es homologable”. La solución, según Vázquez, es precisamente homologarlo, consiguiendo una catalogación de ámbito internacional de edificios, suelos, naves industriales y polígonos con naves logísticas.

El presidente de ACTE confirmó que este proyecto ya se está llevando a cabo, junto con consultoras internacionales como BNP Paribas Real Estate o CBRE y con la complicidad de su homónima europea Europlatforms. Su principal objetivo será homogeneizar la categorización de estos espacios con parámetros técnicos, tecnológicos y de entornos otros de ámbito internacional, con catalogaciones “desde triple A hasta naves y suelos de calidad mínima”. Según Vázquez, la homologación europea de estos estándares “servirá para definir el mercado de edificios, productos, suelos para transporte y logística y para naves industriales adaptadas o que se usan de almacenes, o polígonos industriales donde hay almacenes, con sus servicios, dotaciones e infraestructuras, a través de esta catalogación de ámbito internacional”. El presidente de ACTE avanzó que también se está colaborando en este proyecto con grandes operadores logísticos y ‘retailers’ de tal forma que en sus futuros ‘tenders’ puedan pedir sus naves siguiendo estas categorías. “De este modo definiremos perfectamente lo que es la oferta y la demanda de los distintos productos. No es lo mismo una nave de frío, que una para prenda colgada, o una nave para logística farmacéutica que una ADR para mercancías peligrosas. Son conceptos diferentes que, en estos momentos, cuando la información se publica, en especial desde las agencias, los precios y rentas se determinan por las zonas donde están estas naves y esto es mezclar churras con merinas”, sentenció Vázquez.

A la izquierda, Javier Giovanetti, director técnico y compras de STEF. A su lado, Gustavo Cardozo, en representación de UNO y Prologis.

Varios de los presentes se mostraron de acuerdo con esta clasificación de las naves propuesta por el presidente de ACTE, como Víctor Estrada, director general de la consultora Estrada & Partners, sobre todo “de cara a argumentar los precios que se pagarán por ellas”. Añadió además que en otros países europeos, éstos varían según el proyecto que vayan a albergar, de la mano de obra que se emplee y de la riqueza que vayan a generar. “La iniciativa pública debería ser intervencionista hasta cierto punto y regular para que el valor de mercado del suelo no sea el que cada uno quiera, adecuándolo al estándar europeo”, puesto que, en España nadie regula los precios.

Por su parte, Gustavo Cardozo, en representación de Prologis, dijo estar de acuerdo con la homologación pero, según su criterio, “el problema no es homologar o no las naves sino intentar ser más competitivos. Aquí hemos jugado con precios de suelo altísimos y una total disparidad de criterio al fijarlos”. Sin embargo, Cardozo reconocía que España había dado “pasos de gigante” en los últimos años para equiparse en stock y calidad con respecto a Europa aunque reconocía que “todavía hay mucho por hacer”.

Una de las consultoras implicadas en el proyecto de catalogación de ACTE es BNP Paribas Real Estate. Precisamente su director nacional industrial y logístico asistente a la jornada, Jean Bernard Gaudin, aseguró que esta clasificación ayudará a determinar el precio y mejorará “la puesta en el mercado”. Gaudin afirmaba que el valor de mercado del suelo no se basaba en otra cosa que no fuera la oferta y la demanda, adaptándose a lo que cada usuario pudiera pagar y sus necesidades: “Hay que definir una renta para cada profesión y de ahí fijar el valor del suelo”. Manel Torres, director gerente de Moldstock, añadió: “Quien pone el precio del suelo inmologístico es el cliente final”.

Víctor Estrada, director general de Estrada & Partners.

Un hecho diferencial del mercado español con respecto a otros países de Europa, en el que la gran mayoría de los asistentes al networking coincidieron, es la dificultad normativa y el exceso de reglamentaciones que hay que hacer frente antes de desarrollar un proyecto de este tipo. El primero en mencionar el tema fue Isidre Gavín: “Otra causa que nos diferencia, y estoy contento de decirlo yo que represento la empresa pública, es que tenemos una reglamentación urbanística y medioambiental y unos requisitos que parecen un castigo directo a nuestros desarrollos, cosa que no pasa en otros países”, sentenció Isidre Gavín, director general de Cimalsa.

A su voz se unieron muchos de los presentes, que contaron algunos de sus casos particulares para ejemplificar este obstáculo normativo. Por ejemplo, Gustavo Cardozo dijo que “el riesgo del promotor es mucho más alto en España que en cualquier otro país en Europa, porque en otros estados es el gobierno el que pone en disposición todos los trámites urbanísticos y facilitan la instalación de las empresas. Aquí pasa todo lo contrario y es totalmente ilógico”. Cardozo y otras voces críticas se quejaban de normas ilógicas, como pueden ser exigencias exageradas en cuanto a normativas antiincendios. “En Cataluña, por ejemplo, los bomberos de la Generalitat ponen normas ilógicas y obligan a instalar muros cortafuegos hasta en los patios de maniobras, con el coste que ello supone ¿Es que aquí el fuego quema más que en Bélgica, donde no es obligatorio instalar muros cortafuegos en los patios? Hay demasiados implicados y ello nos lleva a perder competitividad por la disparidad de opiniones y poca constancia en criterios”.

Juan Ramón Rodríguez, presidente de ABE-L y vicepresidente de CIAC se mostró de acuerdo en homogeneizar las leyes españolas con los estándares europeos, puesto que el modelo de Europa “es trasladable”. “No es posible que un camión alemán que venga a España tenga más problemas para descargar en España que en Alemania”, según Rodríguez, que señaló como principales problemas al intrusismo y las naves antiguas u obsoletas. “Necesitamos naves construidas y pensadas para y por la logística, con conexiones con vía de ancho europeo, y que tengan posibilidades de descargar mercancías desde el ferrocarril”.

En este sentido también intervino Javier Giovanetti, director técnico y compras de STEF, que reconoció que el mercado europeo no es uniforme porque sus leyes tampoco lo son. “Nuestras legislaciones urbanísticas hacen que en España los proyectos tarden mucho en desarrollarse”, aunque en otros países existen otro tipo de dificultades, según su punto de vista. En cuanto al precio, Giovanetti afirmó que “no habrá ningún operador logístico que no diga que el precio sí que es importante, porque está abocado a perder dinero en una inversión de este tipo”.

Por su parte, Francisco Javier Martín, jefe de compras y proyectos de Norbert Dentressangle, reivindicó el papel de las empresas de transporte, “las grandes abandonadas” dentro de las planificaciones. “Los parámetros urbanísticos nos han desatendido. Las empresas de transporte jamás van a ocupar más del 45% de una plataforma. No se puede desarrollar un proyecto de manera común sin tener en cuenta las actividades de las empresas que van a ocupar estos desarrollos y los usuarios finales de esas parcelas”. Martín reconoció que sí que hay cosas que España tiene en común con Europa: “Somos iguales en el negocio logístico y de transporte, en las dimensiones de las naves, las playas de maniobra, etc. por qué el negocio es el mismo. Lo que no es extrapolable es la reglamentación”, afirmó Martín, que añadió que las empresas matrices europeas no entienden porque en España hay reglamentaciones limitadas y sin sentido. “Al final, los que acabamos sufriendo las consecuencias somos las empresas cargadoras, porque si el que hace el edificio tiene mayor coste, y también el que lo vende, el que recibe las consecuencias es el último eslabón, es decir, el ocupante. Por tanto, las empresas cargadoras están perdiendo competitividad en España. Hemos pasado una época en que, fuera la instalación que fuera, sólo por el hecho de estar en primera corona, el usuario ha pagado precios exorbitados. Y ha habido mucho intrusismo de gente que, con sólo tener suelo en esta primera corona, se creían profesionales del sector”, se quejó.

A estas quejas también se unió la voz de Itziar Aretxaga, gerente comercial de Saba Parques Logísticos, que se asombró que teniendo todos los presentes, representantes de varias facciones del mismo mercado, la misma percepción del problema, las cosas sigan igual. Aretxaga añadió que dentro del propio mercado español ya existen diferencias normativas entre Comunidades Autónomas y puso como ejemplo que el último suelo adquirido por su compañía en Toulouse se ha desarrollado más rápido que los que poseen en España.

Desde su experiencia de más de 11 años estudiando planificaciones urbanísticas de suelos industriales, la urbanista Maria Buhigas dijo que entre los de su profesión, trabajar este tipo de suelos era como la “fea del baile, que nadie quiere bailar con ella”. Así, “la guapa era el mercado residencial”. Buhigas siguió expresando su preocupación y preguntaba “¿quién le va poner el cascabel al gato, quién le va a sacar la competencia a los municipios?” Y prosiguió explicando que el PDU (Plan Director Urbanístico) del Área Metropolitana de Barcelona está revisando el plan general de urbanización de esta área. “Tenemos una logística urbana con unas necesidades y una logística globalizada que responde a una demanda territorial” —añadió— “¿Por qué ninguna de vuestras reflexiones está ahí? ¿Por qué ninguno de vosotros como agentes profesionales del sector está invitado jamás a estas reuniones?” Para Buhigas el tema del precio es relevante aunque no tanto: “no hemos hecho polígonos socialdemócratas. O hemos hecho polígonos de país rico o nuevo rico u otros polígonos que son un desastre. ¿Dónde está la Administración reflexionando sobre eso? Es indistinto si la plataforma es privada o pública: se debe hacer una reflexión estratégica”. Para la urbanista, los municipios no quieren logística pero en cambio prefieren recibir 20 millones de turistas al año, olvidándose de que “las empresas necesitan logística”. “Y los precios son altos porque las cesiones de sistemas son absurdamente altas” —añadió—. “Con el 60% de sistemas y un 40% de emplazamientos y zonas para el 100% de un polígono. ¿Quién paga este 60%? Es imposible competir con esto”, sentenció

Por su parte, el director general de la consultora inmobiliaria Estrada & Partners, Víctor Estrada, retomó este tema en su intervención y apuntó que “la logística es una herramienta para crear riqueza en los países y todavía hay ayuntamientos que se niegan implantar logística en sus territorios porque sigue sin ser una actividad bien vista”.

Ramón Vázquez quiso añadir que no en todas las Comunidades Autónomas la gestión de las plataformas logísticas corresponde a la Administración local: “En Andalucía una ley regula la gestión urbanística sustrayéndola de los ayuntamientos para realizar plataformas logísticas de interés autonómico. Y en éstas las cesiones son cero”, aseguró el presidente de ACTE. Según él, la parte de legislación general dentro de la planificación les corresponde a las Administraciones estatal y autonómica. “Quien debe planificar el territorio, carreteras, infraestructuras no es el ayuntamiento” ,afirmó, y añadió que este sistema “también soluciona radicalmente el problema del precio del suelo, porque sitúa a éste según su valor catastral y su valor de expropiación”. También abogó por la multimodalidad, “imprescindible pero con una planificación a priori del territorio, de acuerdo con la movilidad y sostenibilidad de las empresas”. Además, volvió a insistir en la necesidad de catalogar los suelos y darle un valor a cada categoría “El precio de las coronas será el precio de su categoría; y si el suelo es un patatal, hay que pagar el precio de un patatal. El suelo es una materia prima y su precio debe ser en base a su valor, no a las aspiraciones y a la especulación”.

Maria Buhigas se mostró en desacuerdo sobre esta afirmación porque, según dijo, “el suelo no es una materia prima, sino un recurso finito por lo que debe tener un valor económico de acuerdo con ello”. Buhigas volvió a exhortar a la Administración la necesidad de hacer una planificación estratégica: “La actividad logística no puede estar en medio de la nada, por muy regional o internacional que sea, porque ahí trabaja gente y necesita de infraestructuras y centralidad. No se puede cambiar el uso del suelo a nuestra conveniencia. La crisis tendría que haber puesto este tema sobre la mesa. En Europa sí que tienen claro que la logística es estratégica para la riqueza de un país y aquí no se ha visto todavía”, sentenció la urbanista.

El director de Cimalsa, empresa pública de la Generalitat de Catalunya, Isidre Gavín, puso sobre la mesa otro aspecto que diferencia el mercado de España del europeo: la atomización. Esta circunstancia, según Gavín, es producto de dos causas principales: el tamaño de las empresas españolas y un tipo concreto de urbanismo. Y es que hubo una época en que “cada pueblo o ciudad quería su polígono particular”. Afortunadamente, en palabras de Gavín, “este urbanismo ha llegado a su fin y cuando se dice que la crisis trae oportunidades, ésta debe ser una de ellas”.

Por su parte, Gustavo Cardozo calificó de “ilógicos” algunos planteamientos urbanísticos, que desarrollaron polígonos “donde nunca irá ninguna empresa logística”. El responsable de Prologis lo achacó a la “poca profesionalidad” de algunas personas que han intervenido en la toma de decisiones dentro del sector. Cardozo añadió: “En España, los promotores inmobiliarios privados debemos competir, de manera desleal en algunos casos, con la empresa pública, que muchas veces no tiene que pasar por los mismos trámites y, además, trabaja con fondos públicos, mientras que el promotor privado debe usar fondos privados, con lo que nuestro producto saldrá mucho más caro. Y la empresa pública tiene un margen para jugar con sus precios mucho más grande que el nuestro. Esto no pasa en ningún otro país de Europa”.

Carles Torres, representantes de NCI Asesores Inmobiliarios.

Víctor Estrada se sumó a las críticas sobre la “falta de planificación” de la iniciativa pública que ha llevado al “alto grado de desocupación” en los principales puntos logísticos. Sólo en Cataluña, su consultora, Estrada & Partners, ha calculado que hay 550.000 m² desocupados. “La Administración y los promotores no hacen estudios de mercado como llevamos a cabo los consultores. Estos estudios son una parte vital que explican, en la medida de lo posible, lo que está sucediendo en el mercado y ayudan en la toma de decisiones”.

Otro especialista en el mercado catalán es Carles Torres, director de NCI Asesores Inmobiliarios, patrocinador de este III Networking. Torres afirmó que lo que ha sucedido es “un tema cultural, porque en Cataluña hay muchos intereses y competencias. Las inversiones cuestan mucho años y se acaban haciendo tarde y mal”. Torres hizo referencia también a la inversión pública catalana, que construyó muchos polígonos y ahora se dedican a la agricultura: “Estamos destinando polígonos de la Generalitat a plantar coles y patatas”, indicó. A esta afirmación, respondió más tarde Isidre Gavín, reconociendo los errores del pasado: “Se compró tal barbaridad de suelo entre 2007 y 2009 a unos precios tan altos que hay que aprovecharlos y no dejarlos yermos”.

Gavín respondió a las referencias que se le hicieron con respecto a las inversiones de la empresa pública: “Cimalsa se creó cuando el sector privado no estaba interesado en logística. Tenemos desarrollos pendientes que no lo podremos realizar si no contamos con la colaboración del privado”. Destacó además la intermodalidad de las plataformas de Cimalsa y otro factor esencial, como son los servicios. “Según un informe de Estrada & Partners sobre el área metropolitana, en nuestras plataformas tenemos un 10- 15% más de ocupación que los polígonos de nuestro entorno y queremos pensar que es por un modelo de gestión público-privado y por el panel de servicios que nos hace más competitivos”.

El director general de Cimalsa reconoció que se había especulado mucho y “al suelo se le ha hecho pagar de todo: ingresos para ayuntamientos, servicios, infraestructuras, etc.”. Y con respecto a otros países, Isidre Gavín pidió “no perder la perspectiva” puesto que “en los otros países también tienen otras condiciones fiscales y laborales”.

Gavín avanzó además que en Cataluña se han aprobado unos planes urbanísticos “de nueva generación” que teniendo en cuenta motivos como la tipología de actividad, singularidad, tamaño o multifuncionalidad, la Generalitat tendrá todas las competencias. “Por tanto, todos los proyectos logísticos que tenemos en el sector público catalán (Penedès, Montblanc, Empordà…) los podemos desarrollar con un plan urbanístico en que el trámite municipal ya no existe”.

Al finalizar su intervención, el director general de Cimalsa hizo una interesante propuesta a todos los presentes: “A pesar que represento la empresa pública no puedo recoger el guante. Pero es un encuentro donde todos hemos aprendido, donde hay mucho por hablar y se pueden aportar datos destacables” y emplazó a los interesados a mantener una reunión con el director general de Urbanismo de la Generalitat de Catalunya así como con responsables de temas urbanísticos con los que compartir algunos de los temas planteados. “Vamos hacia un modelo distinto, homologable, que el mercado lo soporte, donde el papel de lo público va a desaparecer y se acabe que con la intervención sin reparos de la parte pública. Eso tuvo sentido en un momento determinado de la historia y hoy no lo tiene”.

Carles Torres apostó por esta colaboración entre oferta, demanda y Administración: “Todos estamos en el mismo barco. No debemos ser enemigos, porque el objetivo es común y todas las partes deben ir a una”.

Claves para el futuro

Pero no todo fueron quejas y lamentos en la jornada. El optimismo y la visión del futuro que empieza a atisbarse también tuvieron su lugar en el III Networking organizado por Interempresas.

Jean Bernard Gaudin advirtió la transformación que está sufriendo a marchas forzadas el mercado de consumo y, por tanto, la logística. Así, con la presencia del e-commerce, “el producto irá directamente a la casa del consumidor y esto cambiará también la manera de almacenar y las necesidades del suelo logístico”, vaticinando el crecimiento de la demanda de mega-almacenes.

El director general de Cimalsa, Isidre Gavín, planteó que la tendencia del mercado de las naves es que, cada vez más, la oferta se adapta a las demandas del cliente, a sus necesidades y particularidades. “No creo en un producto generalista ni homogéneo. Creo más en el producto que en el mercado, porque está más especializado. Y aunque todavía hay mucha empresa que busca oportunidades por precio, está creciendo cada vez más la demanda por el valor añadido y por potencialidades. Es en esta gran apuesta donde la catalogación jugará un papel esencial”.

Gustavo Cardozo también quiso mostrarse optimista: “Creo que las cosas tienen que cambiar. La crisis ha servido para muchas cosas, como decía Isidre, y tenemos que intentar remar en la misma dirección para que nuestro sector gane más en credibilidad y que crezca de una manera más sostenible”.

Uno de los organizadores de la jornada, Carles Torres, también mostró su seguridad a que la situación va a mejorar “porque entre todos vamos a hacerlo y el escarmiento ha sido lo suficientemente grande para que todos lo hagamos mejor”.