Los asistentes al II Networking Inmobiliario de Interempresas exigen una mayor atención por parte de las administraciones públicas

La falta de valoración de la actividad logística, la nula previsión en el desarrollo estratégico de proyectos industriales y logísticos, la necesidad de una visión global del territorio y las carencias en mantenimiento de las naves y polígonos fueron los principales temas de debate del II Networking Inmobiliario organizado por Interempresas y NCI Asesores Inmobiliarios. Sin embargo, la mesa titulada ‘¿Qué hacemos con tantos polígonos vacíos?’ y cuyo objetivo era plantear una salida a las naves desocupadas, puso en evidencia la obsolescencia de naves situadas en primera corona y cuya recuperación es muy complicada, por no decir imposible, así como la situación de otros polígonos desarrollados en la época dorada pero que, hoy en día, difícilmente tienen cabida en el mercado, y menos con una “TUC muy restrictiva respecto a los usos permitidos” como apuntaron los asistentes.

Fina Jarque Díaz, directora económico-financiera y de organización de Cimalsa; Francesc Ribera, director de Upic (Unió de Polígons Industrials de Catalunya); Francisco Fernández Ortega, gerente de Copevo (Consorci per l'Ocupació i la Promoció Econòmica del Vallès Occidental); Joan Josep Berbel, director de Internacionalización e inversión empresarial de Acció, Invest in Catalonia (Generalitat de Catalunya); Carles Torres, director de NCI Asesores Inmobiliarios; Víctor Estrada, gerente de Estrada & Partners; Pere Masachs, gerente de la Consultora Inmobiliaria Masachs; Hugo Fernández, de MAF inmuebles; David Marquina, gerente de Tasinsa; y Gerard Plana, director del departamento Industrial-Logística de Forcadell, debatieron sobre qué medidas podrían incentivar un mercado en claro estancamiento, reclamando a las administraciones públicas que introduzcan estas problemáticas en su agenda política.

Rompió el hielo Víctor Estrada, quien incidió en que la ubicación de los polígonos depende, mayormente, de la demanda, la cual, hoy en día, se dirige al sur por la autopista hacia Madrid, así como en la zona norte. “En cambio, más lejos de los 50-60 km no se encuentra demanda”. Estrada apuntó que se trata principalmente de empresas del sector logístico si bien también hay movimiento en el sector industrial, especialmente entre empresas que buscan una relocalización. “Existe también demanda hacia la C32, y en general alrededor de Barcelona”, añadía Carles Torres, buen conocedor de estas zonas cercanas a la Ciudad Condal.

Sin embargo, a menudo la oferta se sitúa en zonas donde la demanda no habría justificado ese desarrollo. “Era necesaria una mayor planificación territorial en Cataluña. No en todos los municipios se justifica tener un polígono”, argumentó el gerente de Estrada & Partners.

Sin embargo, la propia falta definitoria de qué es un polígono puede significar un problema a la hora de establecer servicios, infraestructuras e incluso su gestión. Así lo expuso Fina Jarque, de Cimalsa, empresa pública de la Generalitat de Catalunya dedicada a la promoción, desarrollo y gestión de infraestructuras y centrales para el transporte de mercancías y logística: “¿Qué es un polígono? ¿Cuáles son sus características? Dos naves juntas no pueden conformar un polígono, hay un problema de estructura”.

Gerard Plana puso como ejemplo del desencuentro oferta-demanda en Sant Feliu de Llobregat: “existe demanda pero las naves de la carretera están vacías”.

La falta de previsión y análisis de la demanda para promover nuevos espacios empresariales fue un tema recurrente en el que hicieron hincapié todos los asistentes, como Francesc Ribera, de la Upic — asociación sin ánimo de lucro integrada por entidades que representan polígonos industriales de Catalunya, las 13 cámaras de comercio catalanas y el Consejo General de Cámaras de comercio de Cataluña—: “Ciertamente no se produjo un exhaustivo análisis de la demanda. Algunos polígonos se desarrollaron sólo para justificar un reequilibrio territorial. Ello llevó a situaciones que podemos ver en el centro de Cataluña, donde se desarrollaron proyectos sin estudiar el futuro mercado y hoy encontramos demanda insatisfecha u oferta sin demanda”. Una falta de previsión que impidió la creación de ‘hubs’, como apuntó Víctor Estrada, evitando “la implantación de un espacio logístico o industrial en cada municipio”.

Víctor Estrada planteó la necesidad de mayor planificación territorial en Cataluña: “No en todos los municipios se justifica tener un polígono”.

Recogió el guante David Marquina, de Tasinsa, quien apuntó que “la falta de planteamiento y de visión estratégica de país es la base de nuestra problemática. Por ello, la clave para mejorar la situación y evitar que vuelva a suceder es el desarrollo de un planteamiento de futuro claro. Ahora mismo existe un exceso de oferta de productos, muchos de ellos obsoletos, que no cumplen las necesidades de la demanda. Estos productos obsoletos deberían poder reconvertirse y darles otros usos y salidas como podrían ser zonas de restauración o deportivas. Para que esto suceda es necesario y vital un cambio en la normativa vigente, poder modificar la estrategia actual y ofrecer un producto adecuado.

La famosa TUC que salió a relucir en varias ocasiones durante la mesa, delimita geográficamente el perímetro de la denominada trama urbana consolidada, estableciendo los usos permitidos en cada una de estas tramas según el municipio y su número de habitantes. Ello limita la posibilidad de modificar los usos permitidos en naves o espacios hasta ahora considerados ‘industriales’ pero que ya no tienen salida como tal. Por ello, los participantes reclamaron una mayor flexibilización en su aplicación, como Carles Torres: “En algunos casos es necesaria una evolución de la TUC, ampliar los usos permitidos de las naves y buscar soluciones a los proyectos ya consolidados”. Una apuesta a la que se sumó Joan Josep Berbel, de Acció, quién expuso la experiencia de los EE UU donde “están recalificando espacios donde la demanda ya no es tan industrial sino más enfocada al ocio. Se hace necesaria una mayor flexibilidad a la hora de las funciones que puede ejercer un polígono. Existen muchos polígonos diseminados por todo el territorio y muchos bien equipados… pero lejos de la primera corona. Por lo tanto, hay que saberlos dinamizar. Por el contrario, existen muchas naves en primera corona obsoletas y que no cumplen, ni cumplirán, los estándares de las multinacionales”.

Pero no sólo existen naves en desuso en zonas alejadas, apuntó Hugo Fernández, de MAF. “Existen polígonos en primera corona que no satisfacen la demanda y que no encontrarán salida”, como puede ser el caso del Consorci de la Zona Franca, como apuntó Gerard Plana, de Forcadell: “tiene un serio problema de obsolescencia de sus naves y ¡es el mejor polígono!” Sin embargo, planteó la eterna pregunta que nadie sabe responder. ¿Quién paga las reparaciones o la demolición?

En la misma línea, Francesc Ribera añadió que “incluso existen zonas donde todo el polígono podría demolerse y otras donde la demanda choca totalmente con la TUC, una normativa que, por otra parte, se presenta como inamovible”, reclamando de nuevo “ser más imaginativos”.

Pere Masachs, de la consultora homónima, añadía que hay que distinguir entre el problema que supone una nave con todo un espacio empresarial. “El mercado se autorregula solo y si la nave no está bien no se arrendará y terminará cayendo, lo que resultará un problema para el propietario. El problema real está en los polígonos viejos y vacíos. Ha faltado previsión y, más importante que plantearse cómo hemos llegado a esta situación, es saber hacia dónde vamos. Dentro de cinco años no estaremos en crisis. ¿Habremos previsto y actuado sobre los polígonos antiguos de hoy en día? Es necesaria una actualización de éstos. Los bajos precios hacen que las multinacionales se planteen instalarse en España pero si las naves no están en condiciones, eso no ocurrirá”. Joan Josep Berbel, de Acció, asiente con la cabeza y añade que esto ya está ocurriendo.

También Paco Hernández de Copevo se mostró partidario de redefinir los usos permitidos, pero en todo el territorio: “Es necesario pensar en todo el país, no municipio por municipio. La implantación de una industria debe dejar de ser un tema urbanístico y pasar a ser económico”.

Si bien la obsolescencia de los polígonos es una lacra difícil de solucionar, existen también espacios con servicios deficientes y cuyos consistorios no prevén mejorar, lo que aleja todavía más a la posible demanda. Sin embargo, Paco Hernández, alertó que esta situación no es nueva, ni mucho menos, ni sólo achacable a la situación económica actual de los ayuntamientos: “La crisis, que puede ser una oportunidad, también ha sido una excusa: muchos polígonos ya no tenían, antes de la crisis, los servicios básicos. Es necesaria una mayor implicación de los municipios, que no han valorado nunca estos espacios”.

Fina Jarque se sumó a esta reclamación: “Uno de los grandes problemas a los que nos enfrentamos es la incomprensión municipal. Es necesario hacer entender a la administración pública la importancia de la logística porque son ellos quienes ponen parte de las trabas y frenos. Debemos tener buenas vías de comunicación para que nuestra oferta sea competitiva e interesante”.

Paco Hernández alertó que si bien la crisis supone ahora un problema a la hora de buscar soluciones, también sirve de excusa: “Muchos polígonos ya no tenían los servicios básicos antes de la crisis. Es necesario que municipios valoren más estos espacios”.

Los cambios sufridos por el sector logístico han llevado a que la desocupación alcance también la primera corona, como apuntó Víctor Estrada, quien además recordó que “desde hace unos años nos enfrentamos a un grave problema que se ve empeorado por la subida del IBI”. Actualmente hay en Cataluña más de 500.000 metros cuadrados de naves logísticas, “1 millón si sumamos todas las naves industriales desocupadas. Y esto sucede por falta de demanda y, en parte, porqué algunas naves han quedado obsoletas y necesitan ser reformadas, gasto que pocos demandantes quieren asumir a pesar de que el precio del metro cuadrado sea de casi 1€ en algunas zonas”.

En la misma línea, en Copevo llevan realizando, con la colaboración de Interempresas, estudios periódicos sobre disponibilidad, tipología y ubicación, dentro de los 23 municipios que conforman las dos comarcas del Vallès. “Hemos comprobado que existen 3 millones de metros cuadrados en oferta en este territorio y su precio medio es de 3,2€/m²”, apuntó Paco Hernández, quién se prestó, como entidad pública, a “ayudar a las empresas del Vallès a mejorar su situación e intentar captar nuevas empresas”. Sin embargo, estas buenas intenciones no siempre son recibidas así por las consultoras como Masachs, cuyo máximo representante precisamente se mostró contrariado “por las pocas ayudas que reciben de la administración pública”.

Un desencuentro que debería paliarse con iniciativas como la mesa redonda, tal como apuntó David Marquina, afirmando que “sería necesario que las instituciones públicas conocieran mejor esta situación puesto que, al fin y al cabo, son los que pueden mejorar las actuaciones futuras”. Por otra parte, y respecto al tema de cómo reinsertar las áreas obsoletas al mercado inmobiliario, se mostró en la misma línea de Francesc Ribera: “hay que ser más imaginativo y poner en marcha cambios normativos que permitan implantaciones diferentes. Es necesario también distinguir entre demanda de nave pequeña industrial, que ha descendido, y nave de grandes dimensiones. Para ésta sí hay demanda y esperamos que siga creciendo”.

Sin embargo, el representante de la Upic se mostró cauteloso y alertó que “las grandes empresas con 2.000 empleados no volverán. En cambio, la logística sí puede ser una muy buena oportunidad, si superamos las reticencias por parte de ayuntamientos”. Por otra parte, apuntó que “es necesario que los consultores se respalden en los operadores como Copevo, que no son competencia. Son una herramienta muy útil que puede servir para conocer la situación de las implantaciones industriales”.

Fina Jarque apuesta por una planificación supramunicipal: “Desde Cimalsa hace tiempo que planteamos que los polígonos deben salir del ámbito local en el que se ubican”

También Hugo Fernández, reclamó una mayor ayuda al propietario por parte de las administraciones. “Éstos deben modernizar sus naves, o demolerlas, por lo que serían de agradecer políticas de ayudas. Pero un apoyo activo, que prime al propietario que quiere recuperar sus naves obsoletas y ponerse al día en cuanto a normativas antincendios, por ejemplo, mediante moratorias, o variar las parcelaciones, reducciones en el IBI…”. El representante inmobiliario puso de manifiesto también la impotencia con que se encuentran muchas empresas a la hora de ponerse en contacto con los ayuntamientos, a menudo con discursos contradictorios según el interlocutor. “¡Es necesaria una unificación de criterios!”.

Estas contradicciones causan situaciones realmente incomprensibles para muchas empresas a la hora de implantarse en un territorio, como apuntó Paco Hernández de Copevo: “Intervienen demasiadas administraciones, la ‘ventana única’ es vital para mejorar la situación, también en el ámbito tributario”, añadiendo que “existen municipios que comparten un polígono, con políticas y normativas diferentes, esto las empresas no lo entienden”.

Asimismo, y en el caso que los derribos de naves lleguen a acometerse, Hugo Fernández alertó de la necesidad de que éstas “no vuelvan a construirse de la misma forma. Se debe modificar y adecuar algunas normativas básicas como la que hace referencia a los incendios. Uno de los principales problemas es que existe visión de polígono, pero no de nave. Cada nave debería tener su normativa, como sucedió con el 22@”, en un claro ejemplo de desarrollo planificado.

“A ello hay que sumarle nuestro coste competitivo —añadió Joan Josep Berbel—. “La línea de alquiler de las naves es alta, la línea de compra-venta también y la línea del terreno es la más cara de Europa. Estamos fuera de límites y nuestra fiscalidad local no es competitiva”. Berbel se sorprendía además de que, “a pesar de esto, se esté dando un incremento de la demanda internacional en algunas zonas concretas, como en Girona. Tenemos una situación estratégica que debemos aprovechar, facilitando la adquisición de naves y actualizando las normativas”.

También David Marquina se muestra convencido de que la localización supone un valor añadido del que hay que saber sacar partido: “Tenemos el futuro eje Mediterráneo, el eje Madrid-Barcelona y Barcelona-Francia, así como el Puerto de Barcelona, el más importante del Mediterráneo. Debemos ser competitivos tanto en precio como en calidad y tener las infraestructuras adecuadas, cosa que tenemos. Sólo nos falta definir una estrategia conjunta”. Aunque la competitividad va estrechamente ligada a los precios de las naves y los polígonos —añadió Hugo Fernández— “y éstos vienen determinados por los polígonos más importantes como el de la Zona Franca de Barcelona. Si ellos no bajan precios, nadie lo hará”.

Ante esta situación, Pere Masachs reclamaba de nuevo la simplificación de las normativas urbanísticas, de modo que ayuden a la adecuación. “Debe ser todo más fácil y rápido si queremos reactivar el mercado. Ya pecamos de falta de previsión una vez, no debemos cometer el mismo error”.

“Previsión y perspectiva” —añadía Joan Josep Berbel—. “Desde Acció somos partidarios de la creación de entes de gestión de polígonos, especialmente en la primera corona. Estos organismos gestores pueden ser los mejores interlocutores ante las administraciones. Del mismo modo, nos mostramos completamente de acuerdo en cuanto a la necesidad de flexibilizar las aplicaciones normativas”. Berbel aprovechó la ocasión para llamar a los presentes a ‘usar’ más Acció: “Cataluña se está posicionando internacionalmente y atrayendo empresas, lo que aportará valor y actividad económica. En este sentido, quiero llamar a los operadores del sector que ‘nos utilicen’ más. En Acció desarrollamos un servicio gratuito y proactivo para la captación de empresas, poniendo en contacto proyectos y proveedores con trajes a medida”.

Pere Masachs planteó que ahora toca saber hacia dónde vamos: “Dentro de cinco años no estaremos en crisis. Ya pecamos de falta de previsión una vez, no debemos cometer el mismo error”.

El representante de Acció puso sobre la mesa un tema recurrente como es la gestión del polígono y la puesta en común entre todos los propietarios de naves y usuarios de las necesidades del mismo. Sin embargo, la propuesta de un gestor a menudo levanta ampollas, según apuntó Paco Hernández: “Venimos de un modelo anticuado donde las organizaciones empresariales de polígonos ven a los gestores como competencia en cuanto a la prestación de servicios”.

En este sentido, la ley de polígonos por la que Upic viene apostando desde hace tiempo supondría un paso adelante para superar un modelo “agotado”, en palabras de Francesc Ribera. Sin embargo, hizo un llamamiento a que “el mundo se implique, que sean corresponsables del proceso, al igual que los ayuntamientos. Sin embargo, el problema final es que no es una prioridad en la agenda política”.

Fina Jarque confirmaba la necesidad de un acuerdo supramunicipal: “Desde Cimalsa hace tiempo que planteamos que los polígonos deben salir del ámbito local en el que se ubican. Es necesaria una entidad supramunicipal y buscar sistemas de ordenación de interés general. Hay que superar la gestión local y que se impliquen todos los actores: cuando todo el mundo se responsabiliza, cuando lo hacen suyo, invierten más y se sienten más implicados”. Sin embargo, admitió que “existen naves que no podrán recolocarse en el mercado, excepto en aquellos casos en que el uso no requiera una buena localización, como podría ser el e-commerce”.

En cuanto a las naves más obsoletas, Carles Torres no ve más salida que la demolición, aunque el propietario “a veces se niega a ello por sentimentalismo más que por temas económicos”, y apostó por recuperar el solar a la espera de nueva demanda. Asimismo, alertó que las naves muy obsoletas afectan también, negativamente, al valor de su entorno.

La jornada se cerró con una conclusión de Víctor Estrada, quien apuntó que tras “5 años de crisis no sabemos cuándo se producirá el cambio en el mercado. Por ello, la planificación y la uniformidad de criterios son vitales”. También planteó “paralizar la creación de cualquier nueva área industrial, no otorgar más licencias hasta vaciar el stock existente, con la excepción de aquella demanda que justifique nuevos desarrollos”.

Sobre la mesa quedaron por tratar más profundamente cuestiones como la seguridad en polígonos, las ayudas a la creación de empleo o “los costes energéticos y de transporte que exigen actualmente las multinacionales”, como apuntó Francesc Ribera.

Tras este segundo encuentro el próximo Networking Inmobiliario se planteará la situación del sector logístico español respecto al ámbito internacional. En él, previsto para el próximo mes de junio, se pretende poner sobre la mesa las particularidades de este mercado. Para ello, contará de nuevo con la participación de consultoras especializadas y agentes implicados.