La construcción industrializada es un elemento clave para superar los retos del sector y se debe facilitar su financiación

El pasado miércoles 11 de septiembre tuvo lugar en Madrid una jornada bajo el título ‘Acelerar la financiación de la construcción industrializada’, organizada conjuntamente entre Triodos Bank y el Green Building Council España (GBCE) en la que se debatieron con diferentes expertos de la cadena de valor los avances, las barreras y las nuevas oportunidades de financiar la construcción industrializada.

La jornada estuvo moderada y dirigida por Bruno Sauer, director de GBCE y de Tamara Lemos, responsable de construcción sostenibles de Triodos Bank.

La jornada de trabajo puso el foco en aspectos clave como la financiación, la sostenibilidad, los obstáculos regulatorios o la capacitación, entre otros, con el objetivo de facilitar la financiación a la industria y al promotor para promover un proceso productivo más sostenible. Entre los participantes se buscó dar respuesta a preguntas como cuáles son los obstáculos actuales para reducir los riesgos de inversión en la industrialización del sector, si existe una política activa para industrializar el sector residencial en España, o de quién depende la formación y capacitación del sector.

La falta de financiación bancaria, debido a las trabas de la actual normativa sobre valoración de inmuebles supone actualmente un freno a la construcción industrializada, un modelo que ha ganado importancia en los últimos años y que persigue fabricar en plantas de producción piezas modulares que luego se ensamblan en las viviendas, como fachadas, cocinas y baños.

En el contexto actual, el préstamo promotor puede que no sea el más indicado para financiar la industrialización de la construcción, ya que el principal proceso productivo se sitúa en una ubicación diferente de donde se construye el edificio, por lo que la normativa actual no lo considera como garantía hipotecaria. Este modelo, además, no es ajeno a otros retos que actualmente afronta el sector de la construcción, como la sostenibilidad, los obstáculos regulatorios, la falta de mano de obra o la capacitación precisamente de estos profesionales, que en algunos casos facilita la construcción industrializada.

Bruno Sauer, director de GBCE indicó, en la introducción de la jornada, que orientar los temas hacia la sostenibilidad, cada vez es más normal y como la parte de la inversión está más en los debates especialmente a raíz de la Taxonomía que viene de Europa. “Debemos ampliar el debate; vincular los temas importantes. La industrialización de la construcción está avanzando en obra nueva, si bien en rehabilitación menos. Sois los expertos, partners para debatir y solventar los obstáculos y poner soluciones. Si podemos sacar prioridades de esta mesa sería estupendo. Se trata de detectar obstáculos y encontrar soluciones”, señaló.

Daniel Anquela, director corporativo de desarrollo de negocio de Cohispania habló de las limitaciones de lo que no está a pie de obra, que frena la financiación. No hay previsiones de cambios legislativos, como en la Norma ECO, lo que habría sido una buena oportunidad (ahora que está desarrollándose). Indicó que como sociedad de tasación la solución ha de ser otra y la parte de fábrica debe ir por otra vía en la que también se necesitan garantías. Asimismo, señaló que han desarrollado Project Monitoring en fábrica, es decir, monitorización de proyectos, un servicio cada vez más habitual en las nuevas promociones de viviendas.

A la vez, hacen una due diligence, es decir, investigación y análisis para entender la verdadera situación de la empresa (tanto a nivel operativo, legal, financiero o comercial) y descubrir posibles riesgos asociados con la operación, para un informe inicial y saber si cumple todo. Desde su punto de vista, debe haber una financiación paralela para la construcción industrializada.

Por su parte, Luis Martin Guirado, de Of Counsel de Andersen, señaló que “estamos enfocando todo mal, esto es otro animal. Los departamentos de los bancos no están preparados y hay que tratarlo como un producto diferente a modo de Project Finance. Hay que salir del negocio hipotecario tradicional. Esto va de definir contractualmente las cosas y cómo se distribuyen los préstamos. Supone alterar el sistema financiero actual habitual”.

El sector asegurador estuvo representado por parte de Asefa con Isabel de Jorge, directora comercial. De Jorge puso el foco en que lo fundamental es la demanda estructural de vivienda y los problemas de mano de obra. Así remarcó que la construcción industrializada no tiene vuelta atrás, para dotar al país de las necesidades y demanda creciente de vivienda, entre 500 y 600 mil la falta de vivienda actual. Desde ASEFA intentan acompañar los proyectos de innovación y puso el caso de VISESA (la sociedad pública de vivienda y suelo del País Vasco) como pioneros. Desde las aseguradoras pueden aportar soluciones y facilitar la financiación buscando y ofreciendo garantías financieras.

Rubén Aguilar, director de innovación e investigación de la empresa fabricante de sistemas Cimpra, indicó que llevan dos décadas impulsando este modelo y trabajan en soluciones industrializadas en 3D que pueden llegar al 80% de la construcción. Aguilar expuso que se enfrentan a problemas de tasaciones por lo que su solución ha venido siendo ir al mercado de lujo para que las operaciones las financie en su totalidad el cliente; en un caso (a un director de banco, curiosamente) han articulado un crédito puente unido a una hipoteca. Lo lógico es que se convirtiera en una hipoteca desde el principio; es clave buscar nuevas vías de financiación, ya que deben anticipar fondos antes de contar con financiación externa dado que sin dinero no se puede fabricar: cliente, fabricante y financiador deben ser la estructura lógica.

Asimismo, Rubén Aguilar señaló que en su caso no se encuentran con el problema en mano de obra, dado que esto no es construcción tradicional y hay personas dispuestas para una producción continúa. En términos de sostenibilidad, trabajan en seco y con consumo de electricidad alimentada con paneles fotovoltaicos, si bien se encuentran con dificultades para calcular la huella de carbono de su sistema (con certificados), aunque se sabe que es menos contaminante en general, dado que se ahorra mucho en transporte y que es posible la reutilización (en 10-15 años) siempre que esté planificada.

Santiago Lorenzo, director de Consultoría de Edificación de Cohispania señaló que, en la actualidad, quien tiene un obstáculo es la construcción tradicional y reivindicó la importancia de la monitorización de obra. Desde su punto de vista se ha evolucionado en negativo, se ha retrocedido en las obras; la construcción industrializada es una necesidad, un cambio necesario y “estamos tarde en industrialización. Es una evolución en todo y además facilita el trabajar en fábrica y la inclusión. Nos hemos adaptado con tiempo, y una tasación no es un obstáculo en una realidad tan aplastante como la industrialización de la construcción”.

Por su parte, Freddy Leon, Investment Manager de Circular Capital del grupo Construcía, añadió la “dificultad en ocasiones para obtener licencias si los técnicos municipales no son conocedores de estos modelos de construcción”. Para él, “la parte regulatoria y financiera deben alinearse para que se produzca una entrada de capital. Se pueden reducir costes financieros y plazos, ahorro que puede repercutirse en el coste de la vivienda para dar al inversor una rentabilidad incrementada. De este modo se consigue el mismo retorno de la inversión en menos meses”. Para León, una parte clave es la coordinación de los actores que intervienen y los bancos deben tener las soluciones financieras y los reguladores incluirlas.

Claudia González, Senior Associate de GFI España, expuso que el objetivo de su empresa es ofrecer soluciones financieras para descarbonizar, buscar nuevos mecanismos. González destacó el papel y la trascendencia que va a tener la Directiva EPBD, que traerá nuevos requisitos como la renovación a gran escala, por etapas, o los Pasaportes de Renovación, un documento que tendrá que tener el edificio y que recogerá un plan para renovar energéticamente el inmueble. En todo esto tiene cabida la construcción industrializada. Los edificios deben ser flexibles y la construcción industrializada puede dar una buena respuesta, incluso en zonas complejas como los cascos históricos, a través de módulos.

A nivel de financiación mostró la necesidad de reforzar y habilitar nuevas soluciones financieras de esta forma de construir. Ve dos opciones: reformar el sistema con garantías y desarrollar nuevos productos; uno de ellos podría ser el leasing por componentes industrializados, por ejemplo, o convertir la fachada no solo en un elemento constructivo sino en un servicio y que se pueda alquilar.

Eduardo González, socio del área de derecho inmobiliario de Andersen, donde cuentan con un grupo que analiza alternativas novedosas, apuntó que la construcción industrializada ha venido para quedarse y como es un nuevo modelo de negocio, con medidas nuevas, les cuesta a los financieros tradicionales. Señaló que habría sido deseable que la Norma ECO pusiera soluciones si bien “la financiación la tenemos y debemos ponernos todos a trabajar, con el apoyo de las AAPP (con una apuesta inequívoca… como, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, con el Plan Vive que obliga a que la mayor parte se realice con soluciones industrializadas) o poner en marcha instrumentos de colaboración público privada como los PERTE, Proyectos Estratégicos para la Recuperación y Transformación Económica”, indicó.

Desde su punto de vista, se cumplen todos los requisitos y los miedos tienen que ver con la fortaleza del sector industrial. Así, puso el ejemplo de Canadá donde su primer ministro Justin Trudeau está visitando fábricas de sistemas de construcción industrializada, en las que se han invertido 6.000 millones. Para González la construcción industrializada aún es un sector industrial incipiente, por lo que se debe fomentar la inversión pública y cuidar la formación… es una cuestión de tiempo su desarrollo, señaló.

José María Quirós, delegado de industrialización de AEDAS, como promotora, señaló que siempre han encontrado soluciones cuando les ha fallado un proveedor. Tampoco, manifestó, tienen problema de financiación de la construcción industrializada, el problema está en el del circulante de los fabricantes. Quirós añadió que hay un problema de riesgo, dado que muchas empresas productoras son startups, que podría estar resuelto, mediante la generación de demanda para crear un sector robusto. Hay que generar demanda para que las inversiones se amorticen y esto se puede dar desde la Administración: “Generando demanda el sector será fuerte y así el circulante se financiará sólo”.

Manel Rodríguez, director gerente de Grupo Salas, indicó que no se está transformando la construcción sino la provisión de viviendas. Añadió que la construcción “es un modelo del pasado que debe empezar por la estandarización de los elementos de las viviendas para una fabricación eficiente y accesible en precio a unas calidades adecuadas. No se trata de cambiar una fase” y puso el ejemplo de los baños que deberían estar estandarizados con tres o cuatro modelos/tamaños y que luego se ensamblen en el sitio, produciendo en fábrica lo que sea capaz de vender. “Necesitamos que los arquitectos diseñen con medidas estándar y luego cambiar el acabado, dado que no estamos hablando de bloques soviéticos. Debe cambiar la promoción sin riesgo”, finalizó.

Beatriz García, gerente de Construcción Sostenible y Vivienda Social de Triodos Bank, señaló que el problema no es sólo mental para los bancos; es de normativa. Mostró interés en que no sólo puedan acceder a los proyectos promotores con capacidades. “Para ello, vamos a tener que flexibilizar, confiar en el Project Monitoring para acopios y estamos dispuestos a hacer un primer esfuerzo. Hay que romper la regla y el objetivo no es que cambie la Norma ECO, esto va de transformar la industria, que hace cambiar la actividad de las constructoras. En vivienda protegida es posible, escalable. Esto nos interesa especialmente porque queremos ayudar a generar una vivienda digna y sostenible (donde se mejoren aspectos como el confort, que sean saludables y con rentabilidades adaptadas a ese derecho) lo que implica romper con ese modelo. En Triodos somos muy pequeños y nos adaptamos; ya hay mucho hecho y está avanzado y trabajado lo de los seguros está muy trabajado, pero hay que empezar a certificar en fábrica”, señaló.

Desde Triodos Bank se han remarcado algunos puntos clave para que, en palabras de Tamara Lemos, directora de Construcción Sostenible “la construcción industrializada se convierta en una palanca en el cambio de paradigma del sector hacia la sostenibilidad y accesibilidad y, para ello, apelamos a la necesidad de una regulación adaptada a las peculiaridades o características de este sistema constructivo. Desde Triodos Bank ya financiamos la construcción industrializada y así continuaremos para facilitar el capital necesario, pero precisamos de todos los actores de la industria para avanzar en renovar y actualizar la manera de construir tradicional. Además, la administración pública es una palanca clave para acometer los retos que nos trae la construcción industrializada”.

Francisco Javier Martín, director General de Vivienda y Suelo del Ministerio de la Vivienda y Agenda Urbana puso sobre la mesa que “la industrialización debe entenderse como una revolución de un modelo obsoleto, en el que no deben aplicarse parches. Si se trata de una reconversión industrial sectorial, el proceso debe liderarlo la administración pública, con la ventaja de contar con una base industrial de enormes fortalezas, en el que debe reenfocarse toda su cadena de valor, desde la fabricación de materiales, hasta su ensamblaje y montaje para mayor eficiencia del proceso. Tenemos la oportunidad de renacer”, indicó.

Respecto a la financiación, señaló que es algo a resolver, la disposición de la financiación (que siempre existe). Este debe ser el objetivo. La Norma ECO no lo va a solucionar, se mezclan cosas y no hay claridad, aunque está abierto el proceso de información pública de su articulado.

La reconversión industrial debe de venir de la mano del sector apoyando desde la Administración, con la ventaja de que hay una base industrial potente. Debe enfocarse la industrialización para que sea abierta, no cerrada (que pase por elementos que al final puedan replicar lo tradicional) porque necesitamos generar 240.000 viviendas para atender a la demanda. “Tenemos industriales potentes y hay que estimularles. Esto no es un coche, aquí hay un solar. También se podría ensamblar en el solar los sistemas y no en fábrica. Es decir, tenemos que pensar que hay que transformar la construcción en industria. La tecnología disponible es excepcional, pero se llega de manera no eficiente. En términos de sostenibilidad, depende de estos factores, de cómo esté definido desde el principio. Todos han de trabajar en conjunto y evitar embudos; se tiene que dar la colaboración y la sistematización. Esto es revolucionario e ir dando confianza (la mayoría de los promotores aun no la tienen) por lo que concierne también al Ministerio de Industria”.

A modo de conclusión, Bruno Sauer resumió las principales propuestas de las entidades participantes, entre las que se plantea la necesidad de impulsar una hoja de ruta para avanzar en los próximos pasos, así como definir grupos de trabajo con todos los sectores implicados. Destacó además la necesidad de fomentar la vivienda asequible, la oportunidad de crear una industria limpia y propia, y la necesidad de promover un empleo especializado en el sector.