Savills prevé que el sector logístico supere los mil millones de euros de inversión en 2023

Según ha explicado Antonio Montero, executive director head of Logistics en Savills España: “El mercado de inversión se está preparando para volver con fuerza y a un nivel más estable y sostenible tras los registros de actividad y volumen sin precedentes en los últimos años. Los fundamentales del mercado logístico en España no solo siguen intactos, sino que incluso la previsión a medio largo plazo es de mejora por las diferentes tendencias favorables para la actividad que están generando y generarán nueva demanda”.

La consultora inmobiliaria internacional prevé que el mercado de inversión alcance una cifra ligeramente superior a los mil millones de euros a cierre del año tras un primer semestre con la actividad ralentizada en el que se han registrado 427 millones de euros, y en el que destaca el repunte de las operaciones de sale & lease back, con 16 transacciones de este tipo en la primera mitad del año frente a 17 y 14 en el total de los dos ejercicios anteriores.

Savills destaca además el aumento de la importancia en materia de ESG para inversores y operadores. En España, a día de hoy, más del 20% de las naves logísticas tienen alguna certificación de sostenibilidad. Paula Ordoñez, ESG Solutions & Corporate Sustainability director en Savills España, ha destacado que “a medida que la industria de la logística va evolucionando, se van incorporando criterios de sostenibilidad en toda su cadena de valor, incluidos los activos inmobiliarios”.

El comportamiento de la demanda en el mercado logístico de Madrid muestra una alta resiliencia, con 450.000 m² de absorción en un total de 14 operaciones y la previsión de superar en las próximas semanas los 500.000 m².

En términos de contratación, destaca la zona sur y, especialmente, la tercera corona, en la que se han realizado más de cinco operaciones con superficies de más de 20.000 m².

La tasa de disponibilidad se sitúa en torno al 7%, ligeramente por encima del cierre de 2022, debido principalmente a la reciente incorporación de los nuevos proyectos especulativos. Del millón de metros cuadrados que se van a incorporar al mercado este año, más del 38% ya tienen usuario. En 2024 entrarán en el mercado 750.000 m² más de nueva superficie, de los cuales el 23% ya está comprometido. Savills estima que varios de estos proyectos se aplazarán hasta 2025, al igual que ha ocurrido este año, acompasando la entrada de oferta a la demanda, en muchos casos en forma de proyectos llave en mano.

La actividad de comercio electrónico continúa siendo uno de los principales drivers de mercado y muchos de los operadores han optado por posicionar sus nuevos almacenes en ubicaciones más cercanas a los núcleos urbanos, dinamizando así el mercado de última milla y coincidiendo con nuevos desarrollos en las zonas de Villaverde y Vallecas.

En cuanto al mercado de suelo, la consultora señala que los precios continúan en máximos tanto por la escasez de grandes parcelas finalistas, como por el aumento de los costes de urbanización.

La absorción en el primer semestre se sitúa en aproximadamente 330.000 m² con un total de 28 operaciones, un nivel similar en actividad frente a las 30 del año pasado, aunque un 17% inferior en volumen frente a los 400.000 m² registrados en el mismo periodo de 2022. Sin embargo, las operaciones de gran volumen continúan al mismo ritmo. Se ha firmado el mismo número de operaciones superiores a los 20.000 m² que, en el primer semestre de 2022, un total de cinco, y los niveles de absorción se mantienen un 19% por encima de la serie histórica.

La logística vinculada al sector industrial, a la automoción, al sector químico, a la alimentación, hogar y por supuesto la distribución, son los sectores predominantes, sin obviar aquellos que tienen una vinculación directa con el e-commerce, pero estos en menor medida que en los años de la pandemia, que llegaron a índices por encima del 50%.

La tasa de disponibilidad en toda Cataluña se sitúa alrededor del 2% sobre nave construida y la previsión de nueva oferta para el segundo semestre es de 300.000 m². La entrada de nueva superficie sigue enfriándose debido a la falta de suelo y la escasez de producto disponible. Esta situación hace que, al margen del incremento de los tipos de interés, los precios de las transacciones de suelo hayan ido al alza durante el primer semestre.

Las rentas de comercialización han registrado incrementos en todas las coronas, y en este primer semestre se han marcado nuevos referentes de cierre, tanto en la zona centro como en otras ubicaciones, alcanzando máximos de 10,25 €/m²/mes para nave de nueva construcción y alta calidad en localización prime. La renta prime media se sitúa en 8,25 €/m²/mes.

Según el informe de Savills, Valencia es uno de los grandes polos logísticos de la península, con un stock de casi 4 millones de metros cuadrados. A nivel logístico, su puerto se coloca año tras año entre los más importantes del Mediterráneo. La presentación del informe ha incluido la participación de los responsables de Industrial-logístico de Savills en Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía.

Durante el primer semestre de 2023, la absorción logística en Valencia ha sido de 167.000 m² en un total de 25 operaciones, un 25% menos con respecto al mismo periodo de 2022, en el que se cerraron 223.000 m² en un total de 39 operaciones, debido principalmente a la escasez de oferta disponible.

Según el informe elaborado por Savills, la tasa de disponibilidad de naves ya construidas se sitúa en el 1%, lo que aumenta el nivel de demanda insatisfecha a la vez que una tendencia al alza de las rentas de nuevos proyectos, justificadas además por el incremento de los costes de construcción. En la zona prime las rentas se sitúan en torno a los 5,25 €/m²/mes.

Durante el primer semestre de 2023 se han incorporado 141.000 m² al mercado, de estos unos 65.000 m² son de autopromoción y el 100% restante ya se ha comprometido. Para el segundo semestre de 2023 se espera la incorporación al mercado de 215.000 m², de los cuales el 65% están disponibles, con algunas negociaciones ya muy avanzadas. Esta situación muestra un pipeline disponible de 140.000 m² para el próximo semestre, por lo que Savills prevé que la disponibilidad vaya a seguir tensionada en este mercado.

Aunque la zona centro sigue siendo la más demandada, la consultora inmobiliaria internacional apunta la consolidación de otras zonas, como Albuixech, Sagunto o Picassent, que presentan la posibilidad de arrendar nuevos proyectos de gran calidad, rentas más atractivas y superficies a medida.

En el mercado de inversión logístico de Andalucía, los fundamentales en los principales ejes logísticos de la región dotan de confort a los inversores, que identifican Málaga y Sevilla como mercados estratégicos por el momento de crecimiento que viven ambas ciudades y el potencial de demanda. No obstante, destaca la dificultad de encontrar oportunidades, ya que faltan activos que se adapten a los requerimientos de la demanda en cuanto a estándares constructivos, tamaño y ubicación.

Sevilla

Según el informe elaborado por Savills, el comportamiento de la demanda en el mercado logístico de Sevilla durante los primeros seis meses de 2023 ha mantenido la tendencia al alza, con una absorción que ronda los 40.000 m². Como consecuencia de este empuje de la demanda, la tasa de disponibilidad de Sevilla no supera el 2,5% y las rentas han sufrido un ligero repunte del 6%.

Las operaciones de suelo se han centrado principalmente en el eje Sureste, con especial importancia las cerradas en el Aceitunero y Megapark en Dos Hermanas o en la A-92 en Alcalá de Guadaíra, aunque la consultora inmobiliaria internacional ha detectado cierta ralentización en estos meses. Actualmente hay varios proyectos a punto de arrancar que permitirán poner en el mercado nueva superficie a lo largo del 2024.

Málaga

En Málaga, la pujanza de la ciudad en todos los ámbitos choca con la falta de disponibilidad de espacio logístico. La demanda por parte de los usuarios sigue muy activa y la absorción de estos primeros meses de 2023 ha rondado los 35.000 m². Acusando la falta de activos disponibles, los operadores se han desplazado a ubicaciones como Cártama o Antequera, donde se han alquilado 19.000 m² de los 35.000 m² absorbidos, lo que deja una absorción en Málaga capital de 15.000 m².

En el mercado de suelo en Málaga, las operaciones son escasas debido a la falta de suelo finalista. La consultora señala que, para solventar esta falta de espacio, es importante avanzar en el desarrollo de sectores de suelo urbanizable sectorizado que ayude a satisfacer en el medio plazo la demanda que a día de hoy no se puede cubrir. En los últimos meses del año Savills prevé que se cierre alguna operación que se está terminando de perfilar en suelo finalista de pequeño tamaño, y también en suelo en desarrollo.

Otras zonas

En el resto de Andalucía, Savills destaca el potencial de las zonas de Algeciras y Puerto de Santamaría, que está despertando interés real de operadores internacionales, con especial relevancia del Recinto Fiscal Bahía de Algeciras. También el eje Granada toma un nuevo impulso, con la apertura de la nueva plataforma de Lidl en Escúza. Con algo más de 65.000 m² de techo, es una de las plataformas de mayor tamaño operativas en Andalucía, mientras que Guarromán se consolida como ubicación estratégica para consolidar y desconsolidar mercancía.