Se contrataron uno 2,8 millones de metros cuadrados y se invirtieron algo más de 2.300 millones de euros

La consultora inmobiliaria Savills, en su informe del tercer trimestre de 2022, analiza el comportamiento del mercado inmologístico en las principales zonas geográficas de España: Madrid, Cataluña, Valencia y Andalucía. Un mercado de inversión que acumuló algo más de 1.800 millones de euros, mostrando un incremento del 6,3%

La Zona centro, formada por Madrid como núcleo neurálgico, y las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha, continúa concentrando la mayor parte de la actividad logística nacional, con el 41% del volumen de inversión y el 31% de los activos transaccionados. Cataluña, con Barcelona como el mercado más dinámico de la región, representó el 28% en volumen y el 23% en número de naves.

A estos dos focos de actividad se suman regiones como la Comunidad Valenciana y Andalucía, donde se transaccionaros nueve y diez activos respectivamente.

Aragón y País Vasco aparecen también cada vez más en el radar inversor, con el foco en Zaragoza (donde el interés llega más allá de PLAZA) y Vizcaya.

También la firma JLL, especializada en servicios para el mercado inmobiliario y la gestión de inversiones, indica en su informe Snapshot Logística del cuarto trimestre de 2022, que la demanda logística en España se mantiene sólida, si bien la subida acelerada de los costes de construcción y la escasez de materias primas están haciendo que algunos proyectos en curso se retrasen.

Asimismo, la demanda de naves logísticas por parte operadores de e-commerce se ha moderado respecto a hace dos años, cogiendo ahora un mayor protagonismo los operadores 3PL.

La demanda al alza y los bajos volúmenes de superficie terminada, están generando, según JLL, que la tasa de disponibilidad disminuya tanto en Madrid como en Barcelona. Es decir, que la disponibilidad continúa siendo limitada para responder a la fuerte demanda, en especial de naves de calidad.

Por lo que respecta al volumen de inversión, JLL indica que en 2022 alcanzó los 2.330 millones de euros, lo que supone un descenso del 2% comparado con el año 2021.

Para 2023, JLL prevé que se añadan al mercado alrededor de 1,1 millones de m² en Madrid y 273.000 m² en Barcelona de nuevo producto logístico en construcción. En Madrid predominan las naves que siguen disponibles (94%), donde la disponibilidad de suelo hizo posible que muchas promociones se iniciaran a principios de año, mientras que en Barcelona siguen predominando las naves que ya están comprometidas (60%) y que, por lo tanto, no añadirán disponibilidad al mercado.

Otra consultora que también ofrece datos que confirman la buena evolución del mercado inmologístico español es CBRE. Según su informe del cuarto trimestre, la superficie contratada en este período se duplicó respecto al año anterior, con un total de 396.000 metros cuadrados.

La Zona Centro continuó registrando la demanda más elevada con un total anual de 1.232.000 metros cuadrados, un 18,8% más que en 2021, año que ya registró la cifra más alta de la historia.

Aunque la demanda de espacio fue por parte de distintos sectores, destacaron los supermercados con un 18% del total de la contratación. El e-commerce siguió teniendo un peso importante con un 14%, aunque se mantuvo por debajo de los años de pandemia.

Desde CBRE España indican que, a nivel estatal, y por segundo año consecutivo, el sector logístico registró récord de demanda, cerrando 2022 con un total de 2.820.000 metros cuadrados de contratación logística, cifra que supuso un incremento superior al 8% respecto al año anterior.

En 2022, el sector también registró cifras récord de volúmenes de inversión, con más de 2.300 millones de euros, un aumento del 7% respecto a 2021 y la cifra más elevada de los últimos 10 años.

Según las previsiones de CBRE, en 2023 será difícil igualar los volúmenes de inversión de los últimos años, aunque las expectativas son favorables debido a la elevada demanda de espacio logístico y a la consolidación del e-commerce.

Por lo que respecta a Madrid, entre enero y octubre, Savills indica que el volumen de contratación de espacio logístico superó los 817.000 m² y se firmaron 69 operaciones. Los municipios que registraron una mayor actividad fueron Alcalá de Henares y Coslada con 11 operaciones cada uno de ellos.

Estas cifras permitían afirmar que, al cierre del ejercicio y en base al tamaño de algunas de las operaciones en curso, se sobrepasarían el millón de metros cuadrados, una cifra récord.

Por lo que respecta a la disponibilidad de suelo logística, desde Savills indican que la oferta al cierre del tercer trimestre era de unos 767.000 m², una cifra inferior a la que se barajaba a principios de año. Esta disminución de la oferta, del orden del 40%, responde a la decisión por parte de los propietarios de postponer el desarrollo de sus proyectos para 2023 y 2024, dado que se ha producido una demora en la entrega de los materiales de construcción y, además, se han incrementado los costes de construcción.

Para 2023, se prevé que en la zona de Madrid se desarrollen algo más de 1,1 millones de metros cuadrados, de los cuales el 24% ya está contratado.

También la consultora JLL, ofrece datos sobre el comportamiento del sector inmologístico en Madrid en 2022. Según esta firma, la contratación en este mercado rondó 1.300.000 m², cifra similar a la de 2021. En el cuarto trimestre, se alquilaron alrededor de 450.000 m², lo que supone un incremento del 14% en la comparativa anual. En el cuarto trimestre destacó el arrendamiento por parte de Alcampo de una nave de 98.000 m² en Magna Park Tauro, el parque logístico que promueve GLP en Illescas, así como el cierre de dos proyectos llave en mano de 45.000 y 55.000 m² que desarrollará Montepino en Illescas. Así, la localidad de Illescas concentró en el cuarto trimestre del 2022 el 50% de la contratación total.

En Cataluña, entre los meses de enero a octubre, la contratación de espacio logístico fue algo superior a los 585.000 m² y se firmaron 41 operaciones. De estas, dos autopromociones fueron de unos 90.000 m² cada una, que suponen el 32% del total de año.

Respecto a la distribución de la absorción por coronas, fue la tercera corona la que lideró el ranking, concentrando el 52% (más de 300.000 m²) de la contratación total en nueve operaciones. La primera corona, junto con la zona centro, que son las más demandas, registraron 17 y 10 operaciones, respectivamente.

Por comarcas, destacaron el Vallès Occidental, con siete operaciones, seguido de Baix Llobregat Sud y el Vallès Oriental con seis operaciones cada uno. Otras comarcas que destacaron por su actividad son Baix Llobregat Nord y Barcelonès con cinco operaciones en cada uno.

El sector de los operadores logísticos fue el más activo, especialmente aquellos vinculados, por un lado, al comercio electrónico y, por otro, al sector alimentación.

En cuanto a la disponibilidad, según datos ofrecidos por Savills, hasta septiembre de 2022 se desarrollaron un total de siete proyectos nuevos que suponen casi 115.000 m² de nueva superficie logística.

Respecto al total de la disponibilidad, la distribución geográfica es del 35% en la primera corona, del 39% en la tercera corona, del 17% en la segunda corona y del 9% en la zona centro.

Desde Savills también indican que de cara al último trimestre del año se esperaba la incorporación de casi 455.000 m², una elevada cifra que probablemente no se iba a cumplir ya que algunos proyectos quizás no se entregarían en la fecha esperada.

Los municipios que acogerán el mayor número de nuevos proyectos son Constantí, en el Tarragonès, y Les Franqueses del Vallès, en el Vallès Oriental, con dos proyectos en cada uno y que suponen el 55% de la superficie disponible pendiente de entrega.

Para 2023, la superficie prevista para desarrollar alcanza los 640.000 m² de los cuales el 35% está prealquilado. En el reparto por comarca de la superficie disponible que entrará destaca el Vallès Occidental con el 29%, seguido del Tarragonès con el 20% y Baix Penedès con el 15%.

Por otro lado, en función de los datos ofrecidos por JLL, la contratación en el mercado de Barcelona durante 2022 rondó los 765.000 m², lo que supone un descenso del 14% respecto a 2021, aunque representa la cifra más alta de los últimos cinco años, por detrás del año 2021.

En el cuarto trimestre, la contratación rondó los 240.000 m² (un 43% superior a la del trimestre anterior, y muy similar a la del cuarto trimestre de 2021).

A lo largo de los tres primeros trimestres del año, Valencia registró 49 operaciones que supusieron la contratación de más de 312.000 m², situándose la mayor demanda en la primera corona que superó los 214.000 m², el 69% del total, distribuidos en 45 operaciones, el 92% del total.

El mercado que mostró el mejor comportamiento fue la Zona Centro, que acumuló el 65% de la superficie contratada y el 86% del total de operaciones. Por municipios, destacó Ribarroja en el que se firmaron 30 operaciones que suponen el 37% del total

El mercado logístico valenciano ha experimentado un descenso en la disponibilidad de suelo logístico, según Savills, situándose actualmente en algo más de 75.000 m², superficie distribuida entre la Zona Norte, con el 56% repartido en dos proyectos ubicados en Sagunto, en la Zona Centro, con el 24%, y la Zona Sur, con el 20% restante

Al igual que en el resto de las plazas logísticas, la oferta de suelo logístico a entregar también acumula retrasos por los mismos motivos explicados anteriormente: la demora en la entrega de materiales o la decisión de los promotores y usuarios de posponer los proyectos debido al incremento en los costes de construcción.

Por esta razón, la estimación que hace Savills de nueva oferta para 2023 se sitúa en casi 500.000 m², dato que se ha incrementado debido a los proyectos previstos para 2022. Del total de superficie esperada para 2023, el 56% ya está comprometido, estando disponible el 44% restante, unos 220.000 m². La distribución geográfica de esta oferta se localiza en la Zona Norte y Zona Centro con un 46% en cada una, mientras que el 9% restante se concentra en la Zona Sur.

La consultora Savills indica que Andalucía está ganando peso en el mercado logístico español. La contratación durante los nueve primeros meses del año en los dos principales hubs logísticos (Sevilla y Málaga) se situó en torno a 125.000 m² distribuidos en 14 operaciones, principalmente en activos de nueva promoción (el 70% fueron naves nuevas) ubicados en Sevilla y su área de influencia, pero también en las provincias de Málaga, Jaén y Cádiz.

El parque logístico andaluz está en proceso de desarrollar nuevos espacios, dado que existe una necesidad importante de ofrecer al mercado soluciones en el corto y medio plazo por el incremento de la demanda.

Por provincias, Sevilla acumula 87.000 m² distribuidos en 10 operaciones, mientras que Málaga presenta unos bajos índices de contratación debido a la inexistencia de producto disponible, con un único proyecto de autopromoción situado en el polígono de Trevénez que se suma al proyecto situado en las antiguas instalaciones de Bacardí, que cuenta con una superficie de unos 42.000 m² y que estarán ocupados a finales de 2023.

Prologis España

En 2022, Prologis España registró cifras récord en su tasa de ocupación alcanzando el 99,2%. En total, cerró el ejercicio con 1,5 millones de metros cuadrados y 83 edificios gestionados, que incluyen también los activos adquiridos del portfolio de Crossbay.

Los tres mercados en los que Prologis centra su actividad, Madrid, Barcelona y Valencia, presentaron una evolución positiva respecto a las cifras de 2021. De este modo, Prologis agrupa en Madrid 771.247 millones de metros cuadrados, 43 edificios y una retención de arrendamientos del 98%. En Barcelona el stock es de 554.014 metros cuadrados, 27 edificios y una retención de arrendamientos del 100%. Respecto a Valencia, el stock se sitúa en 91.098 metros cuadrados, 9 edificios y una retención de arrendamientos del 100%. Cabe añadir que, debido a la adquisición del portfolio de Crossbay, Prologis también cuenta con activos en otras ciudades españolas como Sevilla y Vigo.

Para este año 2023, Prologis prevé una inversión de 8,3 millones de euros en obras CAPEX y finalizar el desarrollo de los nuevos edificios San Fernando DC3, Guadalajara DC1 y Sant Boi DC7. Asimismo, la compañía prevé poner en marcha numerosos desarrollos a medio plazo, concretamente, la construcción de nuevos edificios en Puerta de Barcelona DC1; San Fernando DC4, DC5 y DC6, y Valdemoro DC2.

Entre los objetivos de Prologis destaca reforzar su contribución al crecimiento del comercio electrónico y de la última milla mediante el desarrollo de proyectos logísticos en primeras y segundas coronas y la regeneración de espacios obsoletos en zonas prime.

Panattoni

Panattoni tenía prevista una inversión de 450 millones de euros en la península ibérica en 2022, apostando decididamente por diversificar sus activos. Actualmente cuenta 13 proyectos en marcha, en 8 comunidades autónomas, que suman un total de 428.107 m² de SBA (superficie bruta alquilable). Los proyectos, con fecha de entrega en 2022 y en 2023, se reparten, además de en los polos tradicionales de Madrid y Cataluña, en el País Vasco, la Comunidad Valenciana, Murcia, Aragón, Andalucía y Castilla-La Mancha.

De los 6 proyectos a ser finalizados en 2022, los cuales suman un total de 107.874,72 m² de SBA, dos proyectos llave en mano y cuatro desarrollados a riesgo (‘Panattoni Park Vitoria I’, ubicado en el polígono de Júndiz; ‘Panattoni Park Valencia I’, en la zona industrial de Picassent; ‘Panattoni Park Bilbao City’, desarrollado en el Polígono de Abra Industrial; y ‘Panattoni Park Getafe I’, que se está desarrollando en el Polígono Industrial La Carpetania).

En cuanto a los proyectos BTS (Build-To-Suit), Panattoni está desarrollando el proyecto ‘Panattoni Park Murcia I’ para Alfil Logistics en el Parque San Andrés de Alcantarilla, y ‘Panattoni Park Sevilla II’ el cual se está desarrollando en Alcalá de Guadaíra para TXT.

Además, Panattoni inició otros 7 proyectos durante 2022 para entregar en 2023, los cuales suman un total de 320.232,87 m² de SBA. En el Corredor Mediterráneo cuenta con ‘Panattoni Park Tarragona I’, ubicado en la Bisbal de Penedès. También se iniciarán las obras de ‘Panattoni Park Barcelona I’, ubicado en Castellbisbal. En la Comunidad Valenciana, iniciará las obras de ‘Panattoni Park Valencia II’ en Alzira. En Murcia, en Alcantarilla, desarrollará ‘Panattoni Park Murcia II’. En cuanto al norte, Panattoni también ha iniciado las obras de sus dos proyectos en la Plataforma Logística de Zaragoza, ‘Panattoni Park Zaragoza II’ y ‘Panattoni Park Zaragoza III’.

MERLIN Properties

MERLIN Properties obtuvo en 2022 un rendimiento excepcional en la cartera logística con un crecimiento récord en rentas LfL (+9,3%) gracias a la casi plena ocupación (+99,2%), inflación y release spread (+6,7%). La actividad comercial en el mercado logístico continúa siendo fuerte tras haber firmado más de 150.000 metros cuadrados en el primer semestre del año pasado y registrar la plena ocupación en ZAL Port (100%).

El plan de la compañía pasa por desarrollar más de 723.000 m² hasta 2026 e invertir 346 millones de euros. La cartera actual de esta socimi está formada, aproximadamente, por 2,12 millones de m² de activos logísticos, ubicados en diferentes puntos de la península como Barcelona, Madrid, Guadalajara, Zaragoza, País Vasco, Valencia, Sevilla o Lisboa. Una vez construidos, estos activos logísticos sumarán 2,8 millones de metros cuadrados.

VGP

VGP es una empresa familiar muy especializada en el desarrollo de activos logísticos e industriales en Europa. Todos los activos en cartera forman parte de las joint ventures que VGP comparte con Allianz Real Estate al 50/50.

El modelo de negocio de VGP se basa en integrar capacidades y conocimientos en toda la cadena de valor, desde la adquisición de terrenos hasta la promoción y la gestión de activos inmobiliarios con presencia, actualmente, en 16 países.

En España, VGP ha realizado desde el año 2016 varias adquisiciones de suelo, encontrándose actualmente en distintas fases de desarrollo los siguientes activos: 150.000 m² de suelo en Llic¸a d’Amunt (Barcelona), 15.000 m² de suelo en Granollers (Barcelona), 20.000 m² de suelo en Martorell (Barcelona), 220.000 m² de suelo en San Fernando de Henares (Madrid), 123.000 m² de suelo en Fuenlabrada (Madrid), 103.000 m² de suelo en Dos Hermanas (Sevilla), 53.000 m² de suelo en Ciudad de la Imagen (Sevilla), 35.000 m² de suelo en Córdoba, 150.000 m² de suelo en Pla-Za (Zaragoza), 280.000 m² de suelo en La Naval (Bilbao), 128.000 m² de suelo en Burgos, 41.000 m² de suelo en Alicante, 110.000 m² de suelo en Cheste (Valencia).

En total 1.491.000 m² de suelo en cartera de VGP en el que se han desarrollado o se están desarrollando proyectos logístico industrial referentes, basados en la construcción y arrendamiento de parques empresariales sostenibles y eficientes energéticamente.

Montepino

La gestora Valfondo Investment Management ha alcanzado el 100% de ocupación del portfolio de Montepino Logística, una de las principales promotoras y asset manager especializada en logística de España. Montepino logra este nuevo hito tras confiar la comercialización en co-exclusiva de dos de sus inmuebles, ubicados en Marchamalo, a Savills y a JLL.

El portfolio de Montepino está formado por un total de 36 activos: 20 operativos, 6 en construcción y 10 suelos, todos ellos distribuidos en los principales corredores logísticos del país, especialmente en la zona centro y el área del Mediterráneo, plataformas que tienen un valor de 1.153 millones de euros. De esta manera la promotora da un paso más en su estrategia de crecimiento ya que en 2022 estaba promoviendo más de 250.000 m² de GLA.

Mountpark

Mountpark cuenta en España con las plataformas Illescas I, un centro de 85.608 metros ocupado íntegramente por Carreras Grupo Logístico para su logística multicliente, e Illescas II, un espacio de 44.747 metros cuadrados para la distribución del comercio online de un líder mundial del sector textil, operado por el operador logístico GXO. En enero de 2022, Mountpark empezó las obras de Illescas IV, una promoción de 46.000 metros cuadrados construida a riesgo cuya finalización está prevista para principios de 2023.