Afecciones del R.D. 513/2017 (RIPCI) en los edificios de viviendas y comunidades de propietarios

El nuevo RIPCI introduce novedades importantes que afectan a los edificios de viviendas / comunidades de propietarios de la misma manera que a otros tipos de edificios o establecimientos, y otras que, por sus especiales circunstancias, les afectan de manera más especial.

A continuación, expondré las nuevas situaciones generadas por actual RIPCI que tienen que acometerse en estos edificios.

1. Cambios relativos a las habilitaciones de Empresas. Todas las empresas Instaladoras y/o Mantenedoras que estaban Habilitadas antes del RD 513/2107 tuvieron de plazo para adaptarse y renovar sus habilitaciones hasta el 12 de diciembre de 2018. Las empresas que no hayan renovado dentro del plazo legal o que no estuvieran anteriormente habilitadas deben tramitar una nueva solicitud con cumplimiento de todos los requisitos del R.D. 513/2017, no pudiendo, mientras tanto, ejercer la actividad.

Nuestra recomendación es que los administradores de fincas o los propietarios soliciten a todas las empresas de protección contra incendios con las que trabajen, y a aquellas a las que les soliciten nuevos presupuestos, el certificado de nueva habilitación conforme al RD 513/2107, así como el de su sistema de calidad, ya que debe coincidir el alcance del mismo con los epígrafes contra incendios para los que cuente con habilitación.

2. Nuevos epígrafes o familias de equipos y sistemas. Algunos de los epígrafes que ya aparecían en el anterior RIPCI se han unificado, y otros son nuevos, lo cual afecta a distintas consideraciones en cuanto a su instalación y mantenimiento. Por ejemplo, dentro de los que se han agrupado están todos los sistemas de detección y alarma de incendios, y dentro de los nuevos epígrafes, como más habituales en edificios de viviendas, se incluyen ahora los sistemas para el control de humos y de calor, y las señales luminiscentes. También se incorpora el alumbrado de emergencia, cuyo mantenimiento sólo podrá realizarlo una empresa habilitada en protección contra incendios que, además, esté dada de alta en el REBT.

3. Nuevas alturas de instalación para algunos equipos: aplicable únicamente para los que sean instalados a partir de 12.12.2017. Por lo tanto, no tiene carácter retroactivo, salvo por afección de normativa de accesibilidad.

Las nuevas alturas establecidas son:

• Extintores: entre 80-120 cm sobre suelo (parte superior).
• Pulsadores de alarma: entre 80-120 cm sobre suelo (parte superior).
• BIEs: boquilla y válvula de apertura y apertura del armario, si existen, situadas, como máximo, a 1,50 m. sobre el nivel del suelo.

4. Nuevo programa de mantenimiento. Por un lado el nuevo programa de mantenimiento amplía la operativa e incluye más periodicidades, detallándose las operaciones de mantenimiento con cada epígrafe en 3 tablas. Se introducen, así, dentro de la operativa de la Tabla II, las pruebas a las que deben someterse ciertos equipos y sistemas cada ciertosaños: extintores (timbrado cada 5 años), mangueras de BIE (prueba de presión cada 5 años), columna seca y sistemas fijos de extinción (ambos en las condiciones de su recepción cada 5 años), e inspección de rociadores automáticos cada 10 y 25 años). La tabla III es totalmente nueva y se refiere sólo a señalización luminiscente.

Por otro lado, se establece una vida útil máxima para algunos equipos: detectores (10 años), mangueras (20 años), señales (10 años), etc. Esta medida tampoco es retroactiva: sólo afecta a los equipos que sean instalados a partir de 12.12.2017, tal y cómo aclara un informe de la Abogacía del Estado que fue remitido a Aerme desde el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo. En todo caso, desde nuestra asociación recomendamos que dichos equipos sean sustituidos por razones de mal funcionamiento, deficiente seguridad u otras disposiciones legales que puedan forzar una retirada concreta de elementos del mercado.

Por último, quiero destacar una medida que afecta de manera muy especial a los edificios de viviendas y Comunidades de Propietarios por su especial circunstancia. El reglamento permite la posibilidad de que algunas operaciones recogidas en tabla I y III (trimestrales, semestrales y señalización luminiscente) las pueda realizar el personal del usuario o titular de la instalación, o una Empresa Habilitada. La especial circunstancia que se da en los edificios de viviendas es que, como usuario o titular sólo podrían ejercer los propietarios o el personal laboral, si existe (que normalmente sería un conserje o portero/a). Si el usuario o titular de instalación opta por no realizar directamente las operaciones indicadas en tabla I y III sólo puede contratarlas a una Empresa Mantenedora Habilitada para ello, no considerándose personal del usuario a otro que sea subcontratado (no sirve, por ejemplo, una subcontrata de limpieza, conserjería, o multiservicios, salvo que, además, estuviera debidamente habilitada para incendios). El resto de operaciones deben ser siempre efectuadas por personal del fabricante o de la Empresa Mantenedora Habilitada. En todos los casos, y realice quien realice las operaciones, se deben elaborar unas actas de mantenimiento, recogiendo unos datos mínimos, que deben ir firmadas y conservarse durante 5 años. Por todo lo expuesto lo que parece más razonable es que a la gran mayoría de Comunidades de Propietarios no les quede más remedio que contratar el programa de mantenimiento completo con una Empresa Mantenedora Habilitada.

5. Inspecciones periódicas, en determinados casos, por OCA. Siendo una de las únicas medidas de carácter retroactivo, junto con el mantenimiento, las viviendas están dentro de las excluidas pero no los aparcamientos de más de 500 m², por lo que todas aquellas Comunidades de Propietarios que dispongan de garaje, en cuyo caso lo más probable es que sea de más de esa superficie mínima, deben solicitar la primera Inspección Periódica de los mismos si la instalación es anterior al actual RIPCI dentro de los siguientes plazos, y en función de la antigüedad de la instalación:

• Si tiene =20 años, hasta el 12.12.2018 (ya vencido)
• Si tiene entre 15-20 años, hasta el 12.12.2019 (quedan ya pocos meses)
• Si tiene entre 10-15 años, hasta el 12.12.2020.

La inspección periódica también afecta a los locales de riesgo especial alto, entre los que podrían estar, en base a la clasificación del Código Técnico de la Edificación DB-SI, las zonas de trasteros si tienen una superficie mayor a 500 m², las salas de calderas si tienen una potencia útil nominal P mayor a 600 kW o almacenes de residuos de más de 30 m².