El precio de la vivienda bajará en 2021, pero se regularizará antes de lo previsto por el aumento de demanda

La crisis económica que afronta la sociedad española como consecuencia de la pandemia y de las restricciones a la actividad y el comercio plantea un mercado inmobiliario de compra y alquiler plagado de incertidumbre. En este sentido, pronosticar una bajada de precios como consecuencia de una disminución del poder adquisitivo de los compradores parece la tendencia general, pero, desde el Consejo General de COAPI de España se mantienen cautelosos al respecto por considerar que hay muchos factores externos que podrían incidir en su evolución.

“Son tantos los factores que van a influir, que es demasiado aventurado hacer previsiones. Por hacernos una idea, incluso lo que ocurra con la regulación de los alquileres va a influir en la tendencia de precios, ya que, si hay movimiento de inmuebles destinados a alquiler hacia la venta, eso hará que todo cambie”, explican desde el Consejo General de COAPI de España, que considera que analizar el mercado por micromercados según barrios, tipología de viviendas o tipos de mercado ofrecería un análisis más realista del sector inmobiliario.

La evolución de los precios en el mercado inmobiliario dependerá de distintos factores, aunque la tendencia será al alza a corto plazo: los locales ubicados en zonas no-prime son los que más ajustes de precio sufrirán.

“Si nos atreviéramos a generalizar, cosa poco recomendable, podríamos hablar de ajustes a la baja en general, pero con una tendencia al alza al volver a subir la demanda a medio plazo”, afirman. De hecho, en muchas zonas los precios de los inmuebles no solo no han bajado, sino que se han incrementado. Estos precios a la baja se notarán de especial manera en los locales comerciales ubicados en las zonas no-prime, como resultado de un ajuste de precio incrementado desde 2008.

Respecto a la evolución de precios en las viviendas de segunda mano, tradicionalmente el segmento más penalizado por la tendencia general de preferir lo nuevo a lo usado, el factor ubicación puede incidir favorablemente en este tipo de inmuebles. En igualdad de condiciones, lo nuevo prima sobre lo usado, pero si añadimos el factor ubicación, la situación podría ser distinta, ya que generalmente las obras nuevas disponen de ubicaciones menos privilegiadas y céntricas que las viviendas de segunda mano.

El alquiler, por su parte, está sumido en la incertidumbre provocada por la falta de seguridad jurídica que existe en torno a la nueva Ley de Vivienda y la regulación del precio del alquiler. En el libre mercado todo se regula por la conjunción de la oferta y la demanda: una intervención “desde fuera” provoca que se reduzca la oferta y, si al mismo tiempo aumenta la demanda, el resultado podría ser totalmente distinto al esperado.

En este contexto, esta situación produciría un mercado más exigente con el perfil del inquilino, endureciendo las condiciones de acceso a la vivienda penalizando, todavía más, los colectivos más desfavorecidos. “Si un propietario compite con menos propietarios para tener un inquilino, si le limitaran el precio que marcaría el mercado, lo que va a hacer es ser mucho más exigente con el perfil de inquilino. De esa forma, los más desfavorecidos lo serán aún más. No encontrarán casa de alquiler”, pronostican desde el Consejo General de COAPI de España.

Las restricciones de movilidad han afectado también los mercados residenciales y vacacionales, que junto a la disminución de la demanda local se ha sumado la reducción del turismo, y todo ello hace pensar en un mercado muy penalizado. Sin embargo, la costa se ha comportado mucho mejor de lo esperado y apunta a la tecnología y la capacidad de innovación de los API como factores que han amortiguado la caída, y la vía de recuperación a futuro.

“Las restricciones, como es lógico, afectan, pero no tanto como esperábamos. Nuestros compañeros API han sabido ‘reinventarse’, prospectando en otros mercados que no eran los habituales y utilizando la tecnología como nunca la habían utilizado y, quizás por todo eso, se ha mantenido razonablemente el mercado de costa”, explican desde el Consejo General de COAPI de España. Y concluyen: “Es cierto que hay miedo e incertidumbre, pero también muchas ganas de trabajar e innovar que, hasta ahora, han atenuado la situación”.