La demanda de oficinas en Barcelona desciende un 32% en el 2º trimestre de 2008

Por otra parte, la entrega nuevo stock del segundo trimestre se ha concretado en un total de 52.045 metros cuadrados, aunque, siguiendo la tendencia apuntada en los últimos meses, la entrega de nuevo stock se ha vuelto a registrar exclusivamente en las 'nuevas centralidades' y la periferia: un 44 por ciento de la superficie entregada a las primeras y el 56 por ciento a la periferia.

Asimismo, y a pesar de que una parte importante de los metros cuadrados entregados se encuentra pre-alquilada, la tasa de disponibilidad del mercado de oficinas de Barcelona ha aumentado notablemente. Su valor se concreta en esta ocasión en un 5,95 por ciento, situándose en índices similares a los del segundo semestre de 2.005 y aumentando con respecto al trimestre anterior un 0,75 por ciento.

A pesar de lo positivo que pueda resultar esta cifra en la actual coyuntura económica, hay que tener en cuenta que un porcentaje notable de esta absorción proviene de demandas de trimestres anteriores, por lo que no es previsible que en el segundo semestre del año las cifras de absorción asciendan a los valores a los que nos tenían acostumbrados, sobre todo durante 2005, 2006 y 2007.

En este sentido, hay que tener en cuenta que en escenarios como el del actual entorno económico, las empresas adoptan actitudes de contención y muchas compañías dilatan en el tiempo sus planes de expansión, cuando no los aplazan 'sine die' a la espera de tiempos mejores. Esto influirá sin duda en una menor absorción en los meses venideros, más teniendo en cuenta que el tercer trimestre cuenta con el periodo vacacional del mes de agosto, en el que la actividad del mercado de oficinas se ralentiza notablemente.

Con respecto al trimestre anterior, además del descenso en lo que a número de demandas se refiere, se detecta un aumento de la demanda de superficies de más de 300 metros cuadrados, que ha pasado de suponer el 20 por ciento en el trimestre anterior al 30 por ciento en el trimestre actual. De este porcentaje, más de la mitad solicita superficies mayores de 500 metros cuadrados.

En cuanto a la preferencia de la demanda, por las opciones de alquiler o compra, la arrendaticia sigue siendo claramente la opción por la que se decanta la mayoría de compañías (89 por ciento de la demanda total). Este dato no variará mientras no se mejore el acceso al crédito por parte de las entidades financieras.

Los sectores de actividad que presentan mayor dinamismo en lo que a demanda se refiere, vuelven a ser los servicios a empresas y las asesorías/consultorías. En lo que respecta a la absorción, los sectores más dinámicos han sido los servicios a empresas seguidos de las ingenierías.

Tras haber llegado a precios récord en las mejores ubicaciones del 'Eje Principal', las rentas máximas del mercado de oficinas parecen haber tocado techo e iniciar un periodo de estabilidad e incluso de leve retroceso en algunas áreas.

Si en el trimestre anterior las rentas máximas registradas en el 'Eje Principal' alcanzaron los 29 euros por metro cuadrado al mes en la Avenida Diagonal, este trimestre la renta máxima de la zona prime no ha superado de los 27 euros metros al mes.

Las nuevas centralidades y la Periferia, principales receptoras de los futuros proyectos de oficinas

A pesar de que una parte importante de los metros cuadrados entregados se encuentra prealquilada, la tasa de disponibilidad del mercado de oficinas de Barcelona ha aumentado notablemente. Su valor se concreta en esta ocasión en un 5,95 por ciento, situándose en índices similares a los del segundo semestre de 2.005 y aumentando con respecto al trimestre anterior un 0,75 por ciento.

Las denominadas Nuevas Centralidades (que incluyen el Distrito 22@, Diagonal Mar, Front Marítim, zona Fórum, Vila Olímpica, Distrito 38, Plaza Europa, Porta Firal, City Metropolitana, GranVia-L´Hospitalet, Barrio de La Marina, Zona Franca, La Sagrera-Can Dragó y Finestrelles), gozan este trimestre de una tasa de disponibilidad cercana al 13,45 por ciento, y acogen un 26 por ciento del total de oficinas libres de la ciudad. La Periferia, por su parte, posee prácticamente la mitad de la superficie alquilable de la ciudad y su tasa de disponibilidad es del 17 por ciento.

En el extremo opuesto se encuentra el Eje Principal, que tiene una tasa de disponibilidad del 1,58 por ciento y representa un 4,5 por ciento del total de oficinas libres de la ciudad.

En lo que respecta a las operaciones de alquiler llevadas a cabo en el segundo trimestre,destacan:

- Eje Principal: El edificio propiedad de Emesa ubicado en Avenida Diagonal 579 acogerá las oficinas de la agencia de comunicación Saatchi & Saatchi Healthcare, que ha arrendado 890 metros cuadrados en la antigua sede de Ono. En Paseo de Gracia, Ecumedia ocupará los 626 metros cuadrados de las antiguas oficinas de Vale Music en el número 84, propiedad de Parje.

- Por el Distrito de Negocios han optado compañías como Travel Click, que ha arrendado 1.573 metros cuadrados del edificio corporativo propiedad de Núñez y Navarro sito en el número 117 de la Vía Augusta.

- Las Nuevas Centralidades vuelven protagonizar el apartado de absorción, obteniendo un porcentaje del total de superficie contratada del 42 por ciento. En el distrito económico 22@ destacamos la contratación registrada en el edificio sito en Badajoz 145, propiedad de Área Grup Immobiliari que se encuentra al 85 por ciento de ocupación tras las últimas operaciones firmadas. En este inmueble se instalarán Schneider Electric, que ha arrendado un total de 3.750 metros cuadrados, Teletech Customer Service, que ocupará 867 metros cuadrados y Capresa, que hará lo propio con 307 metros cuadrados. Otro nuevo inquilino del distrito 22@ será Swarovsky, que ha arrendado un total de 1.550 metros cuadrados en el edificio El Cànem, propiedad de Promobys. En el mismo distrito se instalará la multinacional de estudios de mercado Ipsos, que ha arrendado 1.000 metros cuadrados en el Parc Barcelona Media, sito en el número 177 de la Avenida Diagonal.

Sin salir de las nuevas centralidades, protagonistas de la absorción este trimestre, en el Distrito

Económico GranVia L'Hospitalet la empresa de mensajería MRW ocupará los 3.400 metros cuadrados del Edificio Porta Europa propiedad de Muntanyà.

En la Zona Franca se encuentra el Edificio Ato, propiedad de Catalana Consulting en el que la firma Electro Stocks ha arrendado 1.000 metros cuadrados. Saunier Duval, por su parte, se trasladará a 630 metros cuadrados del edificio Fira II, propiedad de Mediterranean Shipping Company.

- La Periferia ha protagonizado el 30,23 por ciento del total de metros cuadrados absorbidos. La firma Daba, distribuidora de Nespresso, ha escogido Sant Cugat para la implantación de sus oficinas, arrendando 2.000 metros cuadrados en el edificio Advance, propiedad de Clapé Group cuya entrega está prevista para el 2º semestre de 2.008.

La inversión remonta

Según se apuntaba en el primer informe trimestral, las previsiones de inversión para este ejercicio parecen estar cumpliéndose. Es importante subrayar que existen algunas operaciones todavía no materializadas al cierre del trimestre pero que lo harán antes del cierre de los próximos 2-3 meses.

Así pues en este contexto, se puede decir que el volumen invertido esperado para entonces es superior a los 930 millones de euros (sin contabilizar el inmueble de la calle Caspe dentro de la operación de 'sale & lease back' de Grupo Prisa a Drago Real Estate Partners, ni la posible venta de los inmuebles de Inmobiliaria Colonial radicados en Barcelona) y, por consiguiente, mayor que en el primer semestre del año anterior - si se considera que para este último cómputo no se tuvo en cuenta la inversión en forma de cartera del portafolio de Landscape por parte de General Electric (finales de 2.006).

Eje Principal: Tradicional centro de negocios, con una alta densidad de edificios de oficinas. Engloba el Paseo de Gracia y la Avda. Diagonal hasta desde Pau Claris hasta Gran Vía Carlos III.

Distrito de Negocios: Formado por los dos Eixamples. Aunque también contiene algún edificio representativo, son mayoritarias las fincas mixtas.

Nuevas Centralidades: Se concentran los principales proyectos de oficinas. Incluyen el Distrito 22@, Diagonal Mar, Front Marítim, zona Fórum, Vila Olímpica, Distrito 38, Plaza Europa, Porta Firal, City Metropolitana, GranVia- L´Hospitalet, Barrio de La Marina, Zona Franca, La Sagrera-Can Dragó y Finestrelles

Área Secundaria: Densidad mínima de edificios de oficinas. Resto ciudad.

Periferia: L'Hospitalet de Ll., El Prat de Ll., Cornellà de Ll., Sant Just Desvern, Sant Joan Despí, Sant Cugat del Vallés, Viladecans.

Las licencias solicitadas para usos comerciales e industrial en Barcelona sufrieron en 2.007 un

descenso del 44 y del 36,5 por ciento respectivamente con respecto a 2.006. En el caso de las oficinas

el descenso registrado fue tan sólo del 7,5 por ciento. Este dato ilustra la buena salud de este mercado, aunque en lo que respecta a los futuros proyectos, estos están registrando ciertos retrasos en las entregas previstas.

Las Nuevas Centralidades y la Periferia serán las principales receptoras de los futuros proyectos de oficinas del mercado barcelonés. En las primeras, el distrito 22@ es la subzona más consolidada, aunque el denominado Distrito Económico Granvia L'Hospitalet (DEGH) está cobrando cada vez mayor protagonismo a medida que progresa la metamorfosis de esta antigua área industrial y los nuevos proyectos de oficinas van tomando forma. Sin duda, ambas zonas serán en breve las áreas más competitivas del mercado de oficinas barcelonés.

El potencial de edificación del DEGH es según el Ajuntament de l'Hospitalet de 2,2 millones de metros cuadrados de techo, con un peso preponderante de las oficinas y los equipamientos. Sin duda, el eje

vertebrador del DEGH es la Plaza Europa, que ofrecerá un potente centro terciario cuyo objetivo es la implantación de grandes sedes corporativas (recordemos que ya se encuentran Copisa, Laietana, Hesperia o Prestige). En la Plaza Europa está previsto que se levanten un total de 29 torres, de las cuales las más altas serán las Torres Fira. En este trimestre se ha iniciado la comercialización de los 32.000 metros cuadrados de la torre Porta Fira, propiedad de Realia. La Torre Zenit (propiedad de Grupo Santander, con 19.224 metros cuadrados) es otro de los inmuebles de la zona que ya se está comercializando, con rentas que oscilan entre los 18 y los 22 euros por metro cuadrado al mes.

En el entorno de la plaza Europa y dentro del DEGH se encuentra también la Ciutat de la Justícia, un complejo de 8 edificios con 150.000 metros cuadrados de techo de los cuales dos edificios con un total de 26.000 metros cuadrados se destinarán al alquiler libre. Dichos edificios J y D, se entregarán en octubre de 2008 y ya se ha iniciado su comercialización.

A más largo plazo, cabe destacar también el proyecto de la City Metropolitana, que contará

con 64.000 metros cuadrados y ha iniciado su construcción este trimestre. Estaremos atentos en los próximos meses en ver cómo puede afectar la situación de recesión económica en la que nos encontramos a la ejecución de los futuros proyectos de oficinas.

Habrá que estar atentos en los próximos meses en ver cómo puede afectar la situación de recesión económica en la que nos encontramos a la ejecución de los futuros proyectos de oficinas.

Además, teniendo en cuenta que hasta 2.009 está prevista la entrega de cerca de 800.000 metros cuadrados de nuevas oficinas, es posible que muchos proyectos que aún no se han iniciado se demoren a la espera de una normalización del contexto macroeconómico, y que la superficie real que finalmente salga al mercado sea hasta un 50 por ciento inferior a la prevista inicialmente.