La inversión en oficinas alcanza los 5.000 millones de euros en 2016

Respecto a la tasa de rentabilidad inicial, en 2016 ha mostrado un importante proceso de comprensión en los denominados Distritos de Negocios de Madrid y Barcelona hasta situarse en mínimos no alcanzados en toda la serie histórica. El rango de rentabilidad inicial se ha situado entre el 3,5% y el 7% según la calidad, localización y situación arrendataria de los inmuebles. A pesar de que las rentas de alquiler han cerrado el ejercicio lejos de sus máximos, los niveles en los que se encuentra la ‘yield’ ha llevado a los valores capitales en las zonas ‘Prime’ a situarse en línea con los máximos históricos de los años 2007/2008, mientras que en el resto de zonas todavía cuentan con recorrido respecto a los valores alcanzados en 2007.

El stock de oficinas en Madrid ha alcanzado los 12.854.146 m² en 2016, mientras que la actividad promotora se ha centrado principalmente en rehabilitación de edificios (se han rehabilitado 96.249 m²), ya que únicamente se han incorporado como nuevo stock 16.251 m². En cuanto al comportamiento de la demanda, ha registrado una contratación bruta de 496.108 m² en 561 operaciones, el 78% de las mismas sobre superficies por debajo de 1.000 m².

El informe de Aguirre Newman también señala que la tasa general de disponibilidad en el mercado de Madrid se ha reducido ligeramente, hasta el 11,4%, lo que representa en valores absolutos que la desocupación se ha reducido en 32.977 m² en 2016. Al tiempo, se ha producido un incremento de rentas generalizado en todas las zonas, que ha supuesto una subida media global del 6,9% anual. La renta media en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) o zona ‘Prime’ ha aumentado hasta los 27,89 €/m²/mes.

La previsión para 2017 es que se incorporen al mercado de oficinas de Madrid cerca de 81.900 m² y en 2018 más de 157.750 m². Aguirre Newman considera que la contratación de espacios de oficinas en 2017 alcanzará los 540.000 m², los niveles de disponibilidad seguirán ajustándose y el comportamiento de los precios de alquiler será muy similar al de 2016.

En Barcelona, el stock de oficinas ha alcanzado los 5.944.153 m², situándose el 59% del mismo en la zona centro de la ciudad. En 2016, se han incorporado al mercado 58.475 m² de superficie y la contratación bruta ha alcanzado los 330.282 m², siendo las zonas que más han crecido las del centro de la ciudad. En el Centro del Distrito de Negocios (CDN), la contratación ha alcanzado los 40.639 m², lo que supone un incremento del 11,35% frente a 2015.

El informe destaca que como consecuencia de la buena evolución de la demanda y la escasa oferta disponible que se ha incorporado al mercado en 2016, la tasa de desocupación ha continuado descendiendo hasta llegar al 9,5% del stock. El comportamiento de la rentas en el mercado de Barcelona ha sido positivo, ya que los precios se ha incrementado de media un 6,1%.

Para 2017, Aguirre Newman prevé que salgan al mercado 35.550 m² y en 2018 cerca de 93.000 m², mientras que la demanda continuará activa, hasta alcanzar los 340.000 m² en 2017. La tasa de desocupación seguirá ajustándose y de forma más notoria en las zonas periféricas y fuera de la ciudad. La tendencia de los precios de alquiler tendrá un crecimiento homogéneo para todas las zonas como consecuencia de la extrema escasez de espacios disponibles.

Previsiones 2017

Según el informe de Aguirre Newman, durante 2017 se va a mantener una alta actividad inversora y los fondos internacionales de carácter más institucional y las Socimis serán los principales protagonistas. La oferta en el mercado seguirá sin satisfacer la demanda esperada, lo que junto con el nivel de precios alcanzado, dificultará la decisión de inversión.

El nivel alcanzado por la ‘yield’ en el Distrito de Negocios se estabilizará, aunque existe la posibilidad de mayores ajustes en las zonas periféricas. En 2017, los valores capitales continuarán creciendo como consecuencia de la tendencia de crecimiento de las rentas de alquiler y el comportamiento esperado de la yield.