Entrevista al departamento de industrial

En la entrevista para Naves Industriales-Interempresas, Jaume Torrent y Toni López, ambos directores del departamento industrial de la consultora para Suelo y Logística y Naves y Edificios respectivamente, analizan la situación del mercado nacional y las necesidades de las empresas junto con la demanda y la oferta del sector.

El área metropolitana de Barcelona continúa reflejando un complejo estado de saturación motivado por la escasez de suelo industrial y la inexistencia de nuevos desarrollos que solventen la situación. Hoy por hoy, encontrar suelo industrial disponible en los alrededores de la capital catalana es prácticamente una odisea y la escasa oferta existente cotiza a un precio demasiado elevado para que resulte rentable. Y lo más preocupante es que la tendencia general apunta a una lenta pero progresiva conversión del suelo industrial a suelo residencial, en un proceso de expulsión relativo de la industria localizada en la primera corona hacia zonas cada vez más alejadas.

Más que tendencia, el desplazamiento de la inversión hacia la tercera corona, e incluso fuera del área metropolitana de Barcelona, es una clara consecuencia de la situación descrita. A los promotores no les quedan muchas más alternativas que desarrollar suelo donde lo hay y donde lo hay en suficiente cantidad, para no tener que afrontar los elevados precios exigidos en la primera o segunda coronas metropolitanas. Además, la baja disponibilidad y los altos precios explican el progresivo crecimiento de la demanda en zonas secundarias. Incluso las empresas usuarias finales de los inmuebles empiezan a plantearse con mayor frecuencia prescindir de una ubicación en primera línea a fin de obtener mejores instalaciones y mayor superficie a un precio competitivo.

Respecto a los riesgos, evidentemente existen. De hecho, el desencadenamiento de una crisis tendría una repercusión directa sobre las tasas de desocupación, siendo los activos “más alejados” los más perjudicados en este sentido.

Primero, la localización de suelo industrial cerca de los principales nudos de comunicación de Catalunya y a un precio competitivo. Luego, anticiparse acertadamente a los movimientos de la demanda, buscando cuáles son hoy las zonas idóneas para la demanda de mañana y qué perfil tendrá el demandante futuro.

Y evidentemente, factores como la deslocalización, la competencia por parte de países con costes de producción menores, etc., han marcado un punto de inflexión en el panorama industrial catalán en el que despunta un sector en pleno proceso de expansión: el logístico, con unas necesidades inmobiliarias muy concretas.

El sector inmobiliario industrial de Catalunya está recibiendo de manera creciente inversores provenientes del extranjero. Esto se ha ido comprobando tanto en el terreno promotor como en el inversor de renta. De todas maneras, la participación de la inversión extranjera en el stock inmobiliario catalán sigue siendo una porción muy pequeña frente a los locales y nacionales.

Este incremento creciente de la inversión extranjera, aunque aún limitado, es positivo para quienes quieren vender y para los asesores inmobiliarios, pero no tan bueno para las empresas e inversores que buscan nuevos espacios para usar o invertir, dado que contribuye a que la demanda de inversión se incremente y por lo tanto los precios continúen subiendo.

Desde el lado promotor, sólo buscan oportunidades muy claras que aporten una rentabilidad sobre recursos propios de más del 20%, lo que es difícil en el actual estado del mercado, y desde el punto de vista patrimonial sólo invierten en naves nuevas de más de 5.000 m2 cuya principal funcionalidad sea logística y con contratos superiores a 7 años de vigencia futura.

Que las mejores oportunidades de negocio inmobiliario industrial continuarán siendo aprovechadas por los inversores y promotores locales, que cuentan con requisitos de inversión más flexibles y capacidad de respuesta más rápida para cerrar una transacción. Por el lado de las empresas usuarias, el incremento de la inversión extranjera aporta el beneficio de mejorar la calidad constructiva y funcional de los inmuebles industriales de Catalunya.

Irse a zonas alejadas de Barcelona no es una opción sino una consecuencia de la situación.

Para este año 2005 esperamos que el mercado retome un ciclo expansivo en el que, con toda probabilidad, observaremos un incremento de los precios y de las rentas dentro y fuera del área metropolitana, si bien en menor medida que el producido en años anteriores. Lla explicación gira en torno al lento pero progresivo ajuste que se ha empezado a producir entre la oferta y la demanda. Las empresas, los demandantes, comienzan a ser conscientes de la complicada situación en las primeras líneas metropolitanas y optan cada vez con mayor frecuencia por desplazarse a las áreas secundarias, que es donde se va localizando la nueva oferta. Así, pensamos que las rentas podrían, en promedio, incrementar un 4% en la primera y segunda coronas metropolitanas y un 6-8% en la tercera corona o zonas industriales incluso más alejadas. Por lo que a precios se refiere, éstos podrían subir fácilmente un 7-8% en la primera y segunda coronas metropolitanas y un 15-18% en la tercera corona o zonas industriales incluso más alejadas.

Las empresas tienen una preferencia ligeramente sesgada hacia la compra, que se acentúa sobre todo a partir de la tercera corona. Si recurrimos a la estadística interna de nuestro departamento nos encontramos que de las 1947 demandas de producto industrial en Catalunya que recibimos el año pasado, el 54,5% deseaba comprar mientras que un 27,5% prefería alquilar (el otro 18% se mostraba indiferente).

De todas formas, esta predilección manifiesta por la compra choca con una oferta dispuesta a la inversa y lo muestra claramente la proporción de operaciones que hemos ido cerrando, con más o menos un 70% de activos alquilados y sólo un 30% comprados.

Creemos que será un buen año pues la demanda existe, siempre que consigamos poner en el mercado el suelo industrial necesario que evite la fuga de inversiones a otras comunidades vecinas como Valencia y Aragón.