Entrevista a Gustavo Cardozo, vicepresidente primero de ProLogis en España

El origen se remonta a hace ya muchos años, cuando en ProLogis nos dimos cuenta que al ir creciendo y aumentando nuestro desarrollo por el mundo teníamos una responsabilidad social de minimizar el impacto medioambiental de nuestras promociones y convertirnos en referencia en estos aspectos tan importantes. De hecho, fuimos el primer promotor inmobiliario mundial en ser miembros del Chicago Climate Exchange y hoy día ocupamos el puesto 21 entre las empresas más sostenibles del mundo.

Desde nuestros inicios en los Estados Unidos nos hemos interesado en desarrollar inmuebles que fueran lo suficientemente funcionales y operativos para nuestros clientes y que a su vez tuvieran la máxima durabilidad. Esta filosofía hizo de por sí que nuestras naves tuvieran un menor impacto medioambiental en su fase operativa que el resto de las del mercado. Esto nos llevó a adoptar un concepto de diseño que después llevamos con nosotros a Europa y Asia, al que poco a poco le fuimos incorporando mejoras de diseño medioambiental hasta que, a mediados de la década pasada, se convirtió en un compromiso global de nuestra empresa en buscar la mejora constante de nuestros inmuebles en estos aspectos.

Yo diría que fuimos de los primeros en preocuparnos en adoptar estas prácticas en España, de hecho, el primer parque que desarrollamos aquí en España, el ProLogis Park Sant Boi, inaugurado en 2001, marcó las bases de un nuevo concepto en el diseño y ejecución de este tipo de inmuebles industriales en España, con amplias campas de maniobras para camiones y calles, balsas de retención de aguas de lluvia, aislamiento adecuado de cerramientos y cubiertas, separadores de hidrocarburos para el sistema de drenaje de aguas de lluvia, optimización de captación de luz natural, entre muchas otras diferencias a lo que se venía haciendo hasta ahora en España. A partir de ahí no hemos parado de incorporar mejoras a nuestros proyectos, siempre procurando que cada nuevo proyecto sea mejor que el anterior en estos aspectos.

Por el hecho de que nosotros procuramos ser propietarios a largo plazo de los inmuebles que realizamos, buscamos por ello que los mismos tengan la mejor calidad y durabilidad, que nos permitan minimizar al máximo los costes de mantenimiento, de reparaciones y de desgaste por uso que normalmente se pueden producir y con ello minimizar también las molestias que una falta de calidad o durabilidad pueda producir en la operativa de nuestros clientes, que son quienes al fin y al cabo le dan uso a nuestros inmuebles. Asimismo, procuramos que el cliente se sienta a gusto y que le saque el mayor provecho y productividad al inmueble, lo que hará que permanezca con nosotros el mayor tiempo posible y tener continuidad en otras ubicaciones que le sean necesarias. Por ello, procuramos que el diseño de nuestros proyectos ofrezcan la mayor funcionalidad, flexibilidad y aprovechamiento del espacio posible. Y lo más importante, nuestros clientes se benefician de estas ventajas sin que tengan que contratar a un precio de alquiler mayor al que dicte el mercado.

Son dos proyectos muy similares en cuanto a las mejoras medioambientales que contienen. Afortunadamente, el éxito de estos dos proyectos se basa en que tanto ARC como BSH son dos clientes con una alta sensibilidad en la protección del medio ambiente, que se ve reflejada en sus políticas de responsabilidad social corporativa, con lo cual, para ProLogis fue muy fácil consensuar con ellos y acordar todos los aspectos de diseño, construcción y operativos para llevar a cabo estos proyectos tan ambiciosos desde el punto de vista medioambiental, y convertirlos en una referencia en el campo del desarrollo sostenible. De ambos proyectos podríamos destacar rápidamente el uso de materiales como la madera ecológica para la construcción de los elementos estructurales de la cubierta, la reutilización de las aguas de lluvia para el riego y agua sanitaria, utilización de sistema de iluminación artificial de bajo consumo, optimización de la captación de luz natural para minimizar el uso de la luz artificial, aparcamiento para coches eléctricos, entre otras muchas mejoras.

Actualmente no tenemos ningún proyecto en fase de lanzamiento para 2011, aunque no descartamos que en este año podamos dar inicio a proyectos llave en mano, como los que acabamos de mencionar de Zaragoza. Creemos que el mercado aún cuenta con suficiente oferta para atender a la demanda que se producirá en este año, sobre todo en mercados como Madrid, Barcelona y Valencia, y que sólo se podrían abrir oportunidades para desarrollar nuevos proyectos, en casos en los que el cliente requiera un inmueble muy específico y que no exista en cuanto a ubicación, tamaño y diseño. En este caso, nosotros estaríamos preparados para satisfacer esa demanda si se dan las condiciones adecuadas para todos.

Esa imagen existió hace muchos años, pero creo que ha cambiado a lo largo de los últimos años cuando se ha visto que promotores como ProLogis y muchos otros que venimos haciendo un gran trabajo en todos los aspectos para cambiar esa imagen, hemos demostrado que se pueden hacer polígonos industriales totalmente integrados a la comunidad donde se encuentran y que aportan beneficios tangibles a ella. El mejor ejemplo de esto que estoy diciendo lo tenemos en el ProLogis Park Sant Boi, en Sant Boi de Llobregat (Barcelona), o por ejemplo, en el polígono PlaZa en Zaragoza. Sólo hay que darse una vuelta por ahí para darse cuenta de que un polígono industrial no tiene que ir en detrimento de lo estético, medioambiental o social, sino todo lo contrario.

A nosotros nos parece un medio muy útil para fijar unos estándares de actuación en la fase conceptual de cualquier proyecto y para posteriormente poder medir y valorar a lo largo de la vida útil del inmueble la eficiencia energética del mismo y el impacto que se produce al medio ambiente en la fase operativa o de uso. ProLogis, desde hace cinco años, adquirió el compromiso de desarrollar sus inmuebles en los Estados Unidos bajo los estándares LEED, en Japón bajo los estándares CASBEE y aquí en Europa, dependiendo del proyecto y su ubicación, en algunos proyectos nos guiamos por los estándares BREEAM, como hicimos en la nave de ARC, o LEED, en la nave de BSH, que comentamos anteriormente.

Soy de la opinión que lo peor ya ha pasado. Por lo menos ahora todos tenemos una mejor visión de la situación económica en la que estamos y de lo que nos depara el futuro, por lo que ahora llegará el momento para muchos de tomar decisiones que se han venido postergando en los últimos tiempos por la misma incertidumbre que existía. Esto ha hecho que se note ya de por sí un ligero despertar de la actividad y últimamente nos llega un mayor flujo de solicitudes de ofertas, una mayor actividad y aumento de la demanda. Por lo que se espera que este año se aumente el número de operaciones de años anteriores y que el mercado absorba gran parte de la superficie que hoy día se encuentra disponible.

El mercado se desarrollará a un ritmo más pausado y conservador que en los años recientes de boom económico, más por medio de proyectos hechos a la medida que a través de desarrollos a riesgo. Pienso que ahora los clientes serán más exigentes y demandarán mayor calidad y mejor diseño de los inmuebles, precios competitivos, flexibilidad, ahorros energéticos y operativos y excelencia en el servicio al cliente. Y todas esas exigencias harán que esa demanda que se genere se dirija preferentemente a los promotores y propietarios que, como ProLogis, nos hemos preocupado en ofrecer todas esas ventajas a sus clientes desde hace ya muchos años.