2010, la recuperación sigue sin consolidarse

En esta recta final de 2010, no podemos decir aún que estemos viendo una clara recuperación del sector inmobiliario industrial, ni que sea el punto de inflexión hacia una nueva tendencia. La disponibilidad de naves ha seguido aumentando y las rentas han caído ya en algunas zonas, incluyendo el área metropolitana de Barcelona, hasta un 60% respecto a sus máximos, sin haberse estabilizado aún. Sin embargo, y como nota positiva en comparación con 2009, sobre todo con su primera mitad, hemos percibido un notable aumento de la demanda de arrendamiento, que en el tercer trimestre de 2010 superó en más de un 10% a las cifras del mismo periodo del año anterior, que ha generado a su vez una reactivación de las transacciones de alquiler.

Lo más importante de este 2010 es, según nuestro punto de vista, que finalmente los propietarios de las naves no han tenido otra opción que rebajar las rentas solicitadas para poder acercarlas a la demanda real, lo que ha provocado un incremento notable de la actividad inmobiliaria, ya sea por traslados debido a reducción de costes o por la agrupación de inmuebles que se tenían dispersos en el territorio en uno solo (y a precio de 2010), mejorando instalaciones, reduciendo espacios y ubicándose en zonas más cercanas a Barcelona o a los principales núcleos poblacionales.

La venta se ha convertido en un mundo aparte: la demanda ha sido muy escasa y la brecha con el alquiler no ha parado de ensancharse. Si en el tercer trimestre de 2009 la demanda de compra supuso un 20% del total frente a un 80% de la de alquiler, en el tercer trimestre de 2010 se redujo hasta un 11% frente a un 89%. Por un lado, se debe a la crisis crediticia que afecta a los inversores y a las pocas empresas que tienen recursos y estabilidad suficiente como para afrontar el riesgo de comprar una nave. Las entidades financieras priorizan la financiación de los inmuebles que han quedado bajo su propiedad tras el pinchazo inmobiliario, ejerciendo a la práctica una competencia desleal con el resto de operadores. Pero, independientemente de esto, el principal problema es que la mayoría de las empresas ni se plantean la compra por la falta de confianza en una recuperación económica a corto plazo, lo que impide pensar en invertir gran parte de los recursos en un inmueble. Por todo ello, a pesar de unas caídas de precio del mismo orden que el alquiler o incluso superiores, que han generado alguna transacción, la venta no se ha estimulado y los inmuebles siguen sin tener una referencia clara de precio de mercado.

Los datos de que disponemos en cuanto a volumen de demanda, perspectivas de disponibilidad de inmuebles y operaciones realizadas y por realizar, no invitan a pensar en una mejora sustancial para 2011, sino más bien en una continuidad con el año precedente. Aunque posiblemente habrá un mayor volumen de operaciones de alquiler debido a la aproximación de precios entre oferta y demanda, el 2011 será un año duro para el sector y para la economía en general. Entre otros, la banca afrontará graves problemas cuando deba devolver los créditos baratos con que se ha nutrido desde el estallido de la crisis y cuando deba provisionar la infinidad de activos inmobiliarios que se ha adjudicado y que seguirá adjudicándose a cambio de deuda incobrable. La subida del IVA que entró en vigor en julio de 2010 repercutirá en el consumo y, lo que es peor, puede ser solo el preludio de otros incrementos fiscales para consolidar las cuentas públicas. La drástica reducción del déficit público a que se ha comprometido el Gobierno español, 6% en 2011 para llegar al 3% en 2013, también llegará por un profundo recorte del gasto, lo que afectará al consumo y a la inversión del país.

Con todo, volviendo al sector inmobiliario industrial, es muy importante tener en cuenta que el diagnóstico no es homogéneo y que la realidad indica que las perspectivas de cada nave difieren mucho según su tipología. Así, los inmuebles mejor ubicados, a precio correcto y que cumplen la normativa conseguirán inquilinos sin problemas. En cambio, los que están altos de precio, sin instalaciones y en zonas alejadas o mal ubicadas, deberán intensificar los ajustes o tendrán muy complicada, o imposible, la reabsorción.