Nuevos tiempos, nuevas fórmulas

En tiempos revueltos se agudiza el ingenio y se utilizan fórmulas que nos permiten ir superando las dificultades que se van generando…. Es el momento de invertir y de casar diferentes fórmulas encaminadas al éxito de estas operaciones.

Operaciones mediante ‘sale & leaseback’ (como la venta de la plataforma logística de 10.000 metros cuadrados en Coslada que asesoramos hace unos meses) nos muestran como los inversores demandan, cada vez más, garantías de rentas como un elemento clave en el cierre de este tipo de operaciones. Cuadrar todos los parámetros que requiere el inversor (producto de calidad, ubicaciones prime, rentas actuales de mercado, calidad y tipo de arrendatarios, garantía de rentas y contratos de arrendamiento de no menos de 10 años) en operaciones con ‘yields’ del 8%, resulta complicado. Es por ello que en este tipo de operaciones, está empezando a ser habitual ver cómo la parte vendedora se convierte en la garante de las rentas.

Otra fórmula que estamos aplicando en inversión es la de ayudar a nuestros clientes con instalaciones difíciles de vender en este momento, a buscar inquilinos de calidad con buenas condiciones, para arrendarlas primero y favorecer su posterior venta a inversores.

También aconsejamos tratar de no buscar tanto la rentabilidad (7,5-8%) en edificios ocupados, si no encontrar buen producto vacío a rehabilitar a muy buen precio, para posteriormente sacarlo al mercado. Su puesta en el mercado debería ser con rentas acordes a la situación actual pero escalonadas en el tiempo, porque obviamente esta situación no se va a dilatar muchos años más. Estas fórmulas tal vez no ofrecen rentabilidades tan altas, pero sí la oportunidad de adquirir producto con desembolsos de capital relativamente bajos con financiación propia.

En el mercado de alquiler, debido a la incertidumbre que existe para ambas partes, las operaciones se cierran en función de parámetros como: flexibilidad, interesantes carencias, escalonados de rentas, rentas contenidas o ajustadas a la realidad del mercado… Las partes implicadas son conscientes que, a priori, la situación no variará sobre manera en los próximos 3-4 años y la propiedad está dispuesta no solo a escuchar, si no también a estudiar arriesgadas propuestas a la espera que a tercer o cuarto año, el mercado marque dónde nos encontramos, cosa impensable tres años atrás.

Por otro lado este es el momento de oro para las compraventas por parte de usuarios finales que disponen de financiación. Podemos ayudarles a conseguir oportunidades a precios muy atractivos en condiciones de pago muy favorables y llegando a productos nuevos en zonas ‘prime’ que antes era complicado encontrar disponibles o que solamente llegaban a las manos de los inversores.

Es cierto que el tiempo se ha convertido en un nuevo protagonista: existe una gran oferta en el mercado y estamos en una época de mucha reflexión y estudio de costes, el cierre de operaciones se dilata y no existe la prisa por invertir ni la sensación de riesgo en perder el producto. Ya no rige aquello de pensar que ‘las oportunidades las pintan calvas ….’ así, todo denota que el papel de la consultora se muestra cada vez más necesario: contamos con la demanda o mayores medios para llegar a esta y además aglutinamos la oferta que existe en el mercado. Nuestra visión global y proactividad, así como la aplicación constante de nuevas fórmulas se convierten en instrumentos imprescindibles para llegar directamente a aquellas opciones que más se ajustan a las necesidades de los clientes.