¿Qué busca el inversor privado de naves industriales?

En este artículo no hablaremos de las grandes operaciones inmobiliarias realizadas por entidades bancarias, fondos inmobiliarios o grandes aseguradoras en proceso de desinversión para obtener liquidez; ni tampoco en las operaciones tipo ‘sale & leaseback’ de las mismas grandes corporaciones. Nos centraremos en la inversión privada y local del especialista en naves industriales que conoce bien una zona, comarca, población o polígono porque ya tiene naves alquiladas allí, y que no valora sólo la rentabilidad a corto o medio plazo, sino que quiere aumentar el patrimonio familiar y mantener la posesión indefinidamente.

Para este tipo de inversor es crucial comprar un inmueble relativamente nuevo –que no requiera inversiones a corto plazo–, bien situado y, por encima de todo, a un “precio correcto”. Este último aspecto le ha impedido comprar en los últimos tiempos, porque existe un desajuste entre el precio de venta/ metros cuadrados y el precio de alquiler/metros cuadrados que produce rentabilidades poco atractivas en un mercado acostumbrado a cifras de entre el 6 y el 8%.

El desajuste nace durante el boom inmobiliario, cuando se pagaron precios de compra basados en rentas de alquiler completamente fuera de mercado. Hoy, cuando estos inmuebles, normalmente adquiridos bajo el formato sale & leaseback, quedan desocupados, resulta imposible conseguir alquilarlos a un precio parecido, con el resultado de una bajada importante de la rentabilidad.

De hecho, una nave industrial estándar bien situada e instalada en zona prime se podía alquilar hace un tiempo a 7,5 euros el metro cuadrado al mes y venderse a 2.100 euros por metro cuadrado. En estos casos, la rentabilidad era demasiado baja para ser atractiva para un inversor especializado en industrial, aunque no era problema para el promotor - vendedor ya que existía un usuario final que podía llegar a pagar estos precios apoyándose en la financiación bancaria. El gran problema es que hoy nos estamos encontrando con naves que tienen una deuda bancaria (hipoteca o leasing) superior al valor real del inmueble, lo que imposibilita su venta a corto plazo. La renta hoy en zona prime industrial no supera los 6 euros por metro cuadrado mensuales con lo que la venta no debería superar los 1.200 euros/metros cuadrados para ser atractiva para el inversor, quien dispone de liquidez para comprar inmuebles, ya que es su actividad.

Actualmente, la demanda de inversor se centra en los polígonos cercanos a grandes poblaciones, que suelen tener una menor desocupación que los más aislados, y que conforman las zonas que denominamos prime (Gran Vía Sur en L’Hospitalet de Llobregat, Can Calderon en Sant Boi de Llobregat, Sud en Badalona, o cualquiera de los principales polígonos de las zonas A-1, A-2 y A-3, según zonificación de Forcadell). La rentabilidad objetivo del inversor en naves industriales oscila entre el 7 y el 8%, siendo el 8% la más solicitada en los últimos meses, aunque en ocasiones se han cerrado operaciones por debajo de este baremo por otras cuestiones también significativas, como la ubicación dentro del polígono, las calidades constructivas, el nivel de instalaciones o el precio y su plusvalía futura.

El inversor, que está posicionado en liquidez para efectuar compras, debe tener en cuenta los precios de alquiler de mercado, incluso cuando el inmueble que adquiere esté ya arrendado. Por lo tanto, son las rentas de alquiler actuales las que deben marcar el importe de venta de las naves industriales; de lo contrario, el inversor no comprará en ningún momento.

Las naves buenas y atractivas para el inversor, aunque aparecen en cuenta-gotas, se venden; las no tan buenas son difíciles de colocar, y las que podemos considerar malas (antiguas, mal ubicadas, caras, con superficies poco demandadas, ...) no se venden. En conclusión, a pesar de que los precios de venta de naves industriales han caído en picado en los últimos tiempos, hasta que el ajuste no se complete no apreciaremos una afloración de producto que se adapte a los requisitos de la demanda. El mercado, por el momento, seguirá a la expectativa.