La logística catalana vuelve a la zona ‘prime’; la madrileña huye de ella

Por otro lado, ambas zonas coinciden en una mayor incidencia de operaciones en régimen de alquiler exponencialmente muy por encima de la compra.

En Madrid se está registrando en lo que llevamos de 2009 una mayor caída de la contratación que la que ya se registró en 2008. Sin embargo no se observa un incremento sustancial de la superficie disponible, debido en gran parte a que no se han finalizado prácticamente ninguna obra nueva durante este año y las únicas que lo han hecho eran proyectos llave en mano que han sido ocupados desde la entrega del inmueble. Sobre un stock de 5.800.000 metros cuadrados de superficie logística, la superficie disponible es de un 6,3%, manteniéndose estable respecto al año anterior.

Aunque la bajada de rentas ha sido generalizada, la zona ‘prime’ ha sido la más afectada ya que además del descenso de rentas, sigue teniendo un considerable índice de desocupación. Salvo alguna excepción como Barajas, las zonas en las que se han registrado más contrataciones han sido en las áreas logísticas periféricas como las proximidades de Guadalajara (Cabanillas del Campo, Torija) en la A-2 y llaves en mano en Ontígola, Toledo. Aun teniendo rentas más asequibles en zonas intermedias de la Comunidad de Madrid, muchas empresas han optado por alejarse de la capital para ahorrar costes.

La totalidad de operaciones realizadas durante 2009 ha sido en régimen de alquiler, siendo un elevado porcentaje proyectos llave en mano. No se ha asistido en los últimos trimestres al inicio de ninguna obra nueva de plataformas logísticas a riesgo, prefiriendo las promotoras congelar sus proyectos logísticos hasta la aparición de una demanda llave en mano.

La acentuada caída del precio del suelo logístico favorece también este aspecto y gran parte de la demanda solicita presupuestos de naves llave en mano en nuevas ubicaciones.

Este periodo de desaceleración del mercado inmobiliario industrial sin embargo está siendo aprovechado por algunas empresas para reubicarse con ahorro de costes o bien para reagruparse y pasar a una superficie mayor abandonando las pequeñas superficies dispersas. Sin embargo estas estrategias no suelen tener un efecto inmediato ya que conllevan complejos análisis de viabilidad que confiamos en que se materialicen a medio plazo.

DTZ realiza la mayor operación logística de los últimos cinco años

DTZ ha realizado la mayor operación logística de los últimos años al cerrar el alquiler de 65.000 metros cuadrados de General Electric Real Estate a Grupo Eurofred en el parque logístico CentralLogis, ubicado en Vila-rodona (Tarragona). Se trata de la mayor superficie alquilada a un solo operador en los últimos cinco años.

CentralLogis, que forma parte del patrimonio de GE en España, se convierte en el primer parque logístico de inversión privada de Tarragona con 111.323 metros cuadrados constituido por 6 naves de nueva generación apostando por la calidad, funcionalidad y eficiencia logística. Este complejo supone una autentica innovación en el panorama logístico del triángulo Tarragona-Montblanc-La Bisbal del Penedès, ya que se trata del primer proyecto concebido exclusivamente para actividades de almacenaje, distribución y logística. CentralLogis ha supuesto una inversión de 80 millones de euros y dará empleo a más de 600 personas.

En Cataluña, a un trimestre de acabar el ejercicio 2009, se observa que la contratación total es un 6,5% superior a la experimentada en el año 2008. Este cambio de tendencia muestra un punto de inflexión que puede ser un signo claro de recuperación del mercado.

La reorganización de los mapas logísticos, el movimiento a otras ubicaciones para mejorar la eficiencia y funcionalidad y la concentración de los recursos han sido los argumentos principales de las compañías a la hora de contratar nuevos espacios. El objetivo: reducir los costes inmobiliarios u operativos.

Un ejemplo que recoge muchos de estos argumentos es la operación de Eurofred que en el tercer trimestre ha alquilado 65.000 metros cuadrados en Central-Logis (Vila-rodona), un proyecto propiedad de General Electric Real Estate.

Durante el 2009 se realizaron un número menor de operaciones respecto a los años anteriores. Éstas se cerraron principalmente en el Área Metropolitana y en la Tercera Corona de Barcelona. El primer trimestre fue el más activo, donde se cerraron el 71% de las operaciones. Sin embargo el tercer trimestre concentró la mayor parte de la absorción.

El aumento de la disponibilidad y la bajada generalizada de las rentas ha permitido a las empresas acceder a los proyectos ubicados en el Área Metropolitana de Barcelona.

Los proyectos ubicados en la tercera corona son atractivos principalmente para almacenar mercancías de media/baja rotación y para empresas que necesiten grandes superficies (mayores de 10.000 metros cuadrados), los denominados ‘Big Boxes’.

La media metros cuadrados contratados por operación se estableció en 19.655. En el 2009 el espacio logístico contratado ha sido principalmente por usuarios; en 2007 los operadores logísticos contrataban casi los mismos metros cuadrados que los usuarios. La bajada del consumo, el aumento del espacio disponible en casa del cliente ha propiciado esta situación.

Asimismo, el alquiler se sigue imponiendo como la modalidad más flexible en el mercado logístico.

Zonificación en Cataluña

• Área metropolitana. Esta zona comprende del Puerto de Barcelona hasta el kilómetro 10. Entre los proyectos que se encuentran en esta zona destacan la Zona Franca, la ZAL (Zona Actividades Logísticas), el PLZF (Parc Logístic de la Zona Franca) y los ubicados en Sant Boi del Llobregat. La actividad básica está orientada hacia tareas de paquetería y logística de alta rotación, así como el almacenaje de mercaderías del Puerto de Barcelona.
• Primera Corona (10 – 30 km). Esta corona se extiende desde el kilómetro 10 hasta el 30. Por el norte y sur se toma como referencia el eje de la AP-7 hasta Granollers (N) Sant Sadurní (Subirats)(S); por el noroeste se toman los ejes A-2 hasta Abrera (Martorell) y C-16 hasta Terrassa.
• Segunda Corona (30 – 60 km). Siguiendo los mismos ejes de la primera corona las poblaciones de referencia por el eje AP-7 norte son Sant Celoni (Hostalric) y por el sur Vilafranca del Penedès; A-2 hasta Igualada y C-16 hasta Manresa.
• Tercera Corona (60 - >100 km). Principalmente la logística de largo recorrido se encuentra ubicada en esta zona; alcanza por el norte Girona, por el sur Tarragona y noroeste, Lleida.