Entrevista a Luis Guardia, director de industrial y logística de Jones Lang LaSalle Cataluña
5 de mayo de 2009
A pesar de la situación económica actual, el mercado logístico catalán parece que mantiene un aceptable ritmo de trabajo. ¿Cuáles son las claves de su resistencia?
Durante muchos años, el mercado ha padecido una carestía crónica de suelo, con una infraoferta y una sobredemanda. En un momento de ajustes como el actual, hace que tengamos un mercado más equilibrado que otros, donde puede existir una oferta excesiva.
A finales del año pasado Barcelona se erigía como una de las ciudades europeas con las rentas más altas de naves. ¿Cómo se encuentra en este momento este segmento de mercado?
Las rentas más altas a las que nos referimos son de la zona 'prime', donde el crecimiento del stock es imposible y donde se generará una demanda adicional debido a la ampliación del puerto. Seguimos estando entre las 3 ciudades con rentas 'prime' más altas de Europa, y dichas rentas descenderán un 7% este año y un 6% en 2010, para experimentar una estabilización y recuperación a partir del 2011, coincidiendo con la plena operatividad de la ampliación portuaria.
La parálisis de financiación y la falta de liquidez...¿Han propiciado una bajada de precios?
No ha habido una bajada de precios generalizada, simplemente se negocian más los precios finales de cierre. Si bien es cierto que se puede conseguir comprar productos con un cierto descuento, ni mucho menos se ha llegado a los extremos planteados en otros mercados.
En estos momentos...¿Compra o alquiler?
Evidentemente, la falta de liquidez ha propiciado un trasvase de las operaciones de compra a alquiler. Además, en estos momentos ha salido al mercado una tipología de producto que en los años anteriores no existía. Esto quiere decir que nos encontramos en una etapa donde es posible adquirir excelentes oportunidades de compra que hace dos años eran impensables. Por tanto, creemos que es un buen momento para comprar oportunidades, antes de que los buenos activos pasen a manos de los bancos, como activos cerca de Barcelona que eran impensables por ubicación hace dos años. Consideramos que el momento de oportunidades es durante este 2009 y el próximo 2010.
Parece que en el mercado de naves industriales y logísticas la fórmula ‘sale & leaseback’ está también haciendo su entrada. ¿Cuál es su opinión y qué beneficios y problemas puede reportar?
El ‘sale & leaseback’ es una buena formula de adquirir liquidez para aquellas empresas que no quieren o pueden incrementar sus deudas bancarias. En el caso de Barcelona, donde el stock futuro es muy bajo, conlleva a que sea una buena inversión al presentar rentabilidades superiores a las de oficinas y ser una ubicación que presenta una gran fortaleza las turbulencias futuras que puedan existir en el mercado. En este submercado, las empresas deben asesorarse muy bien por un especialista de mercado, dado que en muchos casos, se han realizado operaciones de 'sale & leaseback' con rentas muy por encima de mercado, sin seguridades e incluso ha ocurrido que a la hora de poner otra vez el activo en el mercado, este ha sufrido una depreciación importante.
La zona ‘prime’ Barcelona se caracteriza por la falta de oferta. ¿Existe alguna posibilidad que esta tendencia se invierta en los próximos 12 meses?
Es imposible. La zona 'prime' se encuentra limitada por el aeropuerto, el puerto y la ciudad, por lo que su crecimiento es geográficamente imposible. Una vez estemos próximos a la saturación en esta zona, se generará una demanda logística que beneficiará y dará un empuje importante a la segunda y tercera corona.
Uno de los segmentos más insatisfechos en el mercado inmobiliario industrial barcelonés es el de la pyme, que requiere una tipología de naves (mininaves) hasta ahora inexistente. ¿Cuál cree que será su evolución?
En este sentido creemos que tanto las administraciones como los promotores deben flexibilizar las normativas durante la etapa de planeamiento. Si hay voluntad por parte de las administraciones no debería existir ningún problema. La dificultad puede existir en la falta de suelo industrial cerca de Barcelona donde implementar estos nuevos proyectos.
¿Hay alguna posibilidad que se libere suelo para uso industrial, ahora que el sector de la construcción residencial está en caída libre?
En este sentido, la actitud de los ayuntamientos está cambiando y son más receptivos a nuevos proyectos industriales. No creemos que se libere mucho suelo nuevo para uso industrial, pero sí que se agilice la gestión del suelo existente en planeamiento.
En cuanto al mercado logístico propiamente, la necesidad de grandes espacios a precios competitivos han ido desplazando la mayor parte de promociones a zonas más alejadas de las grandes ciudades. Esta tendencia ¿Se incrementará, se invertirá o se mantendrá como hasta ahora?
Lo que ocurrirá es que se agilizarán una serie de suelos que actualmente se encuentran en gestión (siempre y cuando no existan problemas para financiar los proyectos), que aportaran un stock importante en la tercera y segunda corona (30-50 kilómetros de Barcelona). Este stock, situado a media distancia entre Barcelona y los proyectos actualmente en fase de construcción, será el primero en absorberse una vez lleguemos a una saturación de la zona 'prime'. Por tanto, creemos que los grandes espacios se seguirán desplazando de Barcelona, pero a zonas no tan alejadas.
En 2008 quedaron estancadas algunas promociones. ¿En qué estado se encuentran hoy día?
Ninguna promoción de relevancia existente en el mercado de Barcelona se ha estancado. Todas ellas han seguido sus plazos previstos de construcción. Lo que de alguna manera ha ocurrido es que la absorción no ha sido a los frenéticos ritmos de años anteriores, donde todas las grandes plataformas se alquilaban o vendían bajo la modalidad 'llave en mano' o antes de finalizar la construcción. A día de hoy, en muchos proyectos existe el capital para realizar la inversión y gestionar el proyecto pero no especulativamente, dado que no se quieren asumir riesgos y solo se ejecutarán una firmado un precontrato con un inquilino. Entra dentro de la normalidad que los inversores sean adversos al riesgo y rechacen promover especulativamente.
La externalización de las operaciones logísticas por parte de las empresas se perfilaba como una de las oportunidades para mantener el ritmo en el mercado logístico. ¿Este proceso ha cumplido las expectativas?
Según venimos diciendo hace meses, la externalización será uno de los factores que compensará la caída de la demanda provocada por el descenso del consumo. Es un momento ideal para las empresas industriales de traspasar una partida de costes a variables en su cuenta de explotación. En España, las externalizaciones deben crecer un 65% respecto a la tasa actual para situarnos en línea con Europa. Cierto que no es proceso ni rápido ni sencillo, por lo que sus resultados no se pueden ver de forma inmediata y es una análisis que deberíamos empezar en unos meses, pero desde Jones Lang LaSalle hemos detectado la existencia de varios tenders en el mercado que son resultados de externalizaciones. El impacto que tiene este proceso en Barcelona es muy importante, dado que al disponer del mayor tejido fabril de España veremos como muchas de estas nuevas operaciones resultado de la externalización serán en Barcelona, al necesitar cercanía respecto al cliente.
Por otro lado, una gran parte del dinamismo del mercado logístico industrial era motivado por el gran interés de los inversores internacionales. Pero ahora, ¿Cómo están reaccionando estos grupos de inversión?
Las rentabilidades están en una fase alcista, y siguen habiendo inversores internacionales interesados. No obstante, tenemos dos grandes retos: el 'gap' existente entre Barcelona y otros mercados europeos como París, Londres, etc. donde las rentabilidades reales pueden ser mayores. El segundo factor es que las rentabilidades y la oferta de oficinas se han incrementado, por lo que muchos inversores internacionales se están concentrando en este mercado. Consideramos que durante el 2009 y el 2010 las rentabilidades llegarán a su máximo, para entrar en un período de descenso a partir del 2011. Esto significa que estamos en un momento de oportunidades en el mercado de inversión.
Existe la sensación que la crisis todavía no ha llegado de pleno, especialmente al mercado logístico industrial, puesto que se están desarrollando proyectos planificados hace tiempo...¿Qué opina usted de esta situación?
Nadie en este mundo dispone de una bola de cristal para responder con exactitud, pero lo que es cierto es que las carencias (con el mercado de suelo con más dificultad de España) que teníamos en la época de bonanza, son los factores que hacen que en épocas de contracción económica den fortaleza al mercado industrial inmobiliario de Barcelona. Lo que si que podemos decir con exactitud es que en el 2011 la ampliación del puerto estará operativa, que generará una demanda que la zona 'prime' no podrá absorber por falta de espacio y esta deberá ser absorbida por la segunda y tercera corona. Paralelamente el proceso de externalización estará muy avanzado. Ello quiere decir que situamos el 2011 como el punto donde empezará la recuperación. Si lo vemos desde el punto de vista positivo, hace que el 2009 y el 2010 sean momentos de oportunidades fantásticas y seguramente irrepetibles para adquirir inmuebles industriales en Barcelona.
Finalmente, ¿Cuál es su previsión en cuanto a la evolución del mercado logístico industrial catalán en los próximos meses?
Desde el punto de vista de las rentas, ya hemos comentado que el descenso está teniendo lugar, pero en porcentajes bajos. Continuará hasta el 2010 con un descenso máximo del 7% de las rentas. También consideramos que existe una demanda insatisfecha que en los momentos actuales de incertidumbre no toman decisiones debido al miedo a equivocarse. La materialización de esta demanda animará bastante al mercado. El stock disponible se irá absorbiendo, pero con una trayectoria acorde a los tiempos que corren, es decir, lentitud.
Las rentabilidades seguirán incrementando hasta llegar a su máximo el año que viene, momento en que tenemos previsto una estabilización y un posterior período de descenso. Debemos reseñar que el comportamiento que está teniendo el mercado de Barcelona es mucho más positivo que otros mercados logísticos europeos y según nuestra opinión, la mayor parte de la corrección ya ha tenido lugar.
