Jean Ríos, director de Agencia Industrial de DTZ
Jean Ríos (DTZ): “La gestión pública de suelo es muy lenta, pasan años entre la aprobación del proyecto y su construcción”
¿Cómo definiría la situación del mercado industrial en Madrid y cercanías?
El mercado industrial en toda la Comunidad de Madrid continua estable. Se siguen realizando promociones, especialmente de naves pequeñas, que se comercializan a un ritmo muy satisfactorio. Sigue existiendo una fuerte demanda y hay un buen nivel de construcción.
¿Cuáles son actualmente los desarrollos industriales más interesantes de la zona?
A medio plazo, en 2-3 años, los desarrollos más importantes los encontramos en Paracuellos del Jarama, donde se realizarán varias promociones de naves y plataformas logísticas; la prolongación de Cavanillas del Campo, en la A-2, ya en la provincia de Guadalajara, pero por su proximidad a Madrid va a resultar especialmente interesantes. Getafe es otra localidad en la que a futuro se van a realizar tanto pequeños como grandes desarrollos industriales.
Ontígola, en la provincia de Toledo y también en un nudo próximo a Madrid, es otra zona en la que se están promoviendo desarrollos industriales de interés para todos los operadores.
¿Qué tipología de nave es la más demandada?
En general el tipo de nave más demandada es una nave de unos 300 metros cuadrados en planta baja, con unos 60 de entreplanta para oficinas, lo que conocemos como mininave, y la que más se comercializa.
Otras características que hacen atractiva la promoción de naves industriales es que sean de nueva promoción, con una altura mínima de 10 m y para naves logísticas una altura máxima de unos 12 m. También se demandan naves en recintos cerrados, con buenos servicios de seguridad y vigilancia y en cuanto a las características de los materiales, son preferibles las construidas en prefabricados de hormigón.
¿Cómo valora la gestión de suelo por parte de la Administración?
La gestión del suelo es sobre todo muy lenta, desde la aprobación del plan general hasta el momento de poder construir pasan años.
También en Madrid la liberalización del suelo se hace con cuenta gotas y siempre estamos escasos de suelo, con un precio demasiado elevado. En cuanto a las normativas de los suelos no siempre son apropiadas a las necesidades del usuario final.
Y ¿cuál es el papel de las consultoras inmobiliarias en este mercado?
La profesionalización de las consultoras inmobiliarias como DTZ resulta fundamental en el mercado industrial y en cualquier otra área inmobiliaria. En una consultora proporcionamos asesoramiento a los propietarios del suelo, a los promotores (tanto en la compra del suelo como en la elaboración del producto) a los inversores y al usuario final.
Por tanto, es un trabajo muy amplio, necesariamente muy profesional, en el que en muchas ocasiones estamos implicados varios departamentos para proporcionar al cliente el mejor servicio.
¿En qué afectan las normativas de sostenibilidad en la construcción de los polígonos? (energía renovable, zonas verdes, etc.)
Las nuevas normativas de sostenibilidad en la construcción de polígonos industriales resultan una mejora para el usuario final. Los temas de sostenibilidad medioambiental permiten una mejora de las condiciones del polígono: amplios viales, zonas verdes, farolas, aparcamientos, etc.
Además, el interés por las energías renovables es creciente, en especial la recuperación de materiales como plásticos, es algo que se tiene muy presente. También se está viendo con mayor frecuencia los promotores de naves logísticas que utilizan placas solares como fuente de energía.
Finalmente, ¿cómo valora la evolución de los polígonos respecto hace 20 años?
La evolución ha sido total. Antes se realizaban de una forma desordenada, naves grandes junto a naves pequeñas, en calles estrechas que dificultaban las maniobras de los camiones en las descargas de materiales.
Ahora todo está planificado para el buen funcionamiento de los polígonos. Cada camión está obligado a descargar en su propio recinto para no bloquear el paso y los viales son más anchos, las construcciones de las naves utilizan materiales más idóneos y poseen mucho más espacio volumétrico.
