El mercado industrial en el primer semestre del año

La oferta de superficie industrial disponible en la Comunidad de Madrid en la actualidad, 2.150.000 m2, sitúa la tasa disponibilidad actual en el 7,7%. La superficie disponible, es muy escasa en las zonas industriales consolidadas, y prácticamente residual en los desarrollos logísticos. Es en las nuevas áreas industriales, principalmente en las localizadas en la zona sur (31%) y noreste (29%), donde se concentra el grueso del stock disponible.

La promoción de nuevos desarrollos ha contribuido a rejuvenecer el parque industrial de la Comunidad de Madrid, y, en la actualidad, el 29% de los polígonos tienen una antigüedad inferior a los diez años. El 48% de las naves de la región son de tamaño pequeño —menos de 1.000 m2, el 30% son medianas —entre 1.000 y 4.000 m2— y el 22%, grandes —más de 4.000 m2.

Desde Aguirre Newman creen que las previsiones para los próximos meses se pueden resumir en el mantenimiento de la demanda logística, el paulatino incremento del radio de búsqueda de localizaciones gracias a la mejora de las infraestructuras, el desarrollo de proyectos de mini naves, la escasez de superficie y, consecuentemente, el incremento de los precios, que puede situarse entre el 6 y el 7%.

Fuente: Aguirre Newman

El estudio recoge la idea de que del comportamiento del mercado de inmuebles industriales durante los últimos 12 meses en Madrid destaca la escalada de los precios. En venta se ha asistido a la mayor subida de los últimos 8 años, un 22%, los precios de alquiler han crecido un 6% y el suelo, debido a su crónica escasez, es ahora un 46% más caro.

Los precios de alquiler de las naves industriales en la Comunidad de Madrid se han incrementado un 6% en el último año.

Un aumento que ha sido generalizado en todas las zonas y que sitúa el precio medio actual de las rentas en 5,82 euros/m2/mes. Un año más, los alquileres más altos se han localizado en el Casco Urbano y en las zonas Sur (A-IV, A-V y A-42) y Norte (A-I). En el Este (A-III), se han mantenido estables. Mayor ha sido aún la subida del precio del suelo finalista de uso industrial —46% en los últimos doce meses—, por su evidente escasez.

El precio actual del suelo se sitúa, por término medio, en 481 euros/m2. La variación por zonas es sustancial y oscila entre los 165 euros/m2 de Alovera y los 775 euros/m2 de Villaviciosa de Odón. Sobresale el comportamiento de la zona Sur, especialmente Móstoles y Alcorcón, donde el precio del suelo industrial prácticamente se ha duplicado en el periodo analizado.

Aguirre Newman añade que respecto a la tipología de las naves industriales en Catalunya debe señalarse, en primer lugar, que se está asistiendo a una mejora y remodelación en las zonas industriales en general, con recalificación de suelo en las proximidades de las ciudades, sobre todo en Barcelona, lo que provoca movimientos hacia las afueras de las mismas, en nuevos emplazamientos, con lo que la “edad” de las naves se reduce.

Esas viejas naves son sustituidas por nuevos desarrollos en ubicaciones diferentes, más modernos, de mayor calidad y, en muchos de los casos, mejor comunicados. A pesar de ello, el parque industrial catalán, pese al desarrollo industrial histórico de la Comunidad, es todavía bastante antiguo, y la sustitución es lenta. Esto provoca que todavía dos terceras partes de las naves industriales tengan una antigüedad superior a los 20 años.

esde Jordà & Guasch comentan también que la gran presión de demanda de nave, ya sea industrial o logística en rentabilidad junto a la escasez de oferta provoca a la vez una bajada de rentabilidad en torno al 6-6,5% en algunas operaciones donde el inversor nacional se lleva todos los puntos.

Asimismo, el Informe de mercado industrial que ha realizado Roan afirma que la demanda mantiene un comportamiento global de dinamismo en busca de buenas oportunidades.

El interés de la contratación por las calidades técnicas de las naves cobra cada vez mayor trascendencia en el sector. La tendencia será otra por pagar los altos precios de las promociones bien ubicadas, o bien optar por alejarse de los núcleos urbanos.

Desde Roan comentan que la oferta de naves de obra nueva es absorbida en tiempo record por la demanda. El número de naves de segunda mano, al igual que la obra nueva, no es suficiente para abastecer la demanda de naves industriales. El segmento de alquileres es mas sólido debido a una mayor disponibilidad. La oferta existente es objeto de transformación de industrial a semi-industrial, para poder agotar las elevadas edificabilidades con que cuentan dichos suelos, lo que encarece notablemente su precio de repercusión.

Según dicha asesoría inmobiliaria, el mercado industrial en cuanto a precios continua en fase expansiva y se observan incrementos en el precio de venta de un 10% hasta un 20% interanual, siendo la mayor subida de los últimos años.

Aguirre Newman refleja en su estudio de mercado industrial que los precios de alquiler de las naves industriales de Barcelona se han mantenido prácticamente estables en las áreas industriales de la ciudad condal desde principios de 2005. Se ha registrado un inapreciable incremento del 1% que ha situado el valor medio de las rentas de la zona en 4,85 euros/m2/mes, 6,83 euros/m2/mes en la capital y el Baix Llobregat.

Fuente:Aguirre Newman

En lo que a los precios medios de venta en las comarcas estudiadas de la provincia de Barcelona, éstos han aumentado en el entorno del 17% con respecto a principios de 2005, incremento similar al registrado en 2002 respecto al año anterior y muy superior al 7% que crecieron hace algo más de un año.

La falta de suelo industrial es precisamente uno de los problemas de la economía de Barcelona.

Fuente: Aguirre Newman

Por otro lado, la falta de suelo industrial es precisamente uno de los problemas de la economía de Barcelona. Y es que la comarca del barcelonés prácticamente no dispone de suelo industrial urbanizable, tal y como recoge la asesoría inmobiliaria Jordà & Guasch en su Estudio de Mercado de industrial y logística en el primer semestre de 2006. Debido a esta escasez de suelo, muchos promotores de naves pequeñas y medianas (las más demandadas), aprovechan al máximo la edificabilidad fijada por los ayuntamientos, lo cual repercute en el precio del producto final. La existente pero leve subida de los precios, más acusada en el caso del producto en venta según las zonas, continuará previsiblemente en los próximos meses y unida a la escasa oferta deriva e una tendencia cada vez más acusada de las empresas a desplazarse a otras localidades más alejadas de la llamada primera corona de Barcelona.

El informe revela que la mayor demanda de suelo industrial y logístico se produce en las cercanías de Barcelona y en las próximas a los grandes ejes de transporte, pero la realidad es que prácticamente no hay espacio disponible a menos de 40 km de Barcelona, tampoco suelo que permita promociones de obra nueva.

Asimismo, la falta de suelo industrial y la escasez de producto en venta favorecerá que se produzcan incrementos en el precio de venta del 5% al 8% hasta fin de año. El precio del suelo oscila entre los 500 euros/m2 de Colmenar viejo hasta los 1.800 euros/m2 del casco urbano.

Respecto a la demanda, se sigue en periodo de escasez, ya que el suelo que sale a la venta suele estar promovido por los estamentos públicos, y el acceso al mismo es bastante complicado para el cliente final. Asimismo, los nuevos parques industriales se sitúan lejos de los núcleos urbanos o se opta por la transformación de antiguas instalaciones obsoletas bien ubicadas.