Opinión: Las ventajas de la construcción especializada y a “precio cerrado” en el sector logístico
Carlos Moreno Olivares, Directos Comercial de Napisa.15/01/2006
Napisa, empresa con 15 años de experiencia en el sector, apostó desde el principio por la especialización como estrategia para diferenciarse y aportar valor añadido a sus servicios de construcción. Actualmente, cuenta con más de 1.000.000 m2 construidos exclusivamente en instalaciones industriales (un 40% de los cuales en formato “precio cerrado”), lo que da una perspectiva de la evolución de la construcción a lo largo de estos años así como una visión de la misma en determinados sectores.
Carlos Moreno Olivares, Directos Comercial de Napisa.
El sector logístico es, sin duda, una división singular condicionado por las particularidades de su mercado, con el proceso constructivo afectado por agentes y factores que no intervienen en otras parcelas.
Evolución de la construcción industrial
Hace 25 años los polígonos se configuraban basándose en naves adosadas, construidas con bloques de hormigón, cercha metálica y cubierta de fibrocemento. Eran naves que no cumplían las normas básicas de seguridad y sanidad entre otros preceptos y en las que el mercado despreciaba factores como el diseño, la imagen o el respeto al medio ambiente. Dichos polígonos tenían naves estrechas, con accesos difíciles y sin servicios y, además, estaban ubicados frecuentemente en enclaves no aprobados.
Desde un punto de vista de la gestión de la construcción era norma habitual que la propiedad optara por la autoconstrucción, descomponiendo la obra y contratando directamente todos los instaladores y gremios que intervenían en la misma. Afortunadamente, el sector de la construcción industrial es uno de los que más ha avanzado por los varios motivos. Desde el punto de vista técnico, por el nacimiento de las nuevas tecnologías que ha facilitado el proceso de ejecución y ha acortado los plazos. Desde el punto de vista del entorno, existen nuevas necesidades de construcción que aportan valor añadido a la empresa y, en cuanto al tema legal, por motivos que a la seguridad en los procesos productivos.
Hace 25 años los polígonos se configuraban basándose en naves adosadas, construidas con bloques de hormigón, cercha metálica y cubierta de fibrocemento. Eran naves que no cumplían las normas básicas de seguridad y sanidad entre otros preceptos y en las que el mercado despreciaba factores como el diseño, la imagen o el respeto al medio ambiente. Dichos polígonos tenían naves estrechas, con accesos difíciles y sin servicios y, además, estaban ubicados frecuentemente en enclaves no aprobados.
Desde un punto de vista de la gestión de la construcción era norma habitual que la propiedad optara por la autoconstrucción, descomponiendo la obra y contratando directamente todos los instaladores y gremios que intervenían en la misma. Afortunadamente, el sector de la construcción industrial es uno de los que más ha avanzado por los varios motivos. Desde el punto de vista técnico, por el nacimiento de las nuevas tecnologías que ha facilitado el proceso de ejecución y ha acortado los plazos. Desde el punto de vista del entorno, existen nuevas necesidades de construcción que aportan valor añadido a la empresa y, en cuanto al tema legal, por motivos que a la seguridad en los procesos productivos.
Actualmente, el promotor no suele construir sin tener un acuerdo previo con el ocupante final, lo que facilita la construcción a la medida de las necesidades del operador y es de prever que en breve grandes fondos de inversión promuevan la construcción de plataformas logísticas con características genéricas que permitan la construcción sin conocer al operador final.
Particularidades de toda construcción
Toda construcción tiene unas características exclusivas que no se dan en otro sector. Siempre se realiza conforme a un proyecto que satisface las necesidades particulares de una industria, se hace a la medida y se fabrica “in situ”.
Dada la madurez del mercado y con una competencia feroz, la contratación se realiza, por lo general, a bajo precio y con un plazo de ejecución más que ajustado, de modo que es complicado prever todo lo relacionado con el proceso constructivo y el plazo de éste. Y aunque normalmente los costes de construcción variarán con respecto a lo previsto, los imprevistos se pueden acotar si se cuenta con un buen proyecto, si la adjudicación de la obra se hace con un precio de mercado y si se hace una buena planificación del proceso constructivo. Otras posibles incidencias ajenas al proyecto son los cambios en normativa, el estudio geotécnico, grandes cambios en los precios de los materiales, nuevas necesidades del promotor durante la obra o incidencias meteorológicas.
Toda construcción tiene unas características exclusivas que no se dan en otro sector. Siempre se realiza conforme a un proyecto que satisface las necesidades particulares de una industria, se hace a la medida y se fabrica “in situ”.
Dada la madurez del mercado y con una competencia feroz, la contratación se realiza, por lo general, a bajo precio y con un plazo de ejecución más que ajustado, de modo que es complicado prever todo lo relacionado con el proceso constructivo y el plazo de éste. Y aunque normalmente los costes de construcción variarán con respecto a lo previsto, los imprevistos se pueden acotar si se cuenta con un buen proyecto, si la adjudicación de la obra se hace con un precio de mercado y si se hace una buena planificación del proceso constructivo. Otras posibles incidencias ajenas al proyecto son los cambios en normativa, el estudio geotécnico, grandes cambios en los precios de los materiales, nuevas necesidades del promotor durante la obra o incidencias meteorológicas.
Características y ventajas del “Precio Cerrado”
Las necesidades de un operador logístico están directamente relacionadas con las de sus clientes y el tipo de acuerdo al que lleguen: modalidad, importe, duración, etc. Por ello, el inversor siempre preferirá un proyecto a la medida del operador que permita firmar un contrato previo a la ejecución de la obra.
Napisa fue pionera en el mercado con la modalidad de contrato “Precio Cerrado”, que garantiza la indefinición en el proyecto para minimizar las desviaciones en plazo y precio, lo que obliga a entregar un proyecto finalizado a cada cliente.
Las necesidades de un operador logístico están directamente relacionadas con las de sus clientes y el tipo de acuerdo al que lleguen: modalidad, importe, duración, etc. Por ello, el inversor siempre preferirá un proyecto a la medida del operador que permita firmar un contrato previo a la ejecución de la obra.
Napisa fue pionera en el mercado con la modalidad de contrato “Precio Cerrado”, que garantiza la indefinición en el proyecto para minimizar las desviaciones en plazo y precio, lo que obliga a entregar un proyecto finalizado a cada cliente.
Parque de Actividades de Toledo.
