Entrevista al departamento Industrial de Forcadell
¿Qué buscan los inversores, zonas o precios?
Un inversor en el mercado industrial busca rentabilidades por encima del 7,5%, algo muy difícil en Barcelona, por lo que últimamente una zona más fácil es alrededor de Valls, donde es posible comprar y vender por encima o del orden del 8%. En el Bages hay todavía pocos proyectos, por lo que los inversores sólo pueden entrar cuando hay un promotor que tiene ya el suelo como finalista. En los grandes proyectos, como son naves logísticas, se parte teniendo ya el arrendatario, asegurando el alquiler. Otra zona buena será Manresa, cuya expansión dependerá de las infraestructuras viarias y la inversión pública (mejoras del "eix transversal", el 4º cinturón, etc.) que permitirían ampliar las zonas interesantes y crear nuevas zonas industriales.
En cuanto a la inversión pública, ¿consideran que proyectos como Cimalsa ayudan a bajar precios?
No, las administraciones invierten y hacen negocio para paliar otras deficiencias. Además, conseguir que bajen los precios del suelo no interesa a ningún propietario, y si se compara el precio del alquiler industrial en Barcelona, resulta por debajo del de Madrid, así que aún se puede considerar que no es caro.
Hay dos tipos de fondos. Los nacionales son los últimos en este terreno. El principal inversor es el local particular mientras que en segundo lugar se sitúan los internacionales, aunque todavía lejos del nivel de inversión local. Los fondos de inversión propiamente (los extranjeros) están cada vez más interesados en el sector industrial (en detrimento de las oficinas), donde obtienen mayores rentabilidades. En general buscan operaciones “sale and lease-back” (empresas que venden sus activos inmobiliarios, como sus sedes, para luego alquilarlas, consiguiendo mayor liquidez y minimizando el capital riesgo) o proyectos “llave en mano”. En cambio, los inversores de capital privado (“private equity”) o sus departamentos de inversión, que buscan salir de la inversión en unos años con una alta rentabilidad, sí forman “partners” con promotores. Con ello consiguen altas rentabilidades jugando con productos de riesgo.
¿Y este tipo de inversor tiene mercado en España o Cataluña?
La verdad es que en Cataluña no hace falta dinero y los inversores de riesgo no entran en el mercado por varios motivos: el costo del dinero, los tipos de interés, la gran cantidad de liquidez, etc.
¿Así, cuál es el estado actual y el futuro del mercado de inversión?
Está creciendo mucho, tanto en el terreno industrial como en plataformas logísticas. En cuanto a inversión, se augura un buen futuro, en parte porque tanto en residencial como en oficinas la rentabilidad está bajando (incluso en zona prime) y en retail también cuesta mucho alquilar. El mercado industrial está emergiendo como un refugio y sirve para diversificar los riesgos de inversión. Se prevé que cada vez más haya mayor inversión en el sector industrial. Además, también saldrá suelo recuperado de fábricas que tendrán que cerrar o deslocalizar y eso supondrá nuevas oportunidades.
No están equilibradas. Mientras existen muchos productos en régimen de alquiler, sobre un 80% de la oferta es para alquiler y el 20% restante para venta, la demanda va al revés, aunque esta tendencia está cambiando. Suponemos que sobre mediados o finales de 2006 se habrán equilibrado. Además, otro factor por el que existe poco suelo en venta es porque se realizan muchos proyectos “llave en mano”, de modo que el suelo no sale al mercado. Incluso entidades públicas como Incasol en ocasiones vende a promotores, no a finalistas.
¿Y respecto a los mercados industriales del resto de España?
En Catalunya existe mayor liquidez para acceder a financiación, pero eso limita la entrada de inversores. Pero en cuanto a rentabilidad, el mercado es mucho más estable que en Madrid, por ejemplo. Allí hace grandes subidas y bajadas, fluctúa mucho, mientras que en Catalunya sube, poco a poco pero sube. Sin embargo actuaciones como PLAZA en Zaragoza afectan. Este proyecto cuenta con una inversión pública brutal que en Catalunya no existe. Además, hay zonas donde facilitan lo suficiente los trámites como para acelerar la consecución de proyectos, agilizando la oferta de suelo, mientras que en Catalunya se eterniza todo, también porque existen demasiadas administraciones cada una por su parte.
¿Cuál es la posición de los ayuntamientos ante la creación de nuevo suelo industrial?
Nuestra previsión es que al final permitirán cambiar algunas zonas de suelo rústico por industrial aunque será un cambio progresivo lento, que supone el cambio de mentalidad por parte de los ayuntamientos. Sin embargo, en estos momentos la relación es difícil y en Catalunya, las cesiones de suelo son brutales, de hasta el 50% para el ayuntamiento, y los índices de edificabilidad también son demasiados bajos. En el futuro, la actitud pública dependerá del color de la administración, de la oposición de los electores y de las expectativas. Prefieren parques empresariales e industrias limpias a parques logísticos.
