Naves industriales y logísticas en Madrid: ¿Cómo está el mercado?

Hay alguna excepción a esta regla que pensamos que es por donde puede verse algo de luz en los próximos años:

• Las empresas de transporte precisan unas plataformas y en ese nicho del stock no hay apenas disponibilidad.
• Empresas que requieran activos de buena calidad de más de 20.000 metros cuadrados.
• Otras empresas que requieran activos específicos como empresas de frío, fábricas o similares.

El problema es que es que esos tres supuestos son ciertamente una rara avis en nuestro país. El transporte está en crisis y las demandas de más de 20.000 metros cuadrados pueden contarse con los dedos de una mano.

Lejos, muy lejos, quedan los años en que se subastaba el suelo y los promotores acudían a pagar precios que superaban en un 60% el total de la inversión para desarrollar un proyecto.

Actualmente el suelo, ¿qué valor tiene? Si no hay un utilizador final, ninguno. Además es un producto no financiable. ¿Qué se puede producir en ese suelo? ¿Patatas? Pues váyase al mercado a ver a cómo las pagan. ¿Naves logísticas? Pues las están pagando a 3 euros por metro cuadrado o incluso menos. Echen números para atrás y obtienen lo que vale el suelo: lo que se haya invertido en él, coste de urbanización como mucho.

Pero éste es un país de extremos y lo que se cotizaba como el oro y hoy no vale nada puede volver a tener un valor en los próximos años. En este sentido este momento es una oportunidad para posicionarse en el mercado a medio plazo y hay inversores que así lo están viendo.

¿Vamos a ver más transacciones este año?

Es posible, porque dinero en busca de oportunidades no falta y empieza a verse vendedores realmente necesitados de liquidez.

Los compradores activos buscan precios que estén cerca o por debajo del coste de construcción.

Demanda

Durante el año 2012 el motor de la demanda ha sido el precio, reducción de costes e incluso en algunas demandas pequeñas, una mejor ubicación a precio más competitivo. Los clientes se centran en productos ‘prime’ en zona Prime, mientras que activos y zonas secundarias reciben menos interés.

La disminución de las rentas en zonas cercanas a la capital está atrayendo a demandas de más de 10.000 metros cuadrados. Estas demandas oportunistas están centradas en reducir costes y en la motivación que supone estar más cerca de los núcleos grandes de población reduciendo el nivel de renta. El elevado precio de los proyectos llave en mano sigue ahuyentando potenciales demandas, si bien podrían reactivarse si esta circunstancia cambiara. Esta demanda podría venir de grandes operadores internacionales y empresas de transportes.

Otro tema importante es la duración de los contratos. Si hace unos años la duración media era entre tres y cinco años hoy se ha rebajado a contratos de entre uno y tres años.

Oferta

La tasa de disponibilidad cercana al 15% se mantiene más estable de lo que cabría pensar puesto que no hay nuevos proyectos y se siguen completando aquellos que llevan meses vacíos. Un tema clave es que el grado de obsolescencia de la oferta disponible es muy alto, habiendo naves cuya adecuación a la normativa vigente anti incendios es demasiado costosa y hace inviables muchas operaciones de alquiler. Y esto no sólo afecta a la normativa anti incendios sino a los cambios legales en materia de instalaciones eléctricas, aire acondicionado, etc. que se han ido produciendo desde el año 2003.

En los próximos meses nos aventuramos a decir que vamos a asistir a una escasez crítica de naves en la zona de Coslada, lo que hará que las rentas se mantengan y tiren al alza del resto de zonas.

Rentas

Precisamente, menos en esta zona ‘prime’ de Coslada, las rentas han seguido disminuyendo y pensamos que este año están definitivamente tocando suelo. Las operaciones que hemos visto por debajo de 2 euros por metro cuadrado y mes serán las últimas. Sin duda este es el momento para los operadores para cerrar alquileres para los próximos años.

Obviamente, con este nivel de rentas, las operaciones llave en mano siguen sin poder realizarse porque los ocupantes tienen oferta disponible a bajo precio y las rentas exigidas por los promotores son necesariamente superiores.

Esperamos que este año haya la posibilidad de obtener suelo barato, especialmente en Madrid, lo que va a posibilitar que la oferta llave en mano sea casi tan competitiva como la de naves existentes.

Transacciones

Durante estos últimos meses del año, ha habido dos tipologías de transacciones:

• En la zona Prime, Coslada sigue siendo la protagonista de las operaciones para las operaciones menores de 5.000 metros cuadrados. En esta zona, hay que destacar el buen comportamiento del Parque de Saba, parque cerrado que ofrece servicios muy atractivos para demandas de este metraje. Las empresas interesadas llegan a pagar rentas por encima de su entorno, ya que la competencia no cuenta con estos servicios.
• El resto de transacciones se han llevado a cabo en zonas más alejadas, por lo que vemos que comienza a haber operaciones en entornos que en los que anteriormente no había ninguna.

En cuanto a inversión, los inversores conservadores e institucionales siguen fuera del mercado esperando que la situación económica se clarifique pero se ha incrementado mucho el número de inversores oportunistas activos desde verano. Estos fondos, centrados en Madrid y Barcelona, buscan rentabilidades de dos dígitos, volúmenes altos y cuentan con recursos propios para invertir, por lo que no son tan dependientes de la financiación.

Aunque ciframos la rentabilidad ‘prime’ en un 8,5% para Madrid, las operaciones que pensamos que van a hacerse durante 2013 estarán por encima del 10%.

Por primera vez desde el comienzo de la crisis, la confianza de los inversores ha ido aumentando. El momento crítico vivido el verano ha pasado y muchos inversores piensan que hay mucho más a ganar que a perder en el medio plazo. Si los precios de venta se ajustan, habrá más transacciones porque hay mucho más interés en invertir en España.