El mercado logístico español seguirá fuerte en 2016, tras un excepcional 2015
Con una inversión de 662M€ en 2015, una cifra no solo superior a la del pasado año, sino la más alta de los últimos 11 años, el mercado logístico en España cerraba un ejercicio excepcional, según afirmó la consultora BNP Paribas RE en la presentación de su estudio. Además, los datos del primer trimestre de 2016 reflejan una tendencia creciente con un nivel de inversión entre enero y marzo superior a los 320 M€, dato proveniente básicamente de tres grandes carteras: Metrovacesa, Zaphir y Prologis.
El comercio electrónico ganará volumen y con ello la demanda de naves cross-docking y de XXL
Para los analistas de BNP Paribas Real Estate, el buen comportamiento del consumo y de la producción industrial, iniciado hace tres años, ha seguido impulsando el mercado logístico en 2015 y en lo que va de 2016. Además, la escasez de producto de buena calidad ha provocado una ligera subida de las rentas ysobre todo una estabilización de precios en general. Gracias a la disponibilidad de suelos, los nuevos desarrollos se pueden acoplar a las rentas actuales. Por ello, desde BNP Paribas Real Estate, se considera que 2016 se presenta con buenas oportunidades para comprar y vender.
Récord de inversión en 2014 y 2015: Cambio generacional y E-commerce
Según BNP Paribas RE, cabe destacar dos hitos importantes que están marcando la evolución del inmobiliario logístico yque hacen prever las buenas perspectivas de futuro en este sector.
Las mayores inversiones en la historia de las naves logísticas, se han producido en 2014 y 2015
En este periodo, más del 50% de las naves logísticas de buena calidad han cambiado de manos y se ha registrado un cambio generacional en los propietarios. Entre los nuevos propietarios destacan los inversores internacionales, algunos especializados como Prologis, que han reforzado su posicionamiento; y otros como las Socimis que han captado capital en el extranjero y han invertido hasta crear una importante cartera de naves logísticas. Solo en el primer trimestre de 2016, las principales Socimis y los fondos interesados en activos logísticos han invertido cerca de 320 M€.
La crisis cambia los hábitos de consumo y aumenta la compra por internet
El comercio electrónico está creciendo a una tasa media del 20% anual, por lo que se espera un aumento de la demanda de espacios logísticos para dar soporte a este tipo de comercio. En 2015, se contrataron unos 17.000 m² de superficie logística dedicada al e-commerce. Aun así, en España, el comercio on-line supone solo un 3% del consumo, lo que refleja que todavía hay margen de crecimiento, sobre todo si se compara con países como Alemania o Reino Unido, dónde el comercio electrónico representa el 10% y el 13,5%, respectivamente.
Récord de contratación logística en Madrid...
En 2015 se contrataron 400.000 m² de espacios logísticos en Madrid, lo que supone un incremento del 45% respecto de 2014 yda comienzo a un nuevo ciclo de la logística. Es importante observar que de la contratación total de 2015, 140.000 m² han sido pre-alquileres, lo que es un síntoma claro de la confianza que tienen las empresas sobre un escenario positivo en los próximos años.
También es una consecuencia de la falta de desarrollos desde 2008, que ha provocado que no se haya modernizado el parque. Por zonas logísticas, la mayor parte de la contratación se ha producido en los ejes A-2 y A-4, donde más contratos se han cerrado. De las 45 operaciones firmadas en 2015, 21 (un 47%) se han firmado en el eje A-2 y 8 (18%) en el eje A-4. Por tipo de actividad, el 35% de la superficie ha sido ocupada por usuarios finales y 60% por operadores logísticos.
.....y el gran récord de Barcelona en 2015
Barcelona alcanzó la cifra récord de 545.250m², lo que supone un incremento del 70% respecto a 2014. El robusto take-up de 2015 establece el comienzo de un nuevo ciclo de la logística en Cataluña. Por zonas, el 88% de la superficie contratada se ubicó en la segunda y la tercera corona, mientras que los pre-alquileres alcanzaron 60.000 m².
Con un número total de 52 operaciones, el 66% de los nuevos inquilinos son operadores logísticos y el 34% usuarios finales. Los contratos con superficies superiores a 10.000 m² sumaron el año pasado 21 operaciones y 415.000 m², de los cuales sólo una operación, de 11.300 m²,se realizó en la Corona 1. La razón de ello es la escasez de espacios amplios en esta zona.
Perspectivas del inmobiliario logístico en 2016
En cuanto a las tendencias para 2016 , se espera que el consumo siga con la misma inercia y que la contratación de espacios logísticos siga creciendo. Las rentas seguirán aumentando y las yields continuarán contrayéndose debido a la escasez de producto logisticos de calidad.
El comercio electrónico ganará volumen y con ello la demanda de naves cross-docking y de XXL. Las principales socimis y los fondos seguirán teniendo interés en ampliar sus carteras con activos logísticos. Se prevé que los desarrollos logísticos también sigan con mucha actividad y se espera que el valor del suelo se incremente. Se pronostica además un incremento del PIB cerca del 3% en 2016 y seguirá de forma gradual la recuperación del mercado laboral.
