La nave logística de última generación: factores relevantes de éxito y tendencias de futuro
En las naves logísticas de última generación, y las que vendrán en el futuro inmediato, se están realizando una serie de grandes evoluciones tanto en su construcción, operatividad y diseño.
Cada vez es más relevante el diseño de inmuebles logísticos buscando una imagen singular, exclusiva, emblemática, realizando edificios logísticos representativos y corporativos con alma, integrando oficinas y logística en un proceso ‘back to basics’ en su zona de oficinas. Los edificios logísticos de última generación constituyen una de las mejores herramientas para potenciar la propia imagen corporativa de la empresa, factor cada vez más relevante.
No es una simple caja logística. Diseñar o concebir una nave logística como una simple caja es un craso error desde el punto de vista operativo, funcional y de rentabilidad económica. Un edificio logístico se debe crear a partir de diferentes ángulos del diseño, para lo cual es fundamental el contar con el asesoramiento de una consultora inmobiliaria especializada en logística y de una buena ingeniería, para optimizar dicho edificio o nave logística.
Hay que realizar un diseño estructural del edificio donde prime la maximización de la capacidad logística, realizando diferentes supuestos o cálculos de capacidad antes de encargar ejecutar la construcción estructural; un fallo de escasos centímetros o de distribución de pilares, puede resultar en una gran pérdida en volumetría operativa para almacenar, cuando se busca maximizar la volumetría funcional.
La tendencia será realizar un diseño estructural del edificio considerando cargas de fuego muy altas, en riesgo alto, frente a los riesgos medios actuales. La tendencia del sector será dotar los parques logísticos con la introducción del concepto ‘wellness’ en el sector logístico e industrial, es decir, dotar los edificios con zonas para gimnasio y servicios que faciliten la vida a los trabajadores.
Construcción cumpliendo certificaciones energéticas tipo BREEAM o LEED, que nos llevan a conceptos tan interesantes como relevantes como la iluminación LED de todo el edificio, con ahorros en calidad lumínica y costes elevados en las zonas de almacenes, con detección automática de paso en los pasillos, iluminación por paso y sectores. La colocación de puntos de carga eléctricos para coches y camiones ya es una realidad en algunos recintos. Las nuevas certificaciones energéticas nos llevan a mejoras en los aislamientos de las cubiertas y fachadas (especial relevancia en las carpinterías de aluminio), cubiertas Deck de mayor espesor 80mm en vez de los 40 mm tradicionales, paneles de hormigón sin discontinuidad de aislamiento mejorando la estanqueidad térmica y acústica de los inmuebles.
El agua es cada vez más cara y un recurso escaso y por consiguiente se están diseñando depósitos de recogida de agua para riego de las zonas verdes. En línea, los depósitos contraincendios se diseñan como comunitario, ahorrando costes de ejecución y mantenimiento de los recintos o parques logísticos.
En referencia a la operatividad interna logística, la tendencia es a disponer de incrementos de altura libres en los almacenes de los 10 metros tradicionales a los 12 metros, incidiendo en incrementos de la capacidad de los almacenes del 14,28% al igual que la optimización de los pasillos pasando del convencional de 3,10 ml a 1,9 ml, lo cual nos permite un incremento adicional de la capacidad de hasta el 28,57%, para lo cual es importante disponer de una planimetría perfecta en el pavimento y unas sobrecargas de uso superiores a las 5 Tn/m2 convencionales, mediante el uso de fibras, nuevos aditivos del hormigón y el sellado de juntas.
Para poder disponer de edificios con 12 metros de altura libre, contamos con rociadores de nueva generación que permiten cubrir los 12 metros de altura libre de carga, con rociadores a 14,6 metros de altura y un solo nivel.
Los cambios en la logística tradicional están siendo empujados en gran parte por el crecimiento exponencial de compañías ligadas al e-commerce, la distribución capilar, las operaciones de logística de la última milla, el cambio en el modelo de Retail está revolucionando el modelo de distribución.
Para dar cumplimiento a las nuevas necesidades logísticas, de las compañías ligadas al e-commerce, se requiere una actualización urgente de la normativa RSCIEI (contra incendios), ya que consideramos que se ha quedado obsoleta y desfasada, existiendo un desproporcionado y no justificado incremento de la presión 'normativa' en dicha materia.
La distribución capilar del e-commerce y última milla nos está llevando a una tendencia al diseño de muelles de carga a 110 cm frente al 120 cm tradicionales, pero también pensando en la posibilidad de implantar muelles de carga de 60 cm y 80 cm, para furgonetas y vehículos más ligeros a los TIR.
Asímismo, se está viendo una tendencia a patios de maniobra para camiones tipo TIR de 32 ml frente a los 35-36 ml metros tradicionales. Las plataformas logísticas de última generación están requiriendo un incremento en la potencia eléctrica por el mayor grado de automatización de las mismas y unos servicios generales sobredimensionados pensando en las nuevas tecnologías. La seguridad de los recintos es un factor clave, teniendo recintos vallados perimetralmente, con sistemas anti intrusión, de control de acceso, vigilancia o video vigilancia. Y, finalmente, queremos apuntar o que el futuro puede caminar hacia edificios logísticos Multinivel o Multiplanta, muy cercanos a las primeras coronas y de especial relevancia para la logística urbana capilar y con plazos cortos de entrega del e-commerce, teniendo ya algún ejemplo relevante en España, Londres o Singapour. Edificios logísticos que pueden resultar fundamentales cerca de los centros de consumo y donde la escasez de suelo industrial hace necesario buscar soluciones imaginativas e innovadoras. La evolución en este caso, estaría limitada o topada con la normativa RSCIEI (contra incendios), fundamentalmente si los edificios Multinivel son así mismo, multicliente. El futuro de la logística inmobiliaria es ilusionante y algunos promotores logísticos e industriales líderes del mercado ya están trabajando intensamente en los nuevos retos logísticos, así como alguna ingeniería especializada y Activa Properties.
