Las voces de los principales actores que han hecho posible esta pionera promoción

Visto el proyecto y el desarrollo tecnológico de la solución constructiva industrializada en la promoción de 124 viviendas asequibles en altura de Móstoles, era básico conocer la visión de los principales actores que han intervenido en esta promoción, saber cómo ha sido su participación y su parecer en un proyecto que marca un antes y un después en la construcción industrializada de nuestro país. Hoy sigue siendo el único residencial multiplanta industrializado de España.

En el año 2019, cuando se concibió el proyecto impulsado por Locare Real Estate y Tectum Real Estate Investments, se acabó implementando un sistema de construcción industrializada en altura propio e innovador (en origen, el proyecto era de construcción tradicional). Su concepción -industrializar desarrollos-, la forma en la que se ha trabajado, su modelo de explotación y la experiencia han hecho de esta promoción un modelo para posteriores proyectos a nivel de diseño y de producción, pero sobre todo de negocio. Un cambio de paradigma.

Construcción industrializada en Nidum Móstoles. Foto: Álvaro Viera.

¿Por qué se optó por financiarlo y se acabó adoptando por un sistema industrializado?, ¿Qué ha supuesto un sistema industrializado a la promoción?, ¿Que ha aportado?, ¿Cómo ha sido la relación con el resto de intervinientes?, ventajas de este modelo de construcción y de vivienda asequible, lecciones aprendidas…son cuestiones que nos aclaran y responden representantes de las empresas participantes: Juan de Soto, director técnico de Locare, el fondo que lo ha financiado; José Ignacio Esteban, director general de Avintia Industrial, la empresa que pertenece a Grupo Avintia y que llevó a cabo la construcción, y por último, Cándido Zamora, COO de ExSitu, el fabricante y la empresa que ha participado en el desarrollo de la solución constructiva.

La clave de esta promoción ha sido la apuesta de Tectum-Locare por este sistema de construcción industrializada. Se basa en una visión y un perfil diferentes al modelo tradicional; apoyada en una decisión valiente por novedosa, aunque no exenta de riesgos, que aporta certidumbre, que requiere compromiso y con resultados satisfactorios y consecuencias positivas.

124 viviendas, zonas comunes, local comercial, garaje comunitario, trasteros y piscina componen la promoción de construcción industrializada en altura Nudum Móstoles. Foto: Álvaro Viera.

En ese sentido, Juan de Soto, director técnico de Locare, señala que “adoptamos un sistema industrializado porque somos conscientes de que es necesario apostar por la sostenibilidad y la industrialización juega un importante papel en ese ámbito, ya que:

• Disminuye errores.
• Como consecuencia de la disminución de errores se desperdician menos materiales.
• Optimiza el consumo de materias primas.
• Favorece el reciclado de materiales sobrantes.
• El entorno productivo es controlado y, por lo tanto, más seguro para los trabajadores.
• La industrialización debe terminar reduciendo los plazos de producción de los activos, lo cual mejora los retornos para los inversores y pone el activo antes a disposición de los inquilinos.
• La industrialización convierte la parcela en una línea de montaje. Las molestias para los vecinos son menores.
• Permite anticiparse a los problemas, indefiniciones, etc.
• Gran trazabilidad y control de calidad tanto de materiales como de elementos prefabricados.

Como se puede ver, las ventajas principales de la industrialización no se aplican solo al ámbito del constructor o del promotor, ya que también ven mejoradas las condiciones los trabajadores, vecinos, etc. En este sentido, es de agradecer la apuesta por parte de Tectum, que se ha decantado por la industrialización dentro de Criterios Responsables de Inversión”.

En la misma línea se manifiesta Cándido Zamora, COO de ExSitu, e incluso va más allá, porque cree que este aspecto es básico para el desarrollo de proyectos en masa: "En este nuevo ecosistema, el rol del promotor será esencial. El rol del promotor ya ha evolucionado mucho en las últimas décadas. Ahora tenemos un perfil de promotor muy tecnificado, con departamentos técnicos muy sofisticados y con una capacidad de control y decisión superior a la que teníamos antes. La decisión de implementar la industrialización en un proyecto es algo que hay que tomar muy pronto en el tiempo, casi desde la compra del suelo, ya que este sistema constructivo tiene que integrarse en el trabajo del equipo técnico del proyecto y además genera una idiosincrasia que necesariamente tiene que estar dirigida por el promotor. Es decir, la intervención de éste en la gestión y desarrollo de la obra tiene que ser inevitablemente mucho mayor que hasta ahora. A cambio de perder la libertad de elegir en el día a día, como en el sistema tradicional, con la industrialización ganamos la certidumbre de saber cuánto va a costar una promoción y en qué plazos se va a ejecutar”.

Cándido Zamora, COO de ExSitu.

En este sentido, Zamora destaca el compromiso del promotor. “Ojalá todos los promotores, con parte de la dirección facultativa integrada en su estructura, se involucren tanto en el proceso de construcción como se hizo en Nidum Móstoles, pues gracias a este compromiso pudo reconvertirse en industrializado un proyecto tradicional en origen, superando todas las dificultades que conlleva una transición semejante”.

Como modelo de trabajo en volumen (más de 124 viviendas, zonas comunes, local comercial, garaje comunitario, trasteros y piscina), este proyecto está sirviendo de experiencia y ‘banco de pruebas’ para otros desarrollos inmobiliarios, tecnológicos y organizativos.

Zonas comunes de Nidum Móstoles. Foto: Álvaro Viera.

Juan de Soto, director técnico de Locare, indica que “para Locare es un auténtico hito no solo la construcción, sino la puesta a disposición de los inquilinos del primer edificio industrializado en hormigón de cinco plantas sobre rasante en hormigón, que ha supuesto un duro trabajo, pero una gran satisfacción. Locare y Tectum han sido pioneros en esta apuesta”.

Por su parte, José Ignacio Esteban, director general de Avintia Industrial señala que “en Móstoles realizamos nuestro primer prototipo de construcción industrializada en altura para una promoción ‘Build to Rent’ de Tectum. Este prototipo lo ejecutamos con Viom System, una solución industrializada, fruto de la unión de Grupo Avintia y Cándido Zamora, con la que fabricamos los muros y fachadas del proyecto.

José Ignacio Esteban, director general de Avintia Industrial.

El proyecto de Móstoles fue un éxito para el sector, porque en él se evidencia que otra forma de construir es posible y que hay un gran potencial de mejora técnica, cualitativa y medioambiental por delante.

Unas características que ya se dieron en esta promoción, con una construcción industrializada en estado muy primigenio, como la reducción en los tiempos de construcción de un 20% -que, con la producción en nuestra nueva fábrica, podemos elevar hasta el 30 o 40%-, con unos estándares de sostenibilidad muy elevados y dando como resultado una vivienda dirigida al alquiler de gran calidad y a precio asequible”.

Interior de una de las viviendas de Nidum Móstoles.

Para Cándido Zamora, COO de ExSitu, desarrollador del sistema de construcción industrializada con el que se realizó Nidum Móstoles, la experiencia del que hasta el momento sigue siendo el único residencial multiplanta industrializado de España, solo puede ser calificada de muy positiva. “Fue un proyecto culminado con éxito, como lo prueban las 124 familias que ahora viven en él y cuyas opiniones nos permiten afirmar que tenemos un sistema constructivo que ha funcionado, que se trata de un edificio libre de cualquier patología y con un acabado estético especial, que le distingue de los otros del entorno. En este proyecto pionero en industrialización, lo que inclinó la balanza en favor de su industrialización fue el acortamiento de los plazos y la capacidad de optimización de los espacios, lo que permitió incrementar la superficie útil de los 124 apartamentos y ganar ocho plazas más en el parking".

De este proyecto se extraen experiencias que se han traducido en errores, pero sobre todo en ventajas.

Juan de Soto, director técnico de Locare señala que “las ventajas de este modelo de vivienda asequible van a ser tanto más visibles cuanto más se afiance el modelo constructivo, e irán desde lo más tangible -como es el recorte en los plazos a todos los niveles- hasta temas de sostenibilidad pura que son más complicados de valorar: ahorro en materiales, decremento de errores, recuperación de materiales (convirtiendo el desperdicio en subproductos que sirven para otras cosas o para el propio reciclado), ahorro energético, menor volumen de monóxido de carbono vertido al ambiente…”.

Galerías Exteriores. Foto de Álvaro Viera para Daar Arquitectura.

Por su parte, José Ignacio Esteban, director general de Avintia Industrial, se centra en la forma de construir: “Tenemos que modificar nuestra manera de construir. En una sociedad que avanza hacia la transformación digital, el 5G, modelos más sostenibles, etcétera, la construcción no puede quedar atrás. Y la mejor respuesta a estos retos es la incorporación de procesos industriales”.

Naturalmente, durante la ejecución de Nidum Móstoles también se aprendieron lecciones y corrigieron los errores inevitables en una primera experiencia. “No todo fue un camino de rosas. Durante la construcción del edificio se extendió la pandemia y se ralentizó la obra. También tuvimos que aprender sobre la marcha cómo integrarnos todos, pues en este caso la decisión de aplicar el sistema industrializado a Nidum Móstoles no fue del promotor, sino del constructor”, señala Cándido Zamora. Para Zamora los obstáculos han sido menores comparados con el resultado final: un edificio único en su categoría.

Además, como resalta Zamora, se trató de una obra muy amigable para el entorno. “Cuando te acercabas a ella, te dabas cuenta de que no había ruidos. En realidad, pasó casi desapercibida para el vecindario. Se veían subir las plantas, pero en una obra que no contaminaba, que no ensuciaba y en la que las aceras del entorno seguían intactas. Esta es la magia de la construcción industrializada”.

La experiencia de Móstoles sirve para analizar, desde diferentes visiones, cómo está siendo el desarrollo de la construcción industrializada en España y saber claves de su futuro a corto, medio y largo plazo.

Juan de Soto, director técnico de Locare, indica que “desde un punto de vista constructivo y de diseño, es básico comentar que el proceso de industrialización debe partir desde el primer trazo que se hace para ‘idear’ qué vamos a construir en la parcela. Hay que diseñar para industrializar todo el proceso de modelización del edificio. El estudio al detalle de cada encuentro y de cada solución constructiva es vital y nunca será tiempo perdido, sino invertido. Hay que readaptar el proceso de promoción, en el que debemos aprovechar el tiempo que pasa desde que se solicita una Licencia de Obras hasta que se obtiene la misma, que a menudo es demasiado largo, para diseñar, modelizar, planificar, analizar, remodelizar, reanalizar…Todo ese proceso, en el que a nivel material no se está moviendo absolutamente nada, será la clave del éxito en la construcción propiamente dicha. En éste sentido, hay que pensar que el paradigma es otro, que la manera de hacer las cosas también y que, del mismo modo que no se ‘improvisa’ al montar un coche en una línea de montaje, en la obra vamos a tener esa misma exactitud”.

La experiencia de Móstoles y la visión de la compañía en su viaje hacia la construcción industrializada ha sido clave para Grupo Avintia y sus posteriores desarrollos. José Ignacio Esteban, director general de Avintia Industrial, señala que “tras esta experiencia, con las enseñanzas que hemos sacado y un equipo de mejora continua dedicado a la I+D+i en el terreno, hemos desarrollado soluciones para optimizar el producto y elevar el porcentaje de industrialización de los elementos que componen el proyecto constructivo. Y hemos depositado todo ese saber hacer y procesos de mejora en nuestro sistema integral de construcción industrializada, Avit-A".

"Nuestro objetivo pasa por industrializar casi el 100% de los elementos que lo permitan (el movimiento de tierras y cimentación siempre deberá ser por el sistema tradicional), pero, además, integrar elementos industrializados en la obra tradicional aprovechando las sinergias de ambos modelos”, apunta.

Nidum Móstoles. Foto: Álvaro Viera.

En opinión de Cándido Zamora, COO de ExSitu, el futuro –o, al menos, buen parte de él– pasa por este revolucionario y disruptivo sistema de construcción. “En los próximos años veremos cómo el sistema industrializado gana cada vez más cuota de mercado. Para ello deberemos encajar todas las piezas de este complicado engranaje, pues la construcción industrializada no depende de una sola figura. Depende de la integración del capital, del promotor, de los equipos de arquitectura, de los industriales y de las administraciones públicas, pues estos están obligados a adaptar la normativa a lo que será una realidad constructiva distinta"

Un nuevo paradigma constructivo que ya es una realidad en otros sectores de la actividad inmobiliaria y que supondrá un cambio casi completo en la manera en que hasta el momento se venían haciendo las cosas. “En un sistema industrializado, la capacidad de control y la economía de escalas que obtenemos produciendo en una fábrica no ha trascendido todavía al sector residencial, como sí lo ha hecho en otros sectores productivos más maduros. En la industrialización de viviendas nos encontramos en un momento dulce, ya que contamos con una tecnología completamente desarrollada y testada. Solo nos falta engranarla en el ecosistema para sacar partido a todas sus ventajas”, señala Zamora.

Nidum Móstoles ha abierto el camino a la industrialización residencial en España y demostrado que el cambio de paradigma constructivo es posible. “Solo deseo que este cambio no se convierta en humo, porque hoy en día todo el sector habla de industrialización, pero la realidad es que poca gente tiene experiencia real en ello y, aunque hay sistemas completamente funcionales, todavía falta el tejido sectorial que permita a la industrialización convertirse en el principal sistema constructivo”, concluye Zamora.