Las plataformas de ‘crowdfunding’ inmobiliario aterrizan en España

El concepto es sencillo: los gestores de la plataforma seleccionan y proponen la inversión en una serie de activos inmobiliarios (habitualmente viviendas o locales) que son adquiridos por los inversores que deseen participar, mediante la constitución de una sociedad limitada creada a tal efecto. Posteriormente, los inmuebles son reformados para ser puestos en alquiler y después venderlos en el plazo en el que su revalorización sea óptima.

Los partícipes reciben su parte proporcional de las rentas a modo de dividendos y lo que les corresponde de la plusvalía cuando el inmueble se vende, aprovechando la fase alcista en la que ha entrado el mercado inmobiliario. Con este método, sus gestores cifran en alrededor de un 70% las rentabilidades brutas acumuladas durante la vida de la inversión (unos cinco años).

Se trata de un sistema que lleva años funcionando en países como Estados Unidos, Reino Unido o Colombia desde hace tiempo. El referente a nivel mundial en este sector es el colombiano Rodrigo Niño, creador de un sistema de crowdfunding que ha conseguido financiar, entre otros, el que será el rascacielos más alto de Bogotá y un edificio de apartamentos de 23 plantas en Manhattan mediante las aportaciones de particulares. Eso sí, con inversiones mínimas de 20.000 dólares en el primer caso y de 250.000 en el segundo.

Están reguladas por la Ley 5/2015 de financiación empresarial, la cual en su artículo V regula la actividad de plataformas de financiación participativa. En ella se establece que los partícipes se clasificarán según su nivel de solvencia entre acreditados, sin límite de inversión y los no acreditados donde se sitúan los inversores particulares para los que se establece un límite de inversión de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros al año por plataforma.

Estarán supervisadas por la CNMV, pero en estos momentos se está pendiente de que les concedan las licencias oportunas ya que, en cualquier caso, estas firmas son todavía startups en sí mismas, lo que significa que son empresas que deben aún validar su modelo de negocio. De momento, operan de la mano de operadores internacionales que tienen los permisos pertinentes de sus reguladores.

Respecto a los proyectos a financiar, el límite es de dos millones de euros cuando hay inversores no cualificados. Si la financiación es solo de inversores cualificados esta cifra se eleva hasta los cinco millones de euros.

Uno de los retos a los que se enfrenta el crowdfunding inmobiliario es el de resolver la forma de hacer líquidas las inversiones cuando el usuario lo desee. En este sentido, desde las plataformas se asegura que se pondrá en marcha un mercado interno propio, en el que los inversores podrán vender sus participaciones.

Sin embargo, para los expertos, la liquidez, es uno de sus principales riesgos de este sistema, y así, aunque las plataformas de crowdfunding proporcionen un mercado para encontrar comprador cuando el inversor quiera vender, ¿qué pasara si no hay liquidez en este mercado? Así se apunta que la crisis nos ha demostrado que la liquidez de los mercados puede cerrarse como paso con la compraventa de las preferenciales de los bancos.

Estas empresas compran, sobre todo, pisos en el centro de grandes ciudades como Barcelona, Madrid o Valencia, los rehabilitan y los alquilan o venden y hacen partícipes de las distintas fases del desarrollo inmobiliario a inversores particulares, mediante sus aportaciones dinerarias.

• Housers

Fundada por Tono Brusola y Álvaro Luna, ha captado 10 millones de euros. Cuenta con 47 inmuebles y 7.000 inversores. Sus inmuebles proceden de particulares. Actualmente la rentabilidad bruta media de sus proyectos es del 6,77%

• Privalore

Fundada por Jorge Marqués y Román Camps, es una promotora, con lo que se dedica al crowdfunding directo, se dedica sólo a rehabilitar pisos. Pretende captar dos millones de euros. Debido a su experiencia en el sector se dedica a reformar pisos, con lo que la inversión se recupera en ocho meses.

• Inveslar

Fundada por Carles Serradell, Robert Stoelzaed, Dídac Figueras y Agustín López, ofrece operaciones patrimoniales en las que se puede invertir a partir de 100 euros y operaciones de venta con inversiones a partir de 3.000. Ha financiado operaciones por valor de más de 730.000 euros.