Entrevista con Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APCEspaña

En este número de iARQCO, entrevistamos Juan Antonio Gómez-Pintado, una de las personas más influyentes y reconocidas en el mundo de la edificación desde su puesto de presidente de Asprima y APCEspaña. La visión experta del sector inmobiliario en unos momentos clave y que pasan por reformas e impulsos en aspectos como la digitalización y la industrialización de la construcción.

Nuestros principales objetivos, tanto en la asociación de Madrid como en la nacional, es defender los intereses profesionales de las empresas inmobiliarias, buscando siempre el diálogo con las Administraciones Públicas por el bien del sector promotor y constructor, y aportar soluciones a los problemas que afectan no solo a nuestro sector, sino a la sociedad en general, en relación con el acceso a la vivienda y al urbanismo.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APCEspaña,

Creo que es importante destacar, especialmente por el momento en el que nos encontramos, que el sector promotor/constructor puede actuar como uno de los principales vectores de tracción económica en el corto y medio plazo. Pero para lograr este objetivo necesitamos medidas que restablezcan cuanto antes el flujo económico y que permitan la creación de empleo. En el plano de la compraventa de vivienda, es fundamental la puesta en marcha de avales y líneas de crédito en los préstamos de primera vivienda que estimulen y faciliten la compra. Por ejemplo, en Reino Unido, el programa ‘Help to Buy’ ha logrado aumentar la compra de nuevas viviendas y facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda a través de avales del Estado.

Se necesitan también medidas fiscales que incentiven la demanda, como puede ser la reducción al 4 % del IVA para la compra de primera vivienda, y modificar el IVA de las cesiones de suelo con derecho de superficie que está gravado al 21%. También es necesario que se agilicen y simplifiquen los procesos burocráticos que repercuten en último término en los ciudadanos, tanto en plazos de entrega como en incremento en el precio de la vivienda. Para ello se debe incentivar la agilización de licencias urbanísticas para reducir los plazos en la ejecución de las obras, como ya se está haciendo en algunas ciudades de España, y apostar por la digitalización.

El presidente de Asprima y APCEspaña indica que están planteando un macroproyecto tractor en regeneración urbana y vivienda que incluye la regeneración de barrios completos.

Y otro reto importante al que nos enfrentamos es el buscar líneas de actuación que ayuden a la empleabilidad de los jóvenes en paro, uno de los colectivos más afectados durante la crisis del COVID-19. Por ejemplo, la creación de bolsas de empleo en el sector promotor y constructor, y el desarrollo de una Formación Profesional Dual de calidad que ayude a su inserción laboral.

Actualmente las empresas del sector inmobiliario están saneadas, la oferta de vivienda es mucho menor que en la crisis de 2008, por lo que no se puede hablar de una sobre oferta de vivienda nueva, sino todo lo contario -especialmente en las zonas más tensionadas-, y las familias españolas están mucho menos endeudas que durante aquellos años de crisis económica.

Después de varios meses de incertidumbre, el sector inmobiliario está recuperando el pulso, como demuestran las estadísticas de notarios y registradores. Y de hecho, para el 2021, casi el 70% del producto de vivienda residencial está vendido. Sí ha habido un descenso en el número de visados de un 30% que repercutirá en la actividad de 2021 y 2022. Sin embargo, se espera que siga habiendo una demanda importante en vivienda de obra nueva, especialmente para 2022 y en aquellas zonas especialmente tensionadas como las grandes capitales. Hay que tener en cuenta que, al haber menos lanzamiento de promociones, la vivienda puede convertirse en un valor refugio en el que invertir. Y en términos de financiación, habrá que ver como se comporta el mercado, y si se necesitan fórmulas alternativas.

Es totalmente compatible. Una cosa es rehabilitar edificios de cierta antigüedad y otra es la necesidad de ampliar el parque de vivienda nueva, especialmente en aquellos ámbitos donde hay demanda suficiente y con la oferta actual no llegan a cubrirse las necesidades habitacionales. Desde el punto de vista de la rehabilitación hay que recordar la realidad del parque de edificios y viviendas en nuestro país y la necesidad de alinear las estrategias de recuperación económica con los objetivos establecidos por la Comisión Europea hacia vivienda más sostenible, que serán los que marquen la captación de las ayudas del Fondo de Recuperación europeo, lo que sin duda traerá consigo un aumento del empleo a medio plazo. Desde el sector, estamos planteando un macroproyecto tractor en regeneración urbana y vivienda que incluye la regeneración de barrios completos.

Las emisiones de carbono asociadas a la construcción no se han tenido en cuenta en el pasado. Ahora nuestro sector tiene sin duda un reto muy importante en este sentido. Los edificios y las infraestructuras en todo el mundo pueden llegar a conseguir una reducción del 40% de emisiones de carbono incorporadas en 2030, y llegar al 100% de edificios descarbonizados para 2050. Hay un plan muy ambicioso, y el sector va a jugar un papel muy importante en la generación de nuevos barrios que cumplan los requisitos planteados.

Gómez-Pintado entiende que es fundamental la puesta en marcha de avales y líneas de crédito en los préstamos y se necesitan medidas fiscales que incentiven la demanda así como que se agilicen y simplifiquen los procesos burocráticos.

Pero para lograr este objetivo es fundamental involucrar a todos los agentes del sector, como compañías promotoras y constructoras, entidades financieras, Administraciones, asociaciones y fabricantes de materiales, entre otros. Deben desarrollarse soluciones alternativas bajas en carbono y avanzar en los procesos para calcular e informar sobre las emisiones de carbono incorporadas en los procesos de edificación. Y es necesario el compromiso de las empresas del sector para reducir sus emisiones acompañado de una nueva normativa a nivel local y nacional.

El confinamiento ha provocado que se valoren especialmente dos nuevos factores en la vivienda habitual: las zonas exteriores, como balcones, terrazas y jardines, y la dimensión de las viviendas, con estancias habilitadas para el teletrabajo y la educación on line. Con respecto a las zonas exteriores, además, al haberse tratado de un confinamiento tan severo, se ha incrementado la preferencia por las viviendas con jardín o los áticos con terraza. De cara a una futura vivienda es importante también dar mayor protagonismo a la luz natural y a la mejora de la eficiencia energética.

La digitalización se está produciendo en dos ámbitos distintos, pero en ambos casos necesarios. Por un lado, la crisis sanitaria ha acelerado los mecanismos para facilitar la compraventa de inmuebles de forma online. Ya muchas grandes inmobiliarias ofrecen visitas virtuales a sus promociones, incluso pudiendo hacerse reservas online. Por otra parte, es importante avanzar en la digitalización para mejorar la burocracia administrativa en el plano urbanístico, por ejemplo, con la concesión de licencias, cuyos retrasos provocan mayores costes para el promotor y para el comprador de vivienda. Ya este año, el Ayuntamiento de Madrid ha puesto en marcha la tramitación de las licencias de obras de manera digital, lo que supone un gran avance para poder contar con un parque de viviendas en menor tiempo.

La plataforma, que cuenta ya con más de 40 empresas y organizaciones, nace con el objetivo de aunar a las principales empresas y colectivos del sector promotor y constructor para impulsar la industrialización inmobiliaria. Esta modalidad constructiva es más sostenible que la construcción tradicional porque genera menos residuos. Es también más segura porque se desarrolla en fábricas y se producen menos accidentes laborales, y más inclusiva, al atraer a colectivos que actualmente se encuentran fuera del sector de la construcción, como las mujeres y los jóvenes.

Cada vez más empresas del sector apuestan por esta modalidad de construcción. Hay que tener en cuenta que la construcción industrializada reduce los tiempos en aproximadamente un 50 %, lo que beneficia tanto a la empresa constructora y promotora como el cliente final, ya que se acortan los plazos de entrega. Además, aumenta la calidad de la ejecución de la vivienda y reduce su mantenimiento, al ejecutarse en un entorno controlado. En España actualmente, el porcentaje de vivienda que se construye bajo esta modalidad es mínimo, pero a medio plazo puede llegar a convertirse en la principal forma de construir viviendas.

Quizás la más importante es el inicio de la implantación de los contratos colaborativos IPD (Integrated Project Delivery) que tratan de dejar atrás las relaciones contractuales tal y como las conocemos y establecer una estrategia win-win en el que promotora, dirección facultativa y constructora (e incluso los industriales de más peso en el caso de vivienda industrializada) colaboren desde la misma concepción del proyecto (respetando los requisitos y calidades establecidas por el promotor). Lo importante es que se encuentren sinergias entre ellos, para conseguir una mayor eficiencia en la ejecución de la obra y por tanto menores incidencias durante la vida útil del edificio, y en consecuencia ahorros en costes y tiempos, lo que repercutirá en el beneficio de todos los implicados.

Estas nuevas formas de relación laboral y habitacional giran en torno a espacios que integran lugares de trabajo, ocio y vivienda y que podrán estructurarse según los intereses de los inquilinos. Respecto al build to rent, y como su nombre indica, se basa en construir vivienda nueva para destinarlas únicamente al alquiler. En los últimos años ha ido cobrando más importancia, ya que posibilita cubrir la demanda de vivienda generada por aquellas personas que deciden no comprar pero sí alquilar viviendas de calidad y más pensadas a largo plazo. La ventaja para el inquilino radica en que son gestionadas por profesionales y no particulares, y se gestionan como cualquier otro negocio, lo que puede ofrecer ciertos servicios que no ofrecería un alquiler convencional. La tendencia en este sentido es que el build to rent vaya ganando cuota de mercado en los próximos años.