La consultora hispalense Inerzia ha realizado un profundo análisis del mercado industrial andaluz

El estudio presentado por la asesoría inmobiliaria pretende estudiar las áreas industriales más importantes de Andalucía, y conocer el tipo de mercado y tendencias, basándose en las ocho capitales de provincia y sus zonas de influencia, así como alguna otra área considerada de interés: Sevilla, Málaga, Antequera, Huelva, Bahía de Cádiz, Jerez de La Frontera, Campo de Gibraltar, Córdoba, Jaén, Granada y Almería han sido las zonas de estudio.

El denominador común en gran parte de las zonas estudiadas es la antigüedad de sus áreas industriales unida, en algunos casos, a la dejadez y estado casi de abandono de muchos de sus polígonos, como algunos de Sevilla capital o Málaga. En contraposición a esta situación, se encuentran algunas áreas industriales con nuevos desarrollos, mucho más modernos y que se ajustan en mayor medida a las necesidades del empresariado andaluz, destacando en este sentido las nuevas zonas industriales y logísticas de Antequera, Granada o Jerez de La Frontera.

En grandes números, las áreas estudiadas representan una superficie industrial superior a los 56.000.000 metros cuadrados.

Por volumen, encabezaría la lista Sevilla y su área metropolitana con unos 15.000.000 metros cuadrados, seguida de Málaga con 8.000.000 metros cuadrados y Huelva con algo más de 6.000.000 metros cuadrados. Las áreas menos dotadas de presencia industrial serían Almería, con cerca de 2.000.000 metros cuadrados seguida de Jaén, con unos 2.500.000 metros cuadrados.

Aunque algunas zonas no tienen demasiada presencia industrial, la mayoría de los ayuntamientos se han dado cuenta de la gran fuente de riqueza que estas áreas industriales pueden significar para sus municipios. En este sentido es reseñable la importante superficie industrial, en comparación con la actual, que se está desarrollando actualmente o lo hará en los próximos años.

Así, en los próximos 2-3 años habrá que sumar más de 22.000.000 metros cuadrados industriales a la superficie que actualmente existe, lo que significa un aumento cercano al 40 por ciento. Especialmente significativo es el caso de la zona de Granada que, actualmente, cuenta con una superficie cercana a los 3 millones de metros cuadrados pero que, con los desarrollos industriales en Escúzar y Alhendín triplicarán dicha superficie.

En Almería capital la superficie industrial que existe es de 618.000 metros cuadrados. A esta superficie habrá que sumarle la de las poblaciones limítrofes, que suponen 1.344.803 metros cuadrados, sumando entre las dos 1.962.803 metros cuadrados.

Almería no cuenta con mucha disponibilidad de suelo industrial; sin embargo, las poblaciones que la rodean sí disponen de ese suelo para abarcar la demanda existente. En la zona de Viator, destaca el polígono La Juaida que, junto con el polígono Sector T-20 de la capital almeriense, son los más representativos de toda Almería. En el polígono La Juaida se encuentran varios tipos de naves, pudiéndose encontrar desde naves comerciales de pocos metros cuadrados hasta naves logísticas para empresas de distribución.

La zona industrial de la ciudad de Almería se concentra en el polígono Sector T-20 ya que los otros dos polígonos son de características más comerciales, como es el caso de La Celulosa.

Por otra parte, la oferta futura para los siguientes años es muy insuficiente para hacer frente a la demanda venidera, puesto que solamente se contempla la ampliación del polígono La Juaida de 116.414 metros cuadrados.

Cabe destacar que el polígono industrial Benahadux, situado en la localidad de mismo nombre, tiene naves industriales y comerciales de distintos tamaños.

En Antequera, Inerzia observa que la superficie industrial, comercial y logística actualmente abarca una superficie de 2.745.956 metros cuadrados, con una previsión de crecimiento en el próximo año entorno al 58,2 por ciento, 1.600.000 metros cuadrados, lo que da una idea del gran desarrollo de este concepto en el área, que contendrá un volumen total de superficie de áreas industriales de casi 4.345.956 metros cuadrados.

En esta zona existen cuatro polígonos y un centro logístico: el más antiguo es el polígono industrial de Antequera que se inauguró en los años 70, de promoción pública y ocupado al 100 por cien. Es un polígono antiquísimo con mezcla de naves pequeñas y grandes, donde predominan las empresas de concesionarios de automóviles en la fachada. Otro polígono ocupado en su totalidad es el de la Azucarera, de carácter privado, con naves de pequeñas dimensiones donde destacan empresas locales como carpinterías y herrerías. Asimismo, destaca el Centro Logístico de Antequera (CLA), promovido por Construcciones Vera, en el que se han vendido 540.000 metros cuadrados de suelo logístico, industrial, comercial y hotelero.

También destaca el parque empresarial Negocity, promovido por la promotora inmobiliaria ATE, en el que se han vendido casi 600.000 metros cuadrados de suelo logístico, industrial y comercial, o el parque empresarial de Antequera (Pean) de reciente creación, donde se encuentra oferta tanto de naves pequeñas como grandes. Mercadona ha establecido allí su centro logístico de Andalucía, ocupando una superficie cercana a los 150.000 metros cuadrados.

Por otra parte, la oferta futura para los siguientes años hace referencia a la ampliación del CLA en 1.000.000 metros cuadrados, a la ampliación del Pean en 540.000 metros cuadrados y a la ampliación del polígono de Antequera en 154.000 metros cuadrados. Mención especial requiere el proyecto de Puerto Seco, cuya finalidad será la de reforzar el liderazgo de Antequera en tráfico de mercancías.

La superficie industrial de la Bahía de Cádiz abarca una superficie de 5.860.405 metros cuadrados y supone uno de los puntos clave del sector industrial andaluz. La escasez de suelo industrial en Cádiz hace que las empresas tengan que instalarse en las poblaciones de alrededor como Puerto Real o San Fernando.

En la ciudad de Cádiz predominan las empresas destinadas al sector naviero ubicadas en la Zona Franca. En Chiclana de la Frontera en concreto, el polígono más importante es Pelagatos, el cual cuenta con empresas de grandes superficies destinadas a la distribución y a la alimentación. Por otra parte, en los polígonos El Torno y Urbisur se encuentran empresas dedicadas, en su mayoría, al sector comercial y de servicios. En esta zona se pueden encontrar naves industriales de distintos tamaños, sin embargo, las que están más disponibles van desde los 220 hasta los 550 metros cuadrados. Por otro lado, las naves de mayores dimensiones se encuentran en los polígonos Pelagatos, Trocadero, Salinas de Levante y Tres Caminos.

La zona de El Puerto de Santa María es una de las más industrializadas debido al tamaño y al número de polígonos existentes. En el parque industrial Bahía de Cádiz las empresas instaladas son del sector aeronáutico.

La localidad de Puerto Real cobra importancia por su cercanía a la ciudad de Cádiz y por abastecerla de metros cuadrados de suelo industrial. Destacan los polígonos de Trocadero y Tres Caminos con naves de grandes superficies y empresas destinadas, generalmente, a la distribución.

En cuanto a la oferta futura que se desarrollará en la Bahía de Cádiz, ésta gozará de vital importancia debido al reducido número de metros cuadrados existentes en la actualidad. Entre los proyectos futuros, destaca el polígono industrial Las Aletas, en Puerto Real, y el polígono industrial Salinas de Poniente, en El Puerto de Santa María. Entre estos dos proyectos se concentrarán la mayoría de los metros cuadrados futuros, que acabará con la escasez de suelo industrial en la Bahía.

La superficie de espacio industrial total con la que cuenta la zona del Campo de Gibraltar es de 3.105.938 metros cuadrados. A esta superficie habría que sumarle los 4.230.000 metros cuadrados, que corresponden a las instalaciones de Repsol YPF, Cepsa, Interquisa y Artenius, situadas en la parte de Guadarranque y destinadas al uso de industrias pesadas.

El Campo de Gibraltar ha alcanzado un alto desarrollo industrial y portuario. Esta zona destaca, ante todo, por su estratégica situación geográfica y por su producción industrial que la han llevado a ser declarada como Zona de Preferente Localización Industrial. Por otra parte, existen distintos tipos de naves aunque la media de metros cuadrados que se encuentran van desde los 300 hasta los 550 metros cuadrados. Sin embargo, la escasez de una zona destinada a uso logístico será compensada con la futura Zona de Actividades Logísticas que se extenderá por la Bahía de Algeciras.

Destacar especialmente la futura ZAL Bahía de Algeciras, compuesta por dos zonas en general: Área de El Fresno y Área del Guadarranque. Estos dos núcleos se desglosan en cuatro sectores funcionales situados entre los términos de Los Barrios y San Roque. La superficie con la que contará este proyecto futuro será de 1.609.924 metros cuadrados.

Córdoba dispone actualmente de 4.380.900 metros cuadrados de suelo industrial. La mayoría del espacio disponible se encuentra en la zona sur y este de la ciudad. Dentro de la ciudad se ubica el polígono de Chinales, que cuenta con muchos años de antigüedad. Posee una zona con naves más comerciales y es donde se prevé, a medio/largo plazo, una transformación de suelo industrial a residencial en el nuevo PGOU. Otro polígono ubicado en esta zona es el Granadal, destinado al uso comercial.

Por otra parte, los polígonos más significativos se encuentran en la zona sur y en la zona este: Amargacena y Torrecilla, sur; Tecnocórdoba y Quemadas, este. La diferencia entre estas dos zonas es que en el este los polígonos tienen naves más nuevas, mejores equipamientos y mejor accesibilidad mientras que en el sur son polígonos viejos y con pocas infraestructuras.

Actualmente, Córdoba cuenta con poca oferta de suelo industrial aunque proyectos futuros abastecerán de espacio suficiente para aquellas empresas que deseen instalarse. Estos proyectos destacados son: Carretera de Palma con 650.000 metros cuadrados y Rabanales 21, con 500.000.

La superficie total de suelo industrial en Granada es de 3.191.106 metros cuadrados; destacando entre todos los polígonos los de la zona norte, Juncarily Asegra.

El emplazamiento de los polígonos industriales Juncaril y Asegra consolidan la zona norte de Granada como la zona de carácter productivo industrial. El polígono Juncaril, ocupado en un 85 por ciento, se caracteriza porque la mayoría de las empresas son pymes, siendo el sector del comercio el más abundante.

El estudio de Inerzia destaca, en la parte oeste, la zona que recoge varios espacios industriales a lo largo de la carretera de Córdoba, siendo éstos de reducido tamaño; entre ellos están El Rey, La Ermita, etc. Las naves industriales que se encuentran en los distintos polígonos oscilan entre 200-700 metros cuadrados. Para encontrar naves de tamaños mayores es necesario acudir a los recién urbanizados parques empresariales Norte y Sur.

En la zona sur de Granada resaltan las inversiones en suelo industrial que se van a desarrollar en Escúzar y Alhendín que, sin lugar a dudas, serán dos de los proyectos futuros más significativos en Andalucía: el parque metropolitano, industrial y tecnológico situado en Escúzar, albergará una superficie total de 3.959.838 metros cuadrados que dará solución a las necesidades de generar un espacio industrial para afrontar el presente y el futuro. En la zona sur se encuentra el polígono industrial Ogíjares, en el que predominan naves de tamaños superiores a los 450 metros cuadrados y en el que destacan empresas de origen oriental.

La superficie total de suelo industrial que existe en Huelva es de 6.241.088 metros cuadrados. Esta superficie abarca zonas industriales, comerciales y logísticas, siendo el crecimiento futuro en los dos próximos años de 466.964 metros cuadrados.

Como en casi todas las ciudades, los polígonos que se encuentran en las zonas urbanas están destinados a un uso comercial, como es el caso de los polígonos Polirrosa, Romeralejo y La Esperanza, aunque hay que destacar la zona industrial Punta del Sebo, en la que se ubican empresas relacionadas con la industria química y el transporte.

En la parte oeste se encuentra el polígono industrial La Raya que cuenta con poco tiempo de existencia, por lo que todavía se pueden encontrar parcelas disponibles.

Asimismo, la superficie que se encuentra en la parte norte es poco significativa para hacer frente a la demanda de naves industriales necesaria, ya que existen tan sólo 101.000 metros cuadrados.

La parte este de Huelva cuenta con una superficie total de 2.369.900 metros cuadrados, destacando por encima de todos el 'Parque Huelva Empresarial', con una superficie de 1.870.400 metros cuadrados que suponen casi el 80 por ciento de la superficie total de esta zona.

En esta zona de Huelva hay que destacar el contraste que existe entre los polígonos Tartessos y Fortiz con el 'Parque Huelva Empresarial', ya que los dos primeros tienen cerca de 30 años de antigüedad, asfalto en mal estado, inexistencia de zonas verdes y mala señalización, donde se instalan empresas de transportes, talleres y distribución. En cambio, el nuevo parque empresarial cuenta con dotaciones, infraestructuras y servicios que lo convierten en una auténtica ciudad industrial.

La superficie de suelo industrial con la que cuenta la ciudad de Jaén es de 1.673.978 metros cuadrados, mientras que otra zona importante es Linares, con una superficie de 782.196 metros cuadrados.

La mayoría de suelo industrial disponible en Jaén pertenece al polígono Los Olivares, el cual es el máximo exponente en cuanto a proyectos industriales se refiere. Como contrapartida se encuentran el Quiebracántaros y Los Rosales; éstos polígonos situados en la parte urbana tienen muchos años de antigüedad y con superficies muy reducidas de suelo. El polígono Los Rosales posee un carácter más comercial con empresas del sector automovilístico y empresas de alimentación.

Asimismo, el polígono Llanos del Valle, situado en la parte este, es otro de los polígonos destacados de Jaén. En este polígono se encuentran empresas de distintos sectores, siendo el predominante el sector manufacturero.

La oferta futura se representa en la ampliación del polígono Los Olivares y en la segunda fase del parque empresarial Nuevo Jaén, siendo más que suficiente la oferta de suelo industrial para hacer frente a la demanda de los empresarios.

Imagen aérea de la Zona de Actividades Logísticas de Sevilla.

La superficie industrial ubicada en Jerez de la Frontera se sitúa en 4.357.228 metros cuadrados, repartida en cuatro zonas: sur, norte, oeste y este. Los metros cuadrados de las naves existentes van desde los 150 hasta los 700 metros cuadrados. Sin embargo, para encontrar naves de mayores dimensiones es necesario desplazarse hasta los polígonos Parque Empresarial, Ciudad del Transporte y El Portal. En la zona urbana existen los polígonos de Autopista y Navinco, ocupados casi en su totalidad y con bastantes años de vida. La zona norte es la de mayor importancia industrial por contar con la nueva autovía A-4 y por acoger la recién terminada Ciudad del Transporte. Destaca también el futuro 'Parque Agroalimentario' destinado a actividades industriales transformadoras de productos agrarios.

En cuanto a la parte oeste, Inerzia destaca el parque empresarial Oeste con un total de 112 naves, dotando esta zona de suelo industrial demandado por las diferentes empresas. El parque empresarial Oeste constituye una de las propuestas urbanísticas de mayor proyección de Andalucía Occidental. El parque ha alcanzado un grado de ocupación cercano al 100 por ciento gracias, en parte, a su accesibilidad, equipamiento y compromiso medioambiental.

Por otro lado, en cuanto a oferta futura se refiere, aparte del Parque Agroalimentario destaca tenemos el parque empresarial Tempa, que contará con más de 150.000 metros cuadrados.

Existe en Málaga una superficie de suelo industrial de 7.068.733 metros cuadrados, siendo la parte oeste de la ciudad la que abarca la mayoría de suelo industrial existente, con un 72 por ciento del total.

Los polígonos de más importancia cuentan con varios años de antigüedad, como son el Viso, la Estrella o el Guadalhorce. La escasa oferta de suelo hace que el nuevo suelo industrial provenga de la demolición de antigüasinstalaciones, como por ejemplo el terreno donde se ubicaba la fábrica de textil de Intelhorce.

En general, la media de naves industriales de los polígonos son entre 200 y 550 metros cuadrados, siendo las de mayor superficie las que se encuentran en el Centro de Transportes, aunque la ocupación es de casi un 100 por cien. Destaca además que la aprobación del PGOU contempla la ampliación del CTM, que aumentará el volumen de oferta disponible para actividades logísticas y de distribución.

Por otro lado, la oferta futura de suelo industrial en Málaga es muy deficiente con respecto a la demanda existente de empresas de distintos sectores. Sólo destacan dos proyectos para los próximos años: Innova Park y Navimar, que contarán entre los dos con una superficie de 149.700 metros cuadrados.

En la parte suroeste, junto al polígono Azucarera y Villarosa, se encuentra el polígono Aeropuerto donde la mayoría de empresas existentes pertenecen al alquiler de vehículos.

En Sevilla la superficie industrial que existe es de 15.000.000 metros cuadrados aproximadamente, destacando entre todas las zonas la parte este con una superficie de 5.203.684 metros cuadrados.

En la zona sur el polígono de mayor importancia es el de La Isla, donde la oferta de naves es de gran tamaño centrándose en el sector logístico, almacenamiento y empresa productivas. Hay escasez de oferta de naves de reducido tamaño; mientras que este tipo de naves son más usuales en la actual carretera hacia Dos Hermanas donde cuentan con un elevado índice de ocupación.

En cuanto a la zona este, el área industrial se encuentra fundamentalmente en el entorno de la A-92. La parte oeste por otro lado, donde se ubica el aljarafe sevillano, se caracteriza por la escasa presencia logística, fundamentalmente por los grandes problemas de tráfico y por los accesos al Aljarafe.

La mayoría de las naves existentes en los distintos polígonos son de tamaño reducido, dándoles un uso más comercial debido a la creciente población existente.

Asimismo, la zona urbana de Sevilla ha ido paulatinamente cambiando su uso para pasar de polígonos industriales a áreas comerciales y de servicios. La zona industrial con más futuro de Sevilla se encuentra en la parte norte. Así mismo, es la zona donde más proyectos se están desarrollando como por ejemplo: El Esparragal, Parque Plata, Argentum, Los Llanos, etc.

Por otra parte, y en términos generales, Inerzia destaca que la mayoría de las comercializaciones son en régimen de venta, con naves de reducido tamaño e insuficientes promociones de uso logístico.

En cuanto a la oferta futura, destaca la ampliación del polígono La Isla, que contará con un área de oficinas y servicios y un parque comercial.