La Marginal Pinheiros: visión del mercado de oficinas en São Paulo

Hace unos días he visitado Brasil por primera vez. São Paulo. También Salvador de Bahía, pero ya escribiré sobre ella en otro momento. Iba a mirar oficinas, pero acaba uno viendo un poco de todo. Imposible absorber São Paulo en una breve semana, pero en cuanto a lo que iba, las oficinas, me voy haciendo idea. En cifras, algo más de 6 millones de metros cuadrados de stock, del que el 40% o así, clase A o clase A+. Difícil estudiar el resto de edificios más antiguos, pero a mis efectos ya me ilustra.

La Avenida Paulista, inaugurada en 1970, centro-centro, se les ha quedado pequeña. 100.000 metros cuadrados de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 51%. Renta entre 36 y 53 euros/m²/mes.

Alphaville, zona de periferia para grandes parques empresariales a costes de alquiler más bajos. Comunicada por cercanías que funcionan bien, aunque me dicen que en horas punta van hasta los topes. Voy a visitar a un cliente en taxi y me cuesta cerca de cincuenta euros. Vuelvo en tren, bien. 240.000 metros cuadrados de stock en 2011. Crecimiento previsto 2011 a 2014: 49%. Renta entre 21 y 34 euros/m²/mes.

Barra Funda, al norte de la ciudad, que no pude visitar así que dejo a gente más informada que yo que opine.

Marginal Pinheiros… por aquí anduve perdido hasta que me di cuenta de las magnitudes y comunicaciones. Marginal Pinheiros es, de una parte una zona concreta y de otra un conglomerado de subzonas al sur y oeste del centro-centro de la ciudad, que incluye la propia Marginal Pinheiros (340.000 metros cuadrados en 2011, crecimiento previsto 2011 a 2014 del 52%). Pero el conjunto incluye Faria Lima, Itaim, Villa Olimpia, Berrini, Roque Petroni y Chácara Sto. Antonio, con 1.500.000 metros cuadrados (siempre clase A y A+) y un crecimiento previsto de 2011-2014 del 47%. La Marginal Pinheiros es en realidad una especie de autopista o vía rápida (en ocasiones muy lenta), quince o veinte kilómetros de ella, con hasta 7 carriles por sentido, con el río Pinheiros por medio. Resulta evidente que el río tiene un grave problema de polución que origina olores desagradables y según leo abundancia de mosquitos en ciertas épocas. Desde mi ignorancia de turista accidental, los dos lados del río parecen poco permeables en cuanto a movilidad. Cruzar de un edificio en la ribera este a la oeste obliga a menudo a un largo trayecto en una vía congestionada. El transporte público, aparte del volumen de gente en horas punta, excelente para esta zona. El intercambiador de Pinheiros, que enlaza las estaciones de metro y cercanías del mismo nombre, un espectáculo a las ocho de la mañana. Todo ello, a favor y en contra, no impide que la zona tenga las rentas más altas y que ahí se concentre buena parte de la promoción de modernos edificios con una creciente integración de arquitectura y tecnologías sostenibles. Contrastes.

En suma, para São Paulo: tasa de desocupación prevista para 2013, 2,8%. Absorción entre 300.000 y 400.000 m²/año. ‘Pipeline’ al 2014, 900.000 metros cuadrados aproximadamente. Veremos cómo aguantan los precios, que en Faria Lima e Itaim alcanzan los 75 euros/m²/mes. En Faria Lima entro en una ‘caseta de venta’ de un edificio de oficinas en construcción. Como es común en América Latina, venden oficinas independientes en comunidad, o condominio, entre 44 y 115 metros cuadrados privativos. De la lista de precios: 115 metros cuadrados privativos, 2.777.700 reales, o sea 1.055.000 euros, o sea 9.178 euros/m². Scary…

Pero no se puede negar que hay movimiento. Una empresa especializada en certificación Leed nos cuenta que están llevando 70 proyectos en simultáneo. Así que debemos prestar atención a ese mercado, porque Brasil va camino de constituirse en un gigante económico. Más aún.

En el Centro de Conocimiento de World Office Forum pueden ponerse al día con los informes del mercado de oficinas de la ciudad. Por mi parte, además de basarme en mi firme principio de intentar pisar aquello sobre lo que opino, me ha sido útil por su ordenado resumen, la publicación ‘How to undertand real estate market in Brazil’ realizada conjuntamente por The American Chamber of Commerce for Brazil y Colliers International.

World Office Forum dedicará su conferencia de Oporto en febrero 2013 a Brasil y Angola. Y estará en la propia São Paulo en abril 2013.