Entrevista a Tomás Rubio, presidente de Feim

La burbuja inmobiliaria explotó, como era de esperar. En trece años (de 1995 a 2007) el precio medio de la vivienda en España prácticamente se triplicó. La explicación de lo ocurrido es que, en gran parte, muchas de las decisiones de compra eran puramente especulativas y se basaban en dogmas falsos: “el ladrillo nunca baja”, “los pisos y los solares siempre se revalorizan”, etc. Esto, creído por mucha gente y favorecido por un largo período con tipos de interés muy bajos, negativos en la práctica, y unido a unas facilidades excesivas de crédito, propició un nivel de endeudamiento en empresas y particulares fuera de toda lógica. Quien no compraba era considerado tonto porque a los pocos meses el comprador, en muchos casos endeudado de por vida, ya se había ganado, teóricamente, un considerable porcentaje sobre la inversión realizada. Algo que, lógicamente, sólo podía materializarse si efectuase la venta de su activo a ese nuevo precio y en ese preciso momento.

Las tasaciones se basaban en precios de mercado imposibles de justificar objetiva y razonablemente lo que, unido a las continuas revalorizaciones de los precios que se producían, justificaban la concesión del crédito solicitado por parte de compradores que, en circunstancias normales, se habrían considerado técnicamente insolventes. Como las entidades financieras no disponían de suficiente ahorro nacional para cubrir la demanda de crédito, bancos y cajas se dedicaron a financiar esta desmesura, endeudándose en los mercados internacionales de capital, también a tipos bajos. A la hora de recuperar el dinero prestado, las entidades financieras se han encontrado con que muchos miles de compradores particulares, así como cientos de constructoras y promotoras, no pueden pagar sus créditos. Debe recordarse que en el momento álgido de la burbuja, en los años 2005, 2006 y 2007, ¡se iniciaron y construyeron en España anualmente más viviendas que entre Alemania, Italia y Francia juntas!.

Nuestro sector destinaba un 75% de su producción al equipamiento de obra de vivienda nueva, por lo que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria ha sido, sin duda, uno de los más afectados por la crisis que padecemos. Decidido y siempre dispuesto a atender la demanda, nuestro sector creció también enormemente. Asistimos a la creación de nuevas empresas, así como a la ampliación de instalaciones y líneas de producción de algunas de las ya existentes, llegando en algunos casos a contratar dobles y hasta triples turnos de trabajo, de tal manera que fuimos capaces de atender el enorme incremento de la demanda de puertas, ventanas, parquet, etc., sin necesitar recurrir a fabricantes del exterior para poder atenderlo. En la cresta de la ola, se llegaron a iniciar en España la escalofriante cifra de más de más de 900.000 viviendas anuales, es decir, casi el triple de lo razonablemente necesario.

En septiembre de 2007 se produce el estallido de la burbuja y comienza a desplomarse el número de viviendas iniciadas anualmente, desde las más de 900.000 mencionadas anteriormente a las menos de 100.000 con las que se termina el pasado año 2010, lo que provocó en nuestro sector una abrumadora sobrecapacidad de producción instalada. El inevitable y traumático ajuste no afectó inicialmente por igual a todas las empresas ya que, como siempre ha ocurrido en nuestro sector, por ser éste un mal endémico que padecemos, esa enorme demanda no sirvió para rentabilizar las empresas y adecuar los precios de nuestros fabricados, al menos a los costes crecientes que se iban sucediendo en todos los factores de producción. Ante esa situación algunas empresas, las menos, optaron por aumentos de tamaño controlados y, en algunos casos, incluso financiados con fondos propios. Otras optaron por crecimientos de tamaño desmedidos que les obligaron a aplicar una política de precios sencillamente suicida, motivada en intentar cubrir mediante incesantes incrementos en su volumen de facturación, pero con mínimos márgenes comerciales, los pagos de las amortizaciones de los créditos utilizados en financiar las desmedidas inversiones realizadas. Eso les obligaba, a su vez, a realizar los correspondientes aumentos de sus plantillas, para así poder atender el fuerte incremento del volumen de producción que sus políticas de bajos precios generaban, entrando así en una espiral incontrolable, que sólo podía mantenerse en el tiempo mientras se mantuvieran constantes incrementos de producción, algo evidentemente imposible y que al producirse el estallido de la burbuja, acabó bruscamente, de la forma que todos conocemos.

Hoy sobra el 65% de la capacidad de producción instalada para la fabricación de elementos de carpintería de madera para la construcción. La incesante reducción de plantillas es un hecho. Pero la realidad en el sector es que, al día de hoy, siguen sobrando fábricas y sigue faltando trabajo para los empleados que aún quedan en nuestras empresas. En la actualidad, se están iniciando anualmente menos de la mitad de las viviendas de las que se iniciaban ¡en 1960!. En aquellos años no existía ninguna instalación industrial, comparable a las fábricas para la producción en serie que conocemos hoy y eran los talleres de carpintería, con los medios técnicos disponibles entonces, los que atendían sin demasiados agobios la demanda de elementos de carpintería que originaba la construcción de viviendas. Hoy contamos con muchas grandes plantas de producción de puertas, suelos, cerramientos…, para atender las necesidades de menos de la mitad de las viviendas que se iniciaban a principios de los años sesenta. El escenario es desolador, un auténtico desastre.

La lógica e inevitable regulación de las plantillas, que ha forzado la situación antes descrita, ha tropezado con la enorme rigidez de nuestra anticuada y desfasada legislación laboral. Eso ha contribuido en gran manera a provocar el cierre de muchas empresas que, con otras condiciones, podrían haberse adaptado a la situación y en algunos casos no habrían desaparecido. Hemos generado varios miles de desempleados, con un coste multimillonario en indemnizaciones por despido y muchas, demasiadas, empresas descapitalizadas o incluso arruinadas, entre otras causas, por el coste de los despidos realizados. Incluso hoy vemos empresas que, aunque no se excedieron en dimensión industrial ni en plantilla y practicaron una política de inversiones prudente, incluso de nulo endeudamiento, ante una caída de la demanda tan brutal no logran alcanzar el volumen necesario de producción para ir cubriendo, ni de lejos, sus costes fijos.

“Las fábricas de puertas, ventanas o parquet tendrán que diferenciar su producción y especializarse”

La economía española está muy débil, prácticamente estancada. Iniciar una senda de crecimiento que sea capaz de generar empleo en cantidades significativas sólo será posible cuando, entre otros, se vuelva a reactivar el mercado de la construcción, se recupere la confianza y se restablezca el crédito. Por supuesto nadie está pensando en volver a iniciar 900.000 viviendas al año. El mercado ha de estabilizarse en su tamaño lógico, en torno a las 300/350.000 viviendas anuales.

Lo primero, vender la mayor parte de las viviendas que hay en stock, así como las que se han tenido que adjudicar las entidades financieras. La recuperación depende de que se normalice ese stock en cifras que permitan el progresivo reinicio de la actividad constructora hasta alcanzar cantidades razonables para nuestro país, del orden de 300/350.000 viviendas anuales. Y la velocidad de ésa normalización va a depender, muy principalmente, de que se ajusten los precios de la vivienda a la realidad económica en que vivimos, además de que se restablezca el crédito para financiar su compra. Si los precios no experimentan un reajuste a la baja, que en término medio y según la situación y características de los inmuebles, se podría evaluar entre un 30% y un 50% de los precios máximos alcanzados en 2007, ni el posible comprador va a comprar, porque entiende que, lo que antes le podía hasta parecer barato y pensaba que siempre se podría revalorizar, está claramente sobrevalorado, ni la entidad financiera va a financiar la compra, al intuir que, si tiene que adjudicarse el inmueble por falta de pago, es más que probable que no logre recuperar el importe prestado. Por tanto, de no producirse ese necesario reajuste en los precios, la situación se puede enquistar y durar mucho más tiempo del deseable, lo que nos conduciría a reeditar situaciones como la ya vivida en Japón con su tristemente famosa “década perdida”.

La situación de nuestro sector, hoy claramente sobredimensionado, conllevará que durante los próximos 4/5 años se produzcan en el mismo grandes transformaciones. La mayoría de las empresas que logren sobrevivir serán, en general, mucho más pequeñas de lo que hasta ahora hemos conocido, sobre todo en dimensión de sus plantillas. Se producirá una especialización de cada empresa en sus fabricados, por diseño, gama de producto, acabados especiales, seguridad, etc. En la exportación está todo por hacer, aunque, a corto plazo, tampoco será la solución mágica para colocar nuestra sobrecapacidad de producción, como lo demuestra el hecho de que, empresas que proclamaban su capacidad de exportar sus productos en porcentajes superiores a la media del sector, están atravesando importantes dificultades, tanto y más graves que el resto, lo que demuestra su prácticamente nula capacidad de reacción ante el hundimiento del mercado nacional. La verdad es que en el mercado exterior, pueden encajar o no nuestros productos, bien por su aspecto exterior o por los materiales empleados en su fabricación.

Visto lo anterior y no siendo razonable que se construyan a corto plazo viviendas nuevas en cantidad suficiente como para normalizar la situación, la alternativa más inmediata para el sector es, en la actualidad, la rehabilitación de viviendas, hoteles, residencias, etc. En cuanto a la rehabilitación de viviendas ¿dónde puede alguien invertir mejor que en su propia casa?... en su comodidad, en su seguridad, en ahorro energético o modernizando la decoración… El sector necesita que el consumidor perciba un verdadero apoyo fiscal mediante un IVA reducido y una desgravación fiscal en el IRPF nítida y sin las limitaciones actuales, que consideren ése costo como inversión y no como gasto para, así, animarle a acometer cualquier tipo de reforma en su hogar. Todo esto tiene que estar incentivado por una campaña de promoción a nivel institucional y contar con la ayuda por líneas de financiación al efecto, lo que, de realizarse, sin duda conllevaría una importante creación de empleo. Obviamente, el escenario ideal es que, además, el mercado interior de vivienda nueva se normalizase cuanto antes. Si la reforma actual de las entidades financieras logra que se restablezca el crédito, será un paso decisivo para iniciar la recuperación del sector. Pero no debemos engañarnos, ya que se requerirán un mínimo de 4 o 5 años para, gradualmente, alcanzar la normalización deseada. Todo ello contando con que se actuase pronto y bien.

Indudablemente nuestro sector comenzará a despegar cuando lo haga la economía del país. Mi opinión es que, sin duda, saldremos de esta crisis, y además con muy valiosas lecciones aprendidas, aunque recuperar los niveles vividos recientemente nos llevará muchos años. La permanencia en el fondo y el inicio del despegue van a depender, en nuestro sector, principalmente de nosotros mismos. Se trata, fundamentalmente, de adecuar nuestras empresas a la situación económica que vivimos y a la del país. Depende también de la rapidez con que por parte del gobierno de turno se realicen, de una vez y sin más pérdida de tiempo, las reformas estructurales y legislativas necesarias. Sin éstas no será posible recuperar la pérdida de competitividad que padecemos, lo que resulta imprescindible para recuperar la confianza. Y eso es fundamental para poder iniciar la salida de la crisis.