El primer Barómetro Logístico revela un necesario reajuste del mercado

La optimización los espacios, la mejora de la eficiencia y una clara reducción de costes son tres ejemplos de la nueva tendencia del mercado logístico. Esta es la principal conclusión del primer Barómetro Logístico, presentado el pasado 18 de mayo por CB Richard Ellis y la Fundación ICIL en las oficinas de la consultora en Torre Picasso. Ricardo Catelli, director de innovación de la Fundación ICIL, y Basilio González Aránguez, director nacional industrial de CBRE, fueron los encargados de desgranar los contenidos del estudio.

Los operadores logísticos que más están sufriendo los efectos de la crisis son aquellos con superficies superiores a los 10.000 metros cuadrados, que se ven obligados a reducir espacios o a concentrarlos en un único centro. En este sentido, el barómetro les ha planteado la pregunta sobre sus previsiones a medio plazo y el 77% ha respondido que no tienen previsto contratar espacio en los próximos meses.

A pesar de ello, los espacios logísticos existentes se adaptan según el Barómetro a las necesidades de los operadores. Sólo un 23% afirma que la oferta no se adapta a sus necesidades, porcentaje que asciende al 35% en el caso de los operadores con implantación nacional y al 36% en el caso de aquellos con estructura capilar.

Logística de ‘low cost’

La contención de costes es quizá el principal objetivo que los operadores logísticos deben afrontar, ya que según las propias palabras de Ricardo Castelli “hemos pasado de la ‘España saudita’ a la ‘España real’”. Parece muy claro que los tiempos de bonanza terminaron por una buena temporada y ello significa que el mercado logístico debe adaptarse a la nueva realidad nacional. Las empresas deben, según Castelli, buscar la logística de ‘low cost’ “tanto en la configuración de su infraestructura como en la necesidad de contratar expertos que asesoren, demuestren e implanten este tipo de mejoras”.

Es por ello que este cambio o reajuste debe ser afrontado con “innovación subjetiva”, uniendo conceptos ya existentes para adaptarse a los tiempos de recesión económica en los que estamos inmersos.

Existe una creciente tendencia a la optimización del espacio, principalmente entre los operadores con mayor superficie. A pesar de que el año 2008 ha sido relativamente bueno, según Basilio González, el nivel de inversión previsto para 2009 es muy bajo, llegando a una reducción estimada de hasta el 40%. Mientras el pasado año el volumen de inversión ascendió a 600 millones de euros, aproximadamente lo mismo que en 2007, las estimaciones para 2009 son mucho peores. A pesar de que en Madrid y Barcelona ha aumentado el volumen del parque logístico un 13,5% y un 9,3% respectivamente, buena parte de esta nueva superficie corresponde a proyectos que al finalizarse no han encontrado una demanda efectiva. Ello confirma de nuevo que existe una clara contracción del mercado y se prevé que la disminución de la absorción caerá hasta un 10%. Es importante destacar que las primeras en notar la crisis fueron las Rentas Prime, que han caído este año entre un 15 y un 18%.

Un factor destacable para este reajuste es la proximidad. El modelo está cambiando y a la ya mencionada disminución de la superficie de almacenamiento se suma la búsqueda de superficies más eficientes, más pequeñas y más cercanas a la ciudad. Todo ello, según el Barómetro, aumentará la rapidez de entrega, la efectividad y la eficiencia. Por otra parte, esta tendencia provoca que los promotores se decanten hacia los proyectos llave en mano, aumentando considerablemente la oferta de espacios logísticos.

Mientras en Madrid la demanda logística se concentra en zonas tradicionales como el eje de la A-2 (el 60%), la primera corona (el 48%) o la A-4, en Barcelona las comarcas del Vallés o del Bages concentran buena parte de la demanda.

Sostenibilidad

El Barómetro muestra además un creciente interés de empresas y operadores logísticos en el papel que juega la sostenibilidad en el mercado actual. Casi dos terceras partes de la muestra (el 64%) declaran llevar a cabo algún tipo de política sostenible, mientras el 59% admite realizar actividades de tratamiento de residuos. Además, un tercio de los encuestados ha implantado algún proceso de logística inversa, como pueden ser los paneles solares.

Este año se prevé una demanda menos dinámica, con un retroceso de la absorción superior al 10% y un parón en la adquisición de nuevas superficies de almacenamiento. Todo ello indica que se han terminado los tiempos de proyectos especulativos y la tendencia actual es por tanto la opuesta. Las rentas logísticas han retrocedido entre un 15 y un 18% en la renta Prime anual, aunque en mercados menos consolidados como Valencia o Málaga, los niveles de renta se han mantenido estables. A pesar de ello, el cambio de condiciones de contratación y el incremento de los plazos hace que las rentas efectivas se hayan reducido.

De hecho, según el Barómetro, la alta edificabilidad de Málaga y la escasez de suelo ha provocado que los niveles de precios y rentas sean superiores a los mercados equiparables. En Zaragoza, en cambio, continúa siendo un polo de atracción para la actividad logística y de distribución por su situación geoestratégica. Aún así, según Basilio González, en esta ciudad hay un exceso de superficie y no sería recomendable una nueva ampliación de la misma, como se está planeando que así suceda.

En el turno de preguntas, Basilio González y Ricardo Catelli reflexionaron sobre la situación del mercado logístico actual y, entre otras cosas, reconocieron que los precios, al igual que en otros sectores como el de la construcción, estaban inflados en 2008. Aún así, matizaron que eso es lo que requería la oferta y la demanda o, al menos, lo que los hacía aceptables. Es justo reconocer que cierto que el mercado logístico es menos volátil, pero aún así, según González y Catelli, el ajuste de los precios de este año es demasiado severo.

En cuanto a la creación de suelo público, los representantes de CBRE y la Fundación ICIL opinaron que tenía cierta lógica en su tiempo, pero se perdió el sentido común y se produjeron excesos a la hora de construirlo. “Hay ejemplos de 'clusters' construidos en medio de dos ciudades separadas por 50 kilómetros que no tienen razón de ser” reconoció Castelli en la presentación “porque no hay ni necesidad ni infraestructuras para mantenerlos”. Es por esta razón que tanto CB Richard Ellis como la Fundación Ellis se ofrecen para el asesoramiento a empresas y entidades públicas.

Ante la crisis, Basilio González quiso ver, a pesar de todo, la botella más llena que vacía, reconociendo que “somos muy optimistas ya que está cambiando el mercado inmobiliario y el logístico”. González también reconoció que es imprescindible un reajuste del mercado para conseguir salir de la actual recesión económica. Por su parte, Ricardo Castelli afirmó “me niego a llamarlo crisis”, ya que según él es una gran oportunidad para todos aquellos empresarios innovadores, ya que el mercado es y debe ser flexible. Pronosticó además que muchas empresas cerrarán, pero que las que sobrevivan tendrán grandísimas oportunidades de negocio. A pesar de esto, Basilio González recordó que la inversión caerá y que los niveles de rentabilidad comienzan a ser buenos en las zonas Prime y que hay que aprovecharse de ello.