Riesgos del mercado inmobiliario industrial en una perspectiva mundial

En su último informe Think Global, TH Real Estate señala los riesgos del mercado inmobiliario en términos relativos en un contexto mundial. El hecho de que los inmuebles, como clase de activo, están adoptando un carácter cada vez más globalizado, este sector, tradicionalmente localizado, ha tenido que cambiar de paradigma para adoptar una perspectiva internacional. El modelo presentado en el informe facilita un método para entender las oportunidades de inversión en activos inmobiliarios a escala global.

El informe abarca mercados en Europa, Asia y Norteamérica, si bien se adapta al nivel más local posible, normalmente centrándose en ciudades. Para ello baraja 2.000 categorías de datos para crear un modelo de riesgo mundial, centrado en 59 ciudades repartidas en 29 países, en los sectores de oficinas, retail e industrial, comparando el riesgo de los activos inmobiliarios con la rentabilidad prevista.

El proceso de análisis recurre a cuatro factores de riesgo específico en el ámbito inmobiliario: la liquidez, la volatilidad, la seguridad de las rentas y la transparencia. Las primas de riesgo de los activos inmobiliarios se contemplan en los objetivos de rentabilidad exigidos en cada mercado. Los resultados ponen de manifiesto notables diferencias entre los mercados inmobiliarios consolidados, con primas reducidas, y los mercados emergentes, caracterizados por un riesgo inmobiliario mucho mayor.

Perspectivas excepcionalmente buenas para Europa en activos logísticos

De acuerdo con el informe, el sector logístico en Estados Unidos es el mercado de mayor envergadura a nivel internacional en cuanto a intercambios comerciales. En los últimos años, las rentabilidades totales esperadas se han reducido y la previsión para los próximos cinco años es relativamente baja. En contraste, Europa muestra unas perspectivas excepcionalmente positivas en este sentido gracias al actual contexto de rendimientos bajos en el universo de la renta fija. En lo que concierne a la región Asia-Pacífico, Australia es un ejemplo de país en el sentido de que la rentabilidad esperada supera la rentabilidad exigida. No sorprende que el informe ponga de manifiesto que el riesgo en este mercado de inversión es el menor de entre los más consolidados. No obstante, cuando se tienen en cuenta las rentabilidades esperadas, otros mercados —incluidos los del sur de Europa— pueden ofrecer una mayor rentabilidad ajustada al riesgo.

En oficinas, Alemania detenta el primer puesto en volatilidad

Tras haber analizado el mercado de oficinas en función de los cuatro factores del modelo de riesgo, el informe concluye que el sector mundial de oficinas presenta una elevada correlación con el grado de consolidación de la economía y la envergadura del mercado. El Reino Unido y Estados Unidos lideran claramente las variables de liquidez, transparencia y seguridad de rentas, mientras que Alemania se hace con el primer puesto en volatilidad, lo que refleja la demanda de ocupación en dicho mercado. Asimismo, los resultados del modelo de riesgo de centros comerciales revelan una prima ligada al tipo de inmueble relativamente baja en comparación con otros sectores. Esto se basa en los resultados históricos registrados durante las últimas crisis, en las que los centros comerciales se mantuvieron más estables y mostraron una liquidez mucho mayor que los inmuebles de oficinas.

No se debe ser demasiado dogmático

El informe advierte sobre la importancia de no ser demasiado dogmático, puesto que los factores de riesgo específicos empleados incorporan juicios de valor sobre las primas de riesgo. También sugiere que dicho marco debe considerarse más bien como un punto de partida que pone de manifiesto la relatividad del riesgo en los distintos mercados. Asimismo, destaca que los inversores particulares divergirán en cuanto a sus actitudes frente a las valoraciones del riesgo. Por ejemplo, un inversor a muy largo plazo podría estimar que la liquidez y la volatilidad son menos importantes, por lo que necesitaría volver a ponderar la prima de riesgo en función de ello.

Informe completo Think Global