Los expertos de Forcadell prevén un importante aumento de centros de distribución urbana en los próximos años

Según el nuevo Informe del Mercado Industrial-Logístico de Forcadell, el auge del e-commerce dibuja cambios estructurales a medio plazo en el sector logístico, sobre todo en el modelo de distribución. El dinamismo de la economía y la implantación de las nuevas tecnologías en la industria han propiciado un salto cualitativo en el sector industrial, hecho que se refleja en el carácter exigente que está adquiriendo el demandante de naves industriales.

Demanda

Según los datos de la consultora, la demanda de alquiler se ha mostrado prudente en la última etapa del 2017, registrando una variación interanual del -8,88%. De todos modos, en términos anuales y teniendo en cuenta el auge de peticiones registradas en el 1er semestre del año, la demanda de alquiler de naves industriales ha sido muy positiva a lo largo del ejercicio del 2017 debido a la buena marcha del sector industrial catalán y al escenario de crecimiento económico asentado en España.

Según Forcadell, el dinamismo de la economía y la implantación de las nuevas tecnologías en la industria dibujan un salto cualitativo en el sector industrial. El perfil mayoritario del contratante corresponde a empresas de nueva constitución —quienes requieren principalmente naves pequeñas— y empresas ya constituidas que buscan ampliar sus actuales instalaciones. Destaca el carácter exigente que está adquiriendo el demandante de naves en alquiler, puesto que posterga un abaratamiento de los costes para priorizar unas mejores condiciones del inmueble, óptimos acabados y con la normativa del establecimiento al día. Las demandas de naves de hasta 500 m², muy propias del tejido industrial catalán, han supuesto el 42% de las peticiones del mercado del 2º semestre. Le siguen las de superficies comprendidas entre los 500 m² y los 1.000 m², concentrando el 27% de la demanda registrada.

Por zonas, las comarcas con más demandas, a parte del Barcelonès, siguen siendo sus colindantes: Baix Llobregat y los 2 valleses. Entre todas ellas aglutinan cerca del 94% de las demandas.

Oferta

Según el informe de Forcadell, la escasa disponibilidad de producto de calidad en los principales núcleos urbanos de la primera corona es una evidencia que arrastra el mercado inmobiliario industrial desde el 2015. La oferta de naves en alquiler en la provincia de Barcelona se mantiene en declive: las empresas apuestan por la ubicación y sólo algunas de ellas han conseguido acaparar los espacios disponibles que quedan cerca de la ciudad Condal. Como consecuencia, la oferta existente es fundamentalmente de naves de cierta antigüedad o desactualizadas, que no consiguen dar respuesta a las necesidades del conjunto de la demanda.

La distribución de la oferta en el 2º semestre se ha repartido en proporciones similares a las habituales. Las comarcas más cercanas a la capital catalana son las que ofrecen una mayor disponibilidad de naves. Actualmente el volumen de demandas es suficientemente elevado como para que ya se puedan impulsar promociones a riesgo en el sector industrial.

Precios

El nuevo Informe de Forcadell apunta que las rentas de las naves industriales en Catalunya han mantenido la tendencia alcista en el 2º semestre de 2017 en casi todas las zonas. Las variaciones interanuales se sitúan entre un 11% y un 16% en todas las comarcas de la provincia de Barcelona con la excepción del Garraf y el Camp de Tarragona, que registran variaciones más altas. Tal como se puede apreciar en el gráfico de evolución de rentas, la propensión del mercado es de crecimiento paulatino, desde el 2013, que se ha acentuado a lo largo del último año.

Por zonas, el Barcelonès es la comarca que ha registrado las rentas de alquiler más altas, con un precio medio de 4,47€/m²/mes, seguida de sus colindantes: el Baix Llobregat, el Maresme y el Vallès Occidental.

La evolución de los precios para el 2018 hace prever que se mantenga la tendencia de crecimiento —debido a la falta de producto y la ascendente demanda— aunque con variaciones menores a las registradas en el 2017.

Demanda

Según datos de la consultora, la demanda de naves industriales en venta ha registrado una variación interanual del 7,58% en el 2º semestre de 2017. Este incremento de la demanda —de 3 semestres consecutivos— pone de manifiesto la firme voluntad de compra que tienen tanto inversores como usuarios finales, respaldada por el crecimiento estable del sector y el fuerte aumento de la producción. A lo largo del 2º semestre de 2017, se ha observado cierta actitud de prudencia en el demandante de naves industriales en venta, quien ha ralentizado pero no cancelado la decisión de compra.

En cuanto a la distribución de la demanda por superficies, el informe de Industrial-Logística de Forcadell destaca que las peticiones de naves en venta de entre 500 y 1.000 m² han crecido hasta casi doblarse: su incremento respecto al 2º semestre de 2016 ha sido del 90%. Sin embargo, éstas no lideran el ranking de la demanda por superficies puesto que las más solicitadas por el tejido industrial catalán son las de hasta 500 m², acumulando el 42% de las peticiones registradas en el 2S 2017.

Atendiendo a la distribución de la demanda por zonas, se mantiene el interés comprador por las comarcas colindantes al Barcelonès, incluida la misma.

Oferta

El volumen de naves en venta sigue aminorando a consecuencia de la falta de producto y de nuevos metros cuadrados introducidos en el mercado, tal como se desprende del informe del 2º semestre de Forcadell. A este panorama de escasez de producto, se le añade que, tal y como se ha observado en los dos últimos años, parte de los propietarios de naves industriales están traspasando el producto en venta al mercado de alquiler para sacar una rentabilidad con el arrendamiento y a su vez mantener el patrimonio. Por otro lado, las empresas que no son de nueva constitución y compran una nave para ampliar y trasladar sus instalaciones ponen en comercialización la nave actual, hecho que no supone prácticamente ningún impacto en cuanto a la introducción de metros cuadrados.

En cuanto a la distribución geográfica de la oferta, la disponibilidad de naves en venta en el segundo semestre del año se ha concentrado geográficamente, de menos a más, en el Barcelonès, el Vallès Occidental, el Vallès Oriental y el Baix Llobregat, acumulando este último más de una tercera parte de la totalidad de la oferta.

Precios

Según los datos de la consultora, el mercado de naves industriales en venta mantiene su tendencia alcista en los precios. En el 2º semestre de 2017, los precios de venta han experimentado en la provincia de Barcelona una variación interanual del 10,2%, aumento similar al registrado en el semestre anterior y notoriamente superior al de los dos últimos años. El Barcelonès ha registrado los incrementos más altos con una variación interanual del 13,3%; también es la comarca que mantiene más altos sus precios de venta. Le siguen el Baix Llobregat, los 2 valleses y el Maresme, zonas en las que se evidencia un mayor desequilibrio entre oferta y demanda. Los expertos prevén que los precios continúen aumentando a lo largo del 2018 a causa de la falta de producto.

A lo largo del 2º semestre de 2017, se ha registrado un mayor incremento en los precios máximos de venta. Esto se debe a la revalorización que han experimentado las naves modernas, con instalaciones de última generación. Los propietarios de estas naves solicitan un precio de venta superior al promedio del mercado.

El informe de Forcadell destaca que mientras la disponibilidad de solares continua siendo escasa en ubicaciones próximas al Barcelonès, la demanda de éstos prolonga su crecimiento tanto por parte de promotores como de usuarios finales. El sector logístico es el principal actor que está dando salida al suelo. El interés de los promotores se centra principalmente en proyectos de naves logísticas, con superficies comprendidas entre los 3.000-50.000 m², destinadas en su mayoría al alquiler. Buena parte de las operaciones se están realizando previamente o durante el proceso de construcción de la nave, hecho que facilita una mayor adaptabilidad del proyecto a las necesidades del inquilino.

Siguiendo la misma tendencia alcista del semestre anterior, los precios de solares industriales han seguido aumentando a lo largo del 2º semestre de 2017, según datos de Forcadell. Por comarcas, el Vallès Occidental y el Vallès Oriental han registrado -por 2º semestre consecutivo- las variaciones interanuales más elevadas: del 16,5% y 14% respectivamente. La variación interanual que se ha registrado en la provincia de Barcelona a cierre de 2017 es de 10,2%, casi 2 puntos superior al incremento registrado en el 1S 2017. El Barcelonès, el Baix Llobregat y el Maresme son las comarcas que presentan los precios más altos de Catalunya. Se prevé que a lo largo del 2018 se mantenga la tendencia de crecimiento, aunque de una manera más moderada.

El sector industrial-logístico se mantiene como el que ofrece una rentabilidad más alta desde el punto de vista de la inversión patrimonial, pese a tener las rentas más bajas por m². Esta tendencia, consolidada también en el resto de Europa, se ampara en el bajo coste del capital inicial a invertir comparado con otros activos inmobiliarios. En la 1ª Corona las rentabilidades continúan comprimiéndose y se sitúan entre el 6-9%, mientras que en la 2ª (7-10%) y 3ª (8-10%) todavía se aprecian ligeros aumentos. Las entidades financieras, por su parte, se muestran un semestre más con buena predisposición para prestar financiación a clientes solventes.

Entre las operaciones de inversión más destacadas del 2S 2017 se encuentra la adquisición por parte de Invesco de la nave logística y sede social de Mango (114M€), a través de un sale & lease back (venta con arrendamiento posterior). La misma estructura de compraventa ha utilizado Blackstone en la adquisición de 4 naves logísticas (90M€) del grupo Dia, quien continuará en los centros logísticos como inquilino.

Según el informe de Forcadell, la evolución del sector logístico catalán ha sido muy positiva a lo largo de los últimos 3 años. La contratación de naves logísticas ha acumulado en el 2017 un volumen de 459.491 m², cifra un 34% inferior a la obtenida en 2016. Sin embargo, este descenso no debe contemplarse como una desaceleración de la actividad inmologística puesto que en el ejercicio anterior Mango y Amazon computaron de manera excepcional más de 240.000 m² conjuntamente, hecho que provocó un fuerte impacto en el acumulado anual de 2016. La 2ª corona ha liderado los últimos 6 meses del año, acumulando el 44% de los metros cuadrados contratados y el 48% de las operaciones realizadas. El auge del e-commerce exige a las empresas tener infraestructuras logísticas próximas a los grandes núcleos urbanos. Sin embargo, resulta casi imposible encontrar espacios de entre 5.000 m² y 10.000 m² en las inmediaciones de Barcelona, motivo por el que no se alcanzan los niveles de contratación de los 2 años anteriores. Además de grandes plataformas logísticas, el e-commerce dibuja cambios estructurales a medio plazo para el sector inmologístico, sobre todo en el modelo de distribución: en los próximos años se prevé una importante profusión de centros de distribución urbana. Este escenario plantea nuevas necesidades urbanas: se requieren espacios ubicados en el centro de la ciudad desde los cuales optimizar el proceso de distribución. Para ello será necesaria la recalificación urbanística de suelo y realizar sinergias con otros sectores (como ha hecho Amazon con cadenas de Alimentación).

En cuanto a superficie, la operación más relevante ha sido la de Alfil Logistics, que ha alquilado 35.000 m² en el Prat del Ll. (1ª corona). Por ubicación, destacan las operaciones de Amazon y Alfil Logistics en la Zona Franca, de 9.300 y 10.000 m² respectivamente. Entre las operaciones en las que Forcadell ha intermediado destacan el aquiler por parte de AB Custom de una nave logística de 4.182 m² en Parets del Vallès y la compra por parte de Depotrans de un solar de 7.875 m² en Barberà del Vallès para construir en él una nave a medida.