El mercado logístico en España en 2014

BNP Paribas Real Estate presentó ayer en Barcelona el estudio elaborado sobre el mercado logístico en España en 2014. Según la consultora inmobiliaria, se ha cerrado un ejercicio excepcional, extraordinariamente activo, en el que se ha alcanzado un volumen de inversión de 600 millones de euros a nivel global en España, registrando máximos desde hace al menos 10 años. 2015 confirma esta tendencia con nivel de inversión hasta la fecha de más de 300 millones.

Según el informe, se ha producido una clara evolución en lo que respecta a las operaciones de venta en España a lo largo del último año que superan los 400.000 m² que representan un 28% del total de la superficie contratada. Tiene una evoluciónconstante en número de operaciones desde el 2011.

Para el presente ejercicio, BNPP RE considera que, según la tendencia de mercado, los niveles observados en 2014 se mantendrán e incluso incrementarán a lo largo de 2015. Para los analistas de BNPP RE, el mercado logístico ha iniciado un cambio de ciclo que se evidenció a principios del año pasado por la mejora del consumo y las exportaciones, como certifica el comportamiento de la contratación continua en las principales plazas del país.

Además, la escasez de producto de buena calidad, ha provocado una ligera subida de las rentas y sobre todo una estabilización de precios en general, sin apreciarse bajada de rentas en ninguna zona reseñable. Por ello, desde BNPP RE, se considera que el año se presenta con buenas oportunidades para comprar y para vender.

Este mercado ha registrado una ligera subida de las rentas y, sobre todo, una estabilización de precios en general, además de que ninguna zona ha registrado bajada de rentas de consideración, según el estudio de BNPP RE. Se ha producido un crecimiento suave y continuo de la contratación de espacios logísticos. En 2014, ésta se consolidó con operaciones de grandes volúmenes y se confirma esta tendencia en 2015, con un 69% del volumen total de superficie contratada. Cabe destacar que las empresas nacionales dominan el mercado (en 2015 esta tendencia se confirma con la contratación de 30.000 m² por parte de la empresa de supermercados DIA).

Las grandes operaciones volvieron a principios de año al mercado logístico de Madrid y han propiciado un incremento de la contratación de grandes superficies, que supone más del 70% de operaciones de más de 10.000 m². El primer trimestre de 2015 confirma esta tendencia. La logística sigue siendo el sector más dinámico, aunque, por otro lado, se ha producido un aumento en la contratación de suelo gracias a las oportunidades que ofrecen en el mercado y el posicionamiento de inversores para ofrecer alternativas de nueva construcción y llaves en mano (en el primer trimestre de 2015 la compra de suelos ha supuesto más del 35%).

El alquiler sigue siendo la principal forma de contratación de superficie pero hay un crecimiento constante de la venta de espacios logísticos e industriales desde 2011 (en 2014 ha crecido un 52% frente a 2013) gracias a la reactivación de la financiación a las empresas y a la incorporación de las ofertas en venta de los bancos.

En general, BNPP RE considera que hay buenas perspectivas que permitirán cerrar el año por encima de 2014 puesto que hay operaciones en curso que se tendrán que cerrar en los próximos meses y el crecimiento del PIB estimado para 2015 es del 3% (la evolución de nueva contratación logística depende de la evolución del PIB del país).

Respecto a Barcelona, BNPP RE apunta que se ha producido un claro incremento de nueva contratación en 2014 que se está confirmando con un espectacular primer trimestre de 2015 (lo que podría suponer volver a niveles de 2007). En este primer trimestre, se han ocupado 177.000 m², algo más que la totalidad del primer semestre de 2014 (174.938 m²). Este nivel de contratación podría ser explicado por la firma de cinco grandes operaciones con superficie de más de 15.000 m² que suman casi el 60% del total (en el T1 de 2014, solo encontramos una operación de más de 15.000 m²). Además, la superficie de más de 10.000 m² contratada en el T1 de 2015 supera ya a la total del mismo rango contratada en 2013.

Por otro lado, desde 2011, las contrataciones de espacios entre 2.000 y 5.000 m² siguen un crecimiento constante, llegando en 2014 al 58% del total de transacciones, lo que nos indica el dinamismo del sector, según la consultora inmobiliaria. Aunque en 2014 se observa un crecimiento muy importante en venta, que confirma la misma tendencia que en Madrid, el alquiler domina tanto la superficie contratada como el número de operaciones.

La logística domina el mercado en volumen de superficie, pero cabe destacar que, el sector Industrial está por encima en número de operaciones, apuntando a una reactivación del sector industrial productivo en Cataluña.

También es interesante hacer hincapié en la contratación de suelo, ya que comparando con 2013, 2014 y el primer trimestre del año en curso, se observa que las operaciones de venta de suelo aparecen de nuevo en el mercado.

En líneas generales, en Barcelona, se ha producido una estabilización en la caída de las rentas, según señalan los analistas de BNPP RE. Hay un mayor apetito del inversor/promotor con la aceleración del desarrollo de suelos a riesgo y la adquisición de parcelas para “proyectos llave en mano”. Esto se debe principalmente al descenso de la tasa de disponibilidad en el primer trimestre del 2015.

Para BNPP RE en Valencia se ha producido un tímido repunte en la nueva contratación en el primer trimestre del 2015, que se espera se vea impulsado por las buenas perspectivas del consumo y la estimación del crecimiento del PIB de hasta el 3%. En número de operaciones de logística se observa una tendencia alcista en los últimos 4 años, aunque el mercado se encuentra en una situación de escasez provocada por la falta de proyectos logísticos desde el año 2008 y por este aumento de contratación.

El alquiler domina la nueva contratación de espacio logístico e industrial, aunque se han producido importantes operaciones de venta a lo largo de 2014 como los 18.700 m² del Grupo Antolin y los 8.900 m² de Improving, que entre los dos suman el 58,46% del total de ventas del último ejercicio. Por ahora, es destacable señalar que se ha producido un ascenso del 8% en el primer trimestre del 2015 (41% de ventas frente al 33% de la totalidad del 2014).

Al igual que en años anteriores, las empresas nacionales han sido las protagonistas a la hora de contratar en el mercado logístico y tanto en superficie como en número de operaciones, siguen aumentando. En contratación de superficie, en los últimos 3 años, las empresas de nacionalidad española pasan del 58% en 2013 al 100% en el primer trimestre de 2015.

Es remarcable señalar que la tasa de disponibilidad en Valencia sigue descendiendo hasta haberse situado en su punto más bajo de los últimos 8 años, hecho que parece no va a desanimar aún al inversor, especialmente el local, que ya está estudiando el desarrollo de parques logísticos que den servicios al sector. Como consecuencia de la baja tasa de disponibilidad, BNPP RE prevé un aumento de la renta en los próximos meses.