Entrevista a François-Xavier Lancel, director de EXA Catalunya
¿Cuál es su opinión respecto a la situación actual de Cataluña en cuanto a oferta de suelo disponible? ¿Madrid, Valencia o Aragón pueden ser un competidor fuerte?
Cataluña se enfrenta a una situación “ambigua”: está idealmente ubicada para relacionar el mercado español con el resto de Europa pero no dispone de bolsas de suelo de gran tamaño a precio asequible.Actualmente los promotores de parques logísticos no tienen más remedio que centrarse en la segunda y tercera corona que ofrecen precios entre 90 y 150 euros/m2 de suelo en función de la ubicación, ya que en un radio de menos de 50 km de Barcelona los precios de suelos finalistas no bajan de 180/200 euros. En un radio de unos 10 km de la capital, el precio del suelo, oscila entre 600-1.200 euros/m2, lo que impide que muchas operaciones logística se lleven a cabo.
En lo que se refiere a la competencia que Valencia, Aragón o Madrid puedan hacer a Cataluña, cada zona tiene su mercado, con lo que las ofertas de unos afectan poco a los otros o únicamente para plataformas de gran tamaño con vocación de distribución al mercado nacional o al sur de Europa.
¿El principal problema para los grandes proyectos logísticos es la falta de suelo o más bien los precios del suelo disponible?
El precio es un gran handicap. Las empresas logísticas prefieren alquilar y los inquilinos son los que fijan los precios que están dispuestos a pagar en función de los parámetros que fijan sus propios clientes, así que tampoco es buena idea desarrollar proyectos cerca de Barcelona si luego no vas a encontrar quien lo alquile porque es demasiado caro.
En la primera corona (de 10 a 30 km de Barcelona) el precio está entre los 350-600 euros/m2. Tampoco con estos precios salen las cuentas: después de comprar el terreno, urbanizar y edificar, el precio de alquiler resultante sigue siendo demasiado alto.
El triángulo de Tarragona, entre la N240, la AP2 y la AP7, es una zona muy buena, con mucho atractivo para las comunicaciones hacia Madrid y Levante y con precios más razonables de entre 90 y 150 euros/m2. También una zona importante puede ser la del Bages (Sallent, Manresa, etc.), ya que cuenta con el Eix Transversal conecta bien con el transporte internacional en dirección Francia y Europa, y sobre todo con la C58, una vía rápida sin peaje e ideal para todo el transporte que no necesita pasar por Barcelona. Aunque hay más suelo industrial que para proyectos de logística.
¿La falta de suelo para usos logísticos se debe a que desde los ayuntamientos están más vistos estos proyectos?
Sí, en general, aún hoy los ayuntamientos prefieren suelo para uso industrial porque consideran que la industria, en su concepto tradicional, ofrece más empleos y genera más ingresos en el municipio; a través de impuestos, tasas, etc. Es una idea equivocada. Cada vez más las empresas de producción externalizan muchas operaciones finales (como el montaje, la manipulación, etc.), con la creación de empleo que ello supone hacia los operadores logísticos. La logística ya no es sólo un trabajo relacionado con el transporte y la gestión de paletas. En realidad, la logística actualmente es ya una industria compleja en sí y con operadores cada vez más serios y que invierten más y mejor en los proyectos y las zonas donde se instalan.
¿Cuál será la oferta logística en los próximos años?
La oferta logística en Cataluña en los próximos 18 meses se resume en 100.000 m2 en un mercado donde el índice anual de absorción ronda los 250.000 m2. Será un problema grave. Pero es que actualmente sólo existes disponibles unos 24.000 m2, que también es muy poco.
¿Y qué opina del papel que juegan en el mercado los fondos de inversión?
Facilitan el movimiento del mercado y la realización de proyectos. En estos momentos, hay mucho dinero en el mercado para comprar edificios logísticos y en el 90% de los casos éstos edificios son de tipo estándar, así que son relativamente fáciles de alquilar y de volver a vender. Los fondos de inversión permiten la fluidez del mercado, aunque también influyen en la subida de los precios.
Como conclusión, ¿qué futuro augura al mercado logístico en Cataluña?
Todavía es inmaduro. El parque logístico de reciente creación es de cerca de 1 millón de m2. Si se le suman los proyectos llave en mano, el parque llega hasta unos 3 millones de m2, y debería ir creciendo, madurando. Además, los niveles estándares de calidad también están mejorando y las normas de construcción también. Aunque no deberíamos llegar a que las normas impidieran la realización de proyectos (por ejemplo, cuando por seguridad antiincendios se exigen demasiados sectores en los almacenes que pueden llegar a impedir el uso logístico de los mismos).Además, también comercializa un parque de 46.000 m2 ubicado en Constantí (Tarragona), con una primera fase entregable en el segundo trimestre de 2.006.
