“Si el privado no apuesta por zonas como las Terres de l’Ebre, el Incasòl debe hacerlo”

Como ente gestor de empresa pública, el Incasòl compra suelo para realizar toda la gestión urbanística pertinente hasta llegar a la fase de urbanización. Una vez ha pasado por todas las fases de la empresa, desde el área de programación hasta la dirección técnica de suelo, entonces nos encargamos de comercializar este producto. Como es suelo público, siempre debe ser a través de concurso, que damos a conocer mediante anuncios, ya sea en prensa, en los mismos ayuntamientos, etc. Entonces, sobre un precio mínimo, lo sacamos a la venta. Así es como ha actuado hasta ahora el Incasòl.

Sí es cierto que el mercado ha cambiado: antes lo absorbía y compraba todo con extrema facilidad mientras que ahora lo tenemos que analizar todo. Analizamos mucho más qué producto tenemos que sacar al mercado, si nos demanda naves con parcelas de 5.000 metros cuadrados o entremedianeras o naves de pequeñas dimensiones.

Entre el pasado 2009 y este primer trimestre acabaremos el Plan Estratégico, donde se definirá la oferta y demanda del mercado. Por ejemplo, en algunas zonas donde estamos desarrollando sectores industriales, si analizamos la demanda quizá acabemos desarrollando menos polígonos de los previstos inicialmente. El Plan Estratégico es el que, en parte, nos determina dónde actuar. Y somos conscientes que este plan nos marcará el Área Metropolitana como una de las zonas con mayor demanda, pero como empresa pública que somos no podemos trabajar como una privada. Nosotros tenemos que apostar por las Terres de l’Ebre, por Lleida, el Anoia, etc.

Exacto. Si el privado no apuesta por zonas como las Terres de l’Ebre, nosotros tenemos que hacerlo. Lo que ocurre es que tenemos que dimensionarlo. Por eso actuamos en Lleida, el Empordà o el Ripollès; prácticamente estamos en todo el territorio, midiendo muy bien dónde actuar dada la situación del mercado actual. Porque nosotros también queremos un retorno de la operación. No puedo desarrollar un polígono en un municipio del interior donde no tengo demanda y donde preveíamos desarrollar un polígono de 30 hectáreas por ejemplo y, analizando el mercado, lo tenemos que desarrollar por fases, trabajando sobre demanda. Porque al igual que las empresas privadas están pasando una situación de crisis, el Incasòl también. Así que tenemos que estudiar muy bien donde desarrollamos. Aunque siempre que haya demanda, el Incasòl estará allí para desarrollar suelo.

En principio no, pero depende de la zona que se desarrolle. Si hablamos del proyecto Viladecans Delta Barcelona ya nos está marcando la actividad, porque es el Parque Aeroespacial y de la Movilidad. Si hablamos de un proyecto estratégico como el Parc de l’Alba de Cerdanyola, estamos hablando de empresas que apuesten por el I+D y estén relacionadas con el mundo científico. Recordemos que allí tenemos la universidad y el sincrotón. En estos polígonos sí se marca el tipo de actividad. Pero en los polígonos tradicional estándar, digamos en el pliego de condiciones se ‘premiará’ a la empresa finalista por delante del promotor que viene a desarrollar un proyecto para después sacarlo al mercado de nuevo. O según el número de trabajadores que aporten: siempre preferiremos una empresa que conlleve 200 empleos antes que otra que requiera de muy pocos trabajadores.

Y en cuanto a requisitos, sí es cierto que en los años anteriores el Incasòl obligaba a empezar a construir en dos años, durante 10 años no se podía vender y la entrada de promotores estaba vedada. Pero la situación ha cambiado y nuestros estudios nos marcan que la demanda actual está apostando por entrar en nave terminada en alquiler —una línea de negocio que nos estamos planteando, que el Incasòl pueda desarrollar naves y ponerlas en alquiler en el mercado— ello implica que volvamos a abrir la puerta al promotor.

Y una tercera línea que nos plantea el Plan Estratégico es la fórmula del Derecho de Superficie: alquilamos el suelo durante 50 años. Lo que nos da la posibilidad de entrar al empresario pequeño. Esta fórmula funciona como una concesión administrativa y, tras estos 50 años, el suelo revierte de nuevo en la propiedad. No es una figura nueva, cadenas hoteleras y empresas de distribución, entre otras, trabajan con esta fórmula. Haremos una prueba piloto en Ripollet y Viladecas y Cerdanyola del Vallès serán los próximos.

Bueno, en Viladecans saldremos con una promoción pequeña, con 5-6 parcelas, un proyecto que compartimos con un consorcio formado al 50% por el Incasòl y el ayuntamiento, y las expectativas son interesantes, aunque es verdad que la prueba piloto de Ripollet ha sido un poco floja, ya veremos.

Pero es una muestra más de la filosofía actual del Incasòl y es la flexibilidad, no tanto en las condiciones, porque siempre saldrá a concurso, pero sí hemos pasado de comercializar sólo con venta a empezar a hablar también de otras fórmulas: derecho de superficie, también tenemos un sector que sacaremos en el Alt Empordrà (Girona) que será mixto —compra o con derecho de superficie— u otros proyectos para los que el Incasòl no tiene potencial económico para desarrollarlos y por lo que se harán de la mano de otro grupo privado. Me explico: puede darse la situación que desde el Incasòl se realice toda la gestión urbanística, desarrollemos el suelo, que queda en propiedad de éste, y la ejecución de la promoción iría a cargo de una empresa privada. Viene a ser como una permuta. Un promotor con capital, no propietario del terreno, ejecuta el proyecto. Incasòl recibe así el producto acabado, que puede ser parcela urbanizada y nave acabada. Un mixto a la ‘carta’: si el estudio de mercado de la zona me indica que la demanda quiere nave terminada, prefiero poner en el mercado nave terminada, en alquiler o venta. Pasando siempre por concurso, claro.

Existen diversas fórmulas para comercializar suelo: la venta, el derecho de superficie o la permuta, por ejemplo. Y, con producto acabado, también existiría la opción de alquiler. No lo hacemos pero sí nos estamos planteando ya algunas operaciones con esta fórmula. Pero todo ello implica que tenemos que estudiar muy bien qué limitaciones tenemos como empresa pública no podemos hacer. Pero a estos concursos se puede presentar cualquier promotor o inversor.

Será una nueva forma de comercialización que hasta ahora no había hecho el Incasòl. Sí es cierto que, mediante otras compras realizadas por el Institut, tenemos naves, como es el caso de las de Lear en Cervera o en Aiguafreda, en Sant Joan de las Abadesses, pero no son fruto de una estrategia empresarial del Incasòl. Queremos ver cómo respira el mercado para impulsar de nuevo el movimiento. Porque la verdad es que no se mueve nada, ni en promociones públicas si privadas.

Sí, en cuanto a que al comprador, el precio del suelo le sale más económico. Como empresa pública que somos, nuestro objetivo es desarrollar suelo que esté por debajo del precio de un promotor privado. Nosotros no queremos obtener beneficios, lo que queremos en no perder dinero y con los ingresos, irnos a otro municipio a desarrollar otro sector... Aunque ahora no hay demanda, pese a que desarrollemos sectores a precios muy interesantes. Estamos a la expectativa de cómo se desarrolla este 2010. Pero está claro que nosotros tenemos que continuar produciendo suelo y colocándolo en el mercado. Y a las mejores condiciones posibles económicas, y no sólo de precio sino también en cuanto a formas de pago. El Incasòl ofrece pagar a 5 años financiando toda la operación, a un 6,5% de interés, sin cánones adicionales, aunque pueden negociarse según cada caso siguiendo con nuestra voluntad de flexibilidad.

Sí, el plan territorial nos marca que hay determinadas zonas donde tenemos que implantarnos, pero tenemos que tenerlo todo en cuenta: movilidad, si hay áreas inundables, los accesos, carreteras, ... somos más de 500 personas que trabajamos en planificación, definición de producto, análisis, infraestructuras, comunicaciones, tenemos equipos dedicados únicamente dedicados a todo el tema de telecomunicación, luz, aguas, departamento paisajista... contamos con una importante estructura. Y más ahora que estamos definiendo en Incasòl una nueva vía de negocio. Si hasta ahora Incasòl, urbanizaba, terminaba y el ayuntamiento lo recepcionaba y, una vez vendidas las parcelas nos íbamos. Ahora estamos creando un equipo de trabajo para realizar la gestión de polígono.

Claro, nosotros seguiremos siendo los propietarios. Entonces podremos gestionar lo relacionado con el mantenimiento, la seguridad del polígono, limpieza, servicios externos, servicios comunes... Tendremos que crear un ente gestor para ello. Pero no sólo en relación a los comercializados en régimen de derecho de propiedad, creo que tendremos que implantar esta línea de negocio en todos los polígonos. Lo que ocurre es que ahora no es el mejor momento para implantarlo, pero tenemos que empezar a trabajar así. De hecho, en Europa se trabaja con esta fórmula.

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